TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00289

N° RG 24/02268 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FVK7

Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation et Monsieur SUREL, Auditeur de justice

GREFFIER : Madme UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Monsieur [V] [Y], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [H] [C],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [B] [M],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date 14 mars 2019, avec effet au 11 décembre 2016, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [M] et à Madame [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10] (22), moyennant un loyer d’origine d’un montant de 422,72 € par mois, outre une provision pour charges de 152,04 € par mois soit la somme totale de 574.76 €.

Par lettre Recommandée avec accusé de réception en date du 23 avril 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] de régler la somme de 1 057,60 € pour manquement à l’obligation de payer le loyer. .

Le 6 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1248,67 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré par acte de commissaire de justice à Monsieur [B] [M] et à Madame [H] [C]. (Actes déposés à personnes).

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] (actes remis à personne et à personne présente ) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 7 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire.

— À titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des obligations des locataires, et notamment de l’obligation de payer les loyers.

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] et de Madame [H] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent, passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] au paiement à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la somme de1823,37€, dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêtée au 23 septembre 2024 ;

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] au paiement à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités à compter du 07 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] au paiement à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par un agent muni d’un pouvoir spécial de représentation, a exposé que la dette d’un montant réactualisé est de 3772,78 euros (échéance de février 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure; que Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] vivent dans le logement.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement, et précise que le paiement des loyers en cours a été repris. L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT renonce à l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [B] [M] est présent à l’audience et déclare ne pas être en possession d’un pouvoir pour représenter sa conjointe Madame [H] [C], absente à l’audience.

Il explique que la situation est actuellement difficile du fait que sa conjointe Madame [H] [C] a été licenciée pour cause de santé, mais que faute d’avoir effectué les démarches nécessaires, la famille se trouve privée des aides auxquelles elle peut prétendre. Monsieur [B] [M] déclare qu’il est en relation avec une assistante sociale afin de régulariser la situation de la famille. Le couple a un enfant de 19 ans aux études.

Il déclare être prêt à mettre en place un plan d’apurement de la dette de loyer par un versement mensuel en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il fait état de la situation suivante:

La famille a fait l’objet d’une précédente procédure d’expulsion en mars 2017.

Madame [H] [C] est malade et ne travaille plus.

Monsieur [B] [M] perçoit une faible retraite.

Ils ont un fils à charge qui ne travaille pas.

Il existe des dettes d’énergie pour 2218,41 €, le logement non chauffé est dégradé.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 23 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’O.P.H TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la Caisse d’Allocations Familiales par courrier du 07 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi

n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 06 juin 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Monsieur [B] [M] présent à l’audience ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 07 août 2024.

Sur les loyers et charges:

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 3 772,78 € (échéance de février 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte actualisé lors de l’audience.

Et selon l’article 11 des conditions générales du contrat de bail signé par Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C], il est prévu une clause de solidarité entre les colocataires.

Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C], co-signataires du contrat de bail, seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 772,78 € au titre de l’arriéré locatif, assorti d’un taux d’intérêt légal minoré à 1% à compter du jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Monsieur [B] [M] a souhaité formaliser un accord avec son bailleur pour apurer sa dette.

Le jour de l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement et a précisé la reprise des paiements des loyers en cours.

Compte tenu des démarches effectuées par Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] et du montant de la dette, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] pourront s’acquitter de la somme de 3 772,78 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 100 = 3 500 €), et le solde restant (272,78 €) à la 36ème et dernière échéance.

Sur l’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] devront libérer les lieux tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef ainsi qu’à celle de leurs meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 652,85 € par mois à compter de mars 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes

La partie qui succombe supporte les dépens. Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C], seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

Et il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail conclu entre les parties par contrat du 14 mars 2019 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 772,78 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté et actualisé le jour de l’audience (échéance février 2025 incluse) avec intérêt au taux légal minoré de 1% à compter du jugement ;

ACCORDE à Monsieur [B] [M] et à Madame [H] [C] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] pourront s’acquitter de la somme de 3 772,78 € par versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 100 = 3 500 €), et le solde (272,78 €) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] devront libérer les lieux [Adresse 3] à [Localité 11], tant de leur personne, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef et à défaut à être expulser des lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE solidairement, en ce cas, Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 652,85 € par mois, à compter du mois de mars 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [H] [C] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

DIT n’avoir lieu à statuer sur la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LAPROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [H] [C] et [B] [M]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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