TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03393 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I63M

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

[V] [Z]

[G] [Z]

C/

[S] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Mme [S] [N]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [V] [Z]

Mme [G] [Z]

Mme [S] [N]

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [Z]

né le 08 Septembre 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par son fils, Monsieur [I] [Z], régulièrement muni d’un pouvoir

Madame [G] [Z]

née le 06 Février 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par son fils, Monsieur [I] [Z], régulièrement muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [N], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, En présence de Madame [K] [E], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 04 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 9 septembre 2021, Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] ont donné à bail à Madame [S] [N] un logement situé [Adresse 10] moyennant le paiement d’un loyer de 620 euros par mois outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 6 mai 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 7 mai 2024, les époux [Z] ont fait délivrer à Madame [N] un commandement de payer la somme de 2.656,88 euros au titre des loyers et charges impayées au 23 avril 2024.

Ce commandement étant resté infructueux, les époux [Z] ont fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024 afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail aux torts de la locataire,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tout occupant des lieux avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement :

* de la somme de 2.658,06 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges arrêtée au 17 juillet 2024,

*des loyers et charges impayées du 18 juillet 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, majorée de l’indexation contractuelle et avec intérêts de droit,

* 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

* d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 20 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

À l’audience, les époux [Z], représentés par leur fils Monsieur [I] [Z], dûment muni d’un pouvoir de représentation, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant qu’en novembre 2024 le solde locatif était débiteur de 4.516,27 euros, qu’il a été régularisé et que depuis le mois de février 2025, Madame [N] a de nouveau du retard dans le paiement du loyer, qu’ils ont souscrit un prêt pour financer le bien immobilier loué et que les retards des loyers les mettent en difficulté.

Madame [N], comparante en personne, fait valoir qu’elle a régularisé sa dette de loyer en décembre 2024 et repris le paiement des loyers au lois de janvier 2025. Elle reconnaît être en retard pour le paiement du loyer de février 2025. Elle indique avoir la volonté de quitter le logement et avoir fait une demande de logement social. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique être mère de cinq enfants et avoir la charge de ses deux filles mineures, elle est en recherche d’emploi et bénéficiaire du RSA. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire mais ne demande pas de délai de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Les demandeurs ont été invités à produite un décompte actualisé de la dette locative ce qu’ils ont fait le 4 mars 2025 après l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon décompte produit en cours de délibéré les époux [Z] sollicitent la condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 1.073,29 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats par les demandeurs.

Ainsi, il n’est pas justifié des charges locatives récupérables, ni produit les décomptes de régularisation annuelle des charges ; étant rappelé que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 60 euros qui se trouve bien au débit du compte locatif à chaque échéance, les bailleurs ne démontrent donc pas que la somme totale des charges réelles récupérables est supérieure au montant des provisions appelées. La somme de 1.096,45 euros, mise au débit du compte locatif en dates du 1er mars 2025 libellée « CHG LOC 01/10/23 AU 30/09/24 » sera déduite du solde locatif, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, le 5 mars 2025, la somme de 105 euros a été mise au débit du compte locatif pour « CONTRAT ENTRETIEN CHAUDIERE » alors qu’il n’en est pas non plus justifié aux débats. Cette somme sera également déduite du solde locatif.

En conséquence, après soustraction de ces deux sommes (1.096,45 euros et 105 euros), faute pour les bailleurs de justifier des sommes mises au décompte locatif, il ne reste aucune somme due au titre des loyers et charges au 4 mars 2025.

Il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 6 mai 2024 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par les époux [Z] que Madame [N] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

Il est admis, en application de ce texte que, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délai de grâce et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.

En l’espèce, bien qu’il soit devenu sans objet d’accorder à Madame [N] des délais de paiement, eu égard au constat, en cours de délibéré, du règlement intégral de sa dette locative, il convient de considérer que, ce qui vaut pour les dettes restant à régler au jour de l’audience, vaut a fortiori pour celles définitivement réglées en cours de procédure.

De sorte qu’il y a lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs, à compter du 7 mai 2024, date de délivrance du commandement de payer jusqu’au 4 mars 2025, date de l’audience et de la production en cours de délibéré d’un décompte actualisé, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai.

Par conséquent, il convient de constater qu’en raison de l’extinction de la dette pendant le cours des délais rétroactivement accordés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les époux [Z] seront déboutés de leur demande de ce chef ainsi que de leurs demandes subséquentes.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil, en son alinéa 3, prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il convient de rappeler que la bonne foi est toujours présumée, de sorte qu’il revient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l’espèce, les époux [Z] ne caractérisent ni ne prouvent la mauvaise foi de Madame [N].

En conséquence et eu égard à tout ce qui précède, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la solution du litige, il convient de dire que les parties partageront par moitié les dépens de la présente instance et que chacun conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Madame [S] [N] des délais de paiement rétroactifs expirant le 4 mars pour apurer sa dette locative ;

SUSPEND rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;

CONSTATE que les délais ainsi accordés ont été respectés et la dette locative soldée pendant ces délais ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

REJETTE la demande en paiement au titre de l’existence d’une dette locative formulée par Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] à l’encontre de Madame [S] [N] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] de leur demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] de leur demande tendant à l’expulsion de Madame [S] [N] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] de leur demande tendant à la condamnation de Madame [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de Madame [S] [N] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que les parties partageront par moitié les dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Z] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION