Minute n°2025/532

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/00824

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JMUY

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. IBCOM IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “COISLIN PLEIN CENTRE”, sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la SAS EFFICIENCE, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 27 mars 2024 des avocats des parties

III. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif .

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 du même code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

L’immeuble dit « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 8] [Adresse 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régis par un règlement de copropriété établi le 13 août 1969, modifié à plusieurs reprises.

Il est administré par la SAS EFFICIENCE en vertu d’un mandat de syndic.

A l’origine, l’immeuble comportait un lot n° 1020 symbole F appartenant au Crédit Lyonnais

Le lot F contribuait à hauteur de 15.528/100.000èmes à « la participation aux frais de fonctionnement et d’entretien de la chaufferie, des locaux-ballons » désignés sous le symbole J de la colonne n°3 du tableau de répartition des charges.

Au cours de l’année 1998, le lot F a été subdivisé en 8 nouveaux lots intitulés F1à F8.

Parmi ceux-ci, le lot F4 correspondait au « local à aménager » du 1er étage, dont la participation aux charges de la colonne « chauffage 3->J » était fixée à 2.342/15.528èmes.

Aux termes d’une promesse de vente régularisée les 4 et 28 septembre 2017, le Crédit Lyonnais s’est engagé à vendre le lot F4 aux sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION, sous les conditions suspensives d’obtention d’autorisations énoncées au paragraphe 17.4, dont l’autorisation de la division du lot F4 et des travaux projetés par les acquéreurs par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2017 a approuvé la division du lot F4 et les travaux projetés par les acquéreurs.

Les sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION ont acquis le lot F4 par acte de vente reçu le 29 mars 2018.

Le lot F4 a ensuite été subdivisé en 8 nouveaux lots intitulés lots F51 à F60 correspondant à 9 appartements à aménager et un dégagement , par acte modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division reçu le 25 juillet 2018.

Par acte reçu le 10 janvier 2019, les sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION ont vendu à la S.C.I IBCOM IMMO, le lot n° F55 (un appartement à aménager au 1er étage) , le lot n° F57 (un appartement à aménager au 1er étage), le lot n° F60 (un dégagement soumis au régime de l’indivision forcée) ainsi que le lot n° 980/SC140 (un box situé au 3ème sous-sol) et le lot n° 981/SC141 (un box situé au 3ème sous-sol).

Aux termes de l’acte de vente, les sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION ont déclaré avoir exécuté des travaux énumérés dans l’acte (pp 24-25).

L’état descriptif de division de l’immeuble, modifié par acte du 25 juillet 2018, indique pour les lots n° F55, F57 et F60, l’existence de 7 clés de répartition des charges, dont une au titre des « parties communes particulières chauffage 3->J » dont :

343/100.000èmes pour le lot n°F55

297/100.000èmes pour le lot n° F57

192/100.000èmes pour le lot n° F60

L’acte de vente de ces lots mentionne expressément qu’à la suite des travaux réalisés par les précédents propriétaires, les biens vendus ne sont plus raccordés au système de chauffage collectif, et que, la S.C.I IBCOM IMMO a accepté d’en faire son affaire personnelle pour organiser son système de chauffage à l’égard du syndic de copropriété. Elle a souscrit un contrat individuel de fourniture d’électricité auprès de l’U.E.M. pour chacun de ses deux appartements.

Dès 2019, dans les appels et décomptes de charges adressés à la S.C.I IBCOM IMMO, le syndic mentionne quatre lots : deux box-parking (n° 980 et 981) et deux appartements (n° 1078 et 1080) sans référence à l’acte modificatif du 25 juillet 2018 ayant renuméroté ces lots en F55 et F57.

Et les quotes-parts de charges attachées aux lots n°1078 et 1080 ne correspondent pas à celles mentionnées dans l’acte modificatif du 25 juillet 2018 pour les lots F55 et F57, notamment pour les charges de chauffage.

Par lettre recommandée en date du 1er février 2022, réceptionnée le 3 février 2022 par le syndic de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] », la S.C.I IBCOM IMMO a contesté l’application de charges de chauffage collectif à ses lots.

