TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00369

N° RG 25/00973 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2VL

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Etablissement public TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par Madame [U] [C], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [F] [R],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2022 et prenant effet le 2 mai 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [F] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 11] moyennant un loyer initial d’un montant de 341,14 € par mois, outre une provision sur charges de 64,24 €, soit la somme totale de 405,38 €.

Par ordonnance en date du 28 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a homologué un protocole d’accord transactionnel signé le 17 novembre 2023 fixant le plan d’apurement de la dette locative de Monsieur [R] arrêtée à la somme de 2 947,28 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 novembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [R] de régler la somme de 3 667,22 € au titre des loyers et charges impayés (LRAR retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé »).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 4 545,74 € en principal, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [R] (acte déposé à l’étude).

Par acte signifié le 16 avril 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin de lui demander de :

• Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, à compter du 23 mars 2025, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent, passé le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une somme de 3 213,01 € au titre de la dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation), arrêtée au 3 avril 2025 ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 23 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner Monsieur [R] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Madame [U] [C], suivant pouvoir écrit en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme totale de 7 220,64 €, suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse a fait valoir que le locataire est en impayé depuis le mois de septembre 2022 ; que le dernier règlement remonte au mois de novembre 2024 ; que Monsieur [R] a réglé une somme de 825 €, imputée sur la dette ayant fait l’objet d’un protocole transactionnel ; que le locataire est en défaut d’assurance depuis le 15 mai 2024 de sorte qu’une pénalité de 4,54 € par mois lui est appliquée ; qu’il n’a pas fait de proposition pour régler le solde de l’arriéré locatif.

Monsieur [R], comparant, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Il a indiqué qu’il était actuellement sans emploi et sans aucun revenu, ayant démissionné de son précédent emploi ; qu’il avait une dette d’impôts et qu’il était tenu au paiement d’une pension alimentaire ; qu’il vivait avec son fils de 19 ans, encore à charge et suivi par la mission locale ; qu’il était aidé financièrement par ses sœurs et qu’il envisageait de rendre son logement pour être hébergé par sa famille.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 24 janvier 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 18 avril 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il fait état de la carence de Monsieur [R].

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 22 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [R] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 23 mars 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l’absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [R] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

De même, en l’absence de paiement du loyer courant et de demande expresse en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

A la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant total de 7 220,64 € selon le décompte arrêté au 12 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

Cependant, dans le cadre de la présente instance, il convient de déduire de ce montant la somme de 2 947,28 € correspondant à l’arriéré locatif ayant déjà fait l’objet d’un titre exécutoire au terme de la transaction homologuée par ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] (arriéré antérieur au 15 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse)).

Il convient également de déduire les frais de la présente instance qui seront inclus dans les dépens, pour un montant de 280,03 € (commandement de payer, assignation, dénoncés CCAPEX et Préfecture), et les frais de procédure, déjà titrés, en exécution de l’ordonnance transactionnelle pour un montant de 138,92 € (frais de signification, saisie bancaire).

Monsieur [R] sera donc condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 854,41 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 12 juin 2025 (échéance de mai 2025).

Par ailleurs, Monsieur [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 446,35 € par mois à compter du mois de juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer en date du 22 janvier 2025, les frais de notification à la CCAPEX et ceux de l’assignation en date du 16 avril 2025 et du dénoncé à la Préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l’instance et tenu aux dépens, Monsieur [R] sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 100 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 23 mars 2025 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [R] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 854,41 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période comprise entre le mois de novembre 2023 et le mois de mai 2025 inclus, déduction faite des sommes visées dans l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 28 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 446,35 € par mois, à compter du mois de juin 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Etablissement public TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [F] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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