Ce courrier est demeuré sans réponse. C’est pourquoi, la S.C.I IBCOM IMMO a saisi la juridiction de céans.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier, signifié le 9 mars 2022, et enregistré au RPVA le 11 avril 2022, la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat et a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE », représenté par son syndic la SAS EFFICIENCE, prise en la personne de son représentant légal, devant la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Metz aux fins de faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges dites « parties communes particulières chauffage 3->J » figurant au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble dit « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 3] [Adresse 7] 57000 [Adresse 13] et procéder à une nouvelle répartition des charges en excluant les lots n°F55, F57 et F60 de la participation aux charges du chauffage collectif.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "COISLIN PLEIN [Adresse 11]", représenté par son syndic, la SAS EFFICIENCE, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat enregistré au RPVA le 16 mai 2022.

Par conclusions notifiées à la partie adverse par RPVA le 11 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 12]" sollicite le débouté de la demande, subsidiairement la désignation d’un expert aux fins de proposer une nouvelle clause de répartition des charges.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024 qui a fixé l’affaire à l’audience à juge unique du 27 mars 2024, puis mise en délibéré au 12 juin 2024, prorogée à plusieurs reprises et rendue le 06 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES MOYENS ET LES PRETENTIONS

Par conclusions récapitulatives notifiées à la partie adverse par RPVA le 11 septembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, la S.C.I IBCOM IMMO demande au tribunal, au visa des articles 10,10-1 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065 et l’article 1302 du Code Civil, de :

— ANNULER la clause de répartition des charges dites « parties communes particulières chauffage 3->J » figurant au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble dit « [Adresse 12] » sis [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 8] [Adresse 13] ;

— PROCEDER à une nouvelle répartition des charges en excluant les lots n°F55, F57 et F60 de la participation aux charges du chauffage collectif ;

— ANNULER la dette de la S.C.I IBCOM IMMO à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « [Adresse 12] » sis [Adresse 5] [Localité 9] d’un montant de 5.438,17 euros, à parfaire, correspondant au total des charges de chauffage indûment appelées depuis le 10 janvier 2019 ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 13] à rembourser à la S.C.I IBCOM IMMO la somme de 5.438,17 euros, à parfaire, correspondant au total des charges de chauffage indûment payées depuis le 10 janvier 2019 ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 5] [Localité 9] à payer à la S.C.I IBCOM IMMO la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « [Adresse 12] » sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance ;

— DISPENSER la S.C.I IBCOM IMMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les honoraires et frais d’avocat du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit "[Adresse 12]", dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I IBCOM IMMO fait valoir que :

— sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :

Solliciter l’annulation ou la modification d’une clause de répartition des charges du règlement de copropriété en assemblée générale des copropriétaires est voué à l’échec, et relève de l’impossible, car cela requiert l’unanimité de tous les copropriétaires selon l’article 11, s’agissant d’une copropriété de 970 lots répartis entre 350 copropriétaires. Et depuis que la S.C.I IBCOM IMMO est propriétaire, le nombre de copropriétaires présents ou représentés aux assemblées oscille entre 109 et 144.

En outre, les copropriétaires des lots F51, F52, F53, F54 et F56 placés dans une situation similaire ont déjà tenté d’obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2020 le retrait de la contribution aux charges de chauffage collectif, en vain.

— sur le caractère réputé non écrit de la clause de répartition des charges de chauffage collectif :

Il résulte de l’application combinée des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 alinéa 1er ou 2ème de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision de l’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

L’action tendant à faire réputer non écrite une clause de répartition de charges de copropriété peut être exercée « à tout moment » par tout copropriétaire intéressé.

Il est constant que tous les copropriétaires de lots qui ne sont pas raccordés à l’installation de chauffage central ne sont pas tenus de participer aux charges de chauffage selon le critère de « l’utilité collective » d’un équipement commun appliqué par la Cour de Cassation. Cette utilité objective suppose que l’utilisation de l’équipement commun soit techniquement possible.

Il résulte de l’acte d’acquisition des lots F55, F57 et F60 qu’ils ne sont pas raccordés au système de chauffage collectif.

Cette absence de raccordement ne relève pas d’une convenance personnelle de la S.C.I IBCOM IMMO. Ce sont les sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION qui ont exécuté les travaux d’aménagement du plateau F4 à l’issue desquels ont été créés neuf nouvelles unités d’habitation et un dégagement.

La participation aux charges communes de chauffage aurai dû disparaître en même temps que la suppression du lot F4 par l’acte modificatif du 25 juillet 2018.

De plus, le raccordement de ces nouveaux lots à l’équipement du chauffage collectif est désormais irréalisable.

Le chauffage collectif de l’immeuble ne présente donc aucune utilité pour les lots F55, F57 et F60.

La clause de répartition des charges dites « parties communes particulières chauffage 3->J » n’est donc pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle contraint ces lots à participer aux charges entraînées par le système de chauffage collectif et doit être annulée pour procéder à une nouvelle répartition des charges excluant ces 3 lots.

— sur le caractère indu des charges de chauffage appelées :

Depuis le 10 janvier 2019, date d’acquisition des lots par la S.C.I IBCOM IMMO le syndic lui a imputé au titre de ses charges de chauffage collectif la somme de 5.438,17 euros.

La S.C.I IBCOM IMMO n’était pas tenue de payer ces charges dés lors que les lots n’étaient pas raccordés et n’en avait pas l’utilité.

S’agissant d’une clause réputée non écrite aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, elle est censée n’avoir jamais existé, elle ne devrait produire aucun effet juridique, y compris pour le passé. La dette devra être annulée et cette somme devra être remboursée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 12]".

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées au demandeur par RPVA le 19 janvier 2024, qui sont ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE» sis [Adresse 4] à 57000 METZ demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société IBCOM IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société IBCOM IMMO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] » une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société IBCOM IMMO aux entiers dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC ;

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en exécution de l’article 514-1 du CPC ;

Subsidiairement,

En application du 2ème alinéa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et dans l’hypothèse d’une annulation de la clause de répartition des charges de chauffage,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à la juridiction aux fins de proposer à celle-ci une nouvelle clause de répartition des charges.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] » fait valoir que :

— sur l’action tendant à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges :

L’action intentée par la S.C.I IBCOM IMMO n’a pas vocation à s’appliquer à l’espèce car le copropriétaire qui a divisé un lot de copropriété en plusieurs locaux doit prendre à sa charge à la fois l’initiative et le coût des conséquences de cette modification au regard du règlement de copropriété et de l’esquisse d’étage. Il s’agit de modifier le règlement de copropriété permettant de mettre en conformité les documents juridiques et la situation nouvelle et d’en tirer les conséquences sur la répartition des charges en application de l’article 25e) de la loi du 10 juillet 1965.

L’acte d’achat de la S.C.I IBCOM IMMO stipule expressément que l’acquéreur doit faire son affaire personnelle de la mise en conformité du système de chauffage. Il appartient donc à la S.C.I IBCOM IMMO d’initier la démarche permettant à l’assemblée générale des copropriétaires d’adopter la nouvelle esquisse d’étage, et en conséquence, le nouveau règlement de copropriété selon les termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avec une prise en charge financière de la modification par le copropriétaire qui est intéressé par la modification en application du Décret n° 55-32 du 4 janvier 1955.

— sur le critère de l’utilité :

Selon la jurisprudence, l’utilité s’entend comme la possibilité objective de bénéficier des services collectifs et des équipements communs.

Il appartient au copropriétaire qui souhaite être exclu de la répartition des charges de chauffage collectif dont il ne bénéficie pas et ne peut en bénéficier de démontrer cette impossibilité.

La référence à l’utilité objective du service renforce le principe selon lequel l’utilité d’un équipement collectif ne peut dépendre des convenances personnelles ou des choix individuels des copropriétaires, celui-ci ne peut pas se prévaloir de sa décision personnelle de renoncer aux avantages collectifs pour échapper à ses obligations.

Les conditions de l’article 10 ne sont pas réunies car la S.C.I IBCOM IMMO ne justifie pas d’une inutilité du service collectif mais produit un acte d’achat du bien précisant qu’il n’est plus raccordé à la suite de travaux réalisés dans les locaux du chef de l’ancien propriétaire.

Il n’y a pas d’atteinte au critère de l’utilité puisque l’absence de raccordement au chauffage collectif ne résulte pas de l’impossibilité de raccordement mais des travaux réalisés par le précédent copropriétaire, ce qui n’est pas discuté par la S.C.I IBCOM IMMO.

— sur l’article 43 : la clause réputée non écrite :

La demande tendant à faire juger la clause de répartition des charges de chauffage irrégulière est fondée sur le critère de l’utilité.

Cependant la discordance entre la clause de répartition des charges et la situation actuelle résulte de l’absence de mise en oeuvre par la S.C.I IBCOM IMMO des dispositions permettant la modification de l’esquisse et du règlement de copropriété, ce à quoi la S.C.I IBCOM IMMO s’était obligée à faire dans l’acte d’acquisition de 2019.

En l’absence d’infraction au principe de l’utilité de l’article 10, les conditions d’application de l’article 43 ne sont pas réunies et il n’y a pas lieu de réécrire la clause de répartition des charges.

Susidiairement : il est sollicité l’application de l’alinéa 2ème de l’article 43 par la désignation d’un géomètre, aux frais avancés du demandeur, pour fixer la nouvelle répartition des charges.

— sur le principe de la non -rétroactivité des charges :

La cour de cassation a posé de longue date le principe de la non rétroactivité de la nouvelle règle de répartition des charges lorsque celle-ci est fixée par une décision juridictionnelle.

La demande de remboursement n’est pas justifiée.

IV.MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur le caractère non écrit de la clause de répartition des charges de chauffage collectif.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les critères à observer pour déterminer la part de chaque copropriétaire dans les diverses catégories de charges.

L’alinéa 1er dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentes à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

L’alinéa 3 dispose que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges.

Et, l’alinéa 4 dispose que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La participation aux charges communes telle que fixée dans le règlement de copropriété est donc obligatoire pour tous les copropriétaires.

En l’espèce, il est constant qu’au dernier état du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] », le lot n° 1020 symbole F appartenant au Crédit Lyonnais, contribuait à hauteur de 15.528/100.000èmes à « la participation aux frais de fonctionnement et d’entretien de la chaufferie, des locaux-ballons » désignés sous le symbole J de la colonne n°3 du tableau de répartition des charges (chauffage 3->J ).

En faisant supporter par les propriétaires des lots dans la proportion de leurs tantièmes généraux de copropriété figurant dans l’état descriptif de division les charges de fonctionnement et d’entretien du chauffage, le règlement de copropriété ne méconnaît pas la règle selon laquelle les dépenses relatives aux équipements communs s’effectuent en fonction de l’utilité de cet équipement pour chaque lot et à proportion de la participation de chacun de ces lots au service rendu par la copropriété.

Un acte notarié en date du 25 juillet 2018 portant modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble, à la demande des sociétés acquéreurs du lot F4, en lots F51 à F60, fixe les quotes-parts de charges « chauffage 3->J » comme suit :

— F55 : 343/100.000èmes des charges et d’entretien des parties communes particulières

— F57 : 397/100.000èmes des charges et d’entretien des parties communes particulières

— F60 : 192/100.000èmes des charges et d’entretien des parties communes particulières

Par procès-verbal du 25 novembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires avait préalablement approuvé la modification de l’état descriptif de division du lot F4 ainsi que les travaux projetés par les acquéreurs impactant les parties communes.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa 1er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La S.C.I IBCOM IMMO expose que la clause de répartition des charges dites « parties commune particulières chauffage 3->J » n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle contraint les lots F55, F57 et F60 à participer aux charges entraînées par le système de chauffage collectif.

L’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition des charges illicites permet de remettre en cause le principe même de la répartition des charges communes.

Cette action est fondée sur l’illégalité de la répartition faite lors de l’établissement du règlement de copropriété sur des bases manifestement contraires à celles fixées par l’article 10 qui sont d’ordre public.

Il en est ainsi d’une clause de répartition des charges qui impose une participation d’un copropriétaire aux dépenses d’un service collectif ou élément d’équipement communs qui ne présente aucune utilité objective pour son lot.

L’utilité doit être appréciée objectivement par rapport à chaque lot, et non pas selon l’usage ou utilisation que, au gré de leurs convenances personnelles, les copropriétaires feraient effectivement des services collectifs et éléments d’équipement communs mis à leur disposition.

En conséquence, aucun copropriétaire ne peut être dispensé de payer les charges sous le prétexte qu’il n’entend pas bénéficier des prestations et fournitures de l’immeuble. Le non usage par convenance personnelle n’a aucune influence sur l’obligation de payer les charges communes.

Et il suffit que le copropriétaire puisse bénéficier des prestations et équipements de l’immeuble au moment de l’établissement de l’état de répartition des charges fixé dans le règlement de copropriété. Donc, peu importe qu’un copropriétaire utilise ou n’utilise pas le service collectif de chauffage, seul doit être pris en compte le fait qu’il a la possibilité de se servir du chauffage collectif.

Il est donc certain qu’à partir du moment où un lot est raccordé, dés l’origine, à l’installation du chauffage collectif, son propriétaire doit contribuer aux charges de cet équipement sur la base de ses quotes-parts tels que fixés par le règlement de copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le lot n° 1020 -F appartenant au Crédit Lyonnais était raccordé au chauffage collectif, que suite à sa division, le lot F4 y était encore raccordé.

Et ce n’est qu’à la suite des travaux effectués par les sociétés L.I.T IMM, PARAPHE CONSEIL et TRADE UNION, et la division du lot F4 en 10 nouveaux lots (F51 à F60) que le raccordement au chauffage collectif à été supprimé.

Il ressort en effet de l’acte de vente reçu par Me [R], Notaire à [Localité 14], en date du 10 janvier 2019, qu’en page 25 de l’acte sous le paragraphe intitulé « Existence de travaux », le vendeur déclare que « les biens vendus, suite à ces travaux, ne sont plus raccordés à la sous station de chauffage collectif de l’ancien propriétaire (le LCL) et en conséquence, ne sont plus raccordés au système de chauffage collectif »

Or, il est de jurisprudence constante que les modifications apportées dans les parties privatives d’un lot, à seule fin de ne plus se servir d’un service ou d’un élément d’équipement collectif n’exemptent pas le copropriétaire de participer aux charges entraînées par les éléments d’équipement communs selon les termes du règlement de copropriété.

Ainsi, le débranchement du chauffage central pour y substituer un chauffage individuel par radiateurs électriques après démontage de l’installation existante reste sans incidences sur l’utilité du chauffage collectif telle qu’elle résulte des modalités d’usage de ce service prévues dans le règlement de copropriété, et notamment, lorsque des lots ont, depuis l’origine, été raccordés à l’installation collective de chauffage, cette situation ne peut être modifiée unilatéralement par convenance personnelle sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, il résulte de l’acte notarié d’acquisition du 10 janvier 2019 que la S.C.I IBCOM IMMO avait parfaitement connaissance que les lots n’étaient plus raccordés à la sous station de chauffage collectif et avait acquiescé, par convenance personnelle, au regard de la mention : « l’acquéreur déclare prendre note et en faire son affaire personnelle pour organiser son système de chauffage à l’égard du syndic de propriété ».

Par ailleurs, une demande de copropriétaires visant d’une part, à débrancher leur installation de chauffage central du circuit de la copropriété et, d’autre part, par voie de conséquence, à obtenir leur exonération des charges de chauffage est contraire à l’essence même de la copropriété, sauf à obtenir le consentement de tous les autres copropriétaires, aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas établi dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2017 que la déconnexion du chauffage commun ait été la conséquence inéluctable des travaux exécutés avec l’autorisation de l’assemblée générale, et ait autorisé une nouvelle répartition des charges de chauffage collectif.

La S.C.I IBCOM IMMO fait également valoir que, désormais, le raccordement de ces nouveaux lots à l’équipement de chauffage collectif est irréalisable en versant aux débats une attestation de la société PRO-SANI-ELEC du 12 octobre 2021, afin d’en déduire que le chauffage collectif de l’immeuble ne présente aucune utilité pour les lots, lesquels n’ont pas la possibilité objective d’en bénéficier.

Or, la circonstance qu’un lot ne soit plus desservi par le chauffage collectif n’est pas suffisante pour justifier une exonération, ni que les travaux de raccordement à l’installation collective, dont le coût s’avérerait exorbitant, eu égard à l’aménagement matériel des locaux ne constituent désormais une impossibilité technique et objective. Un tel argumentaire est inopérant dans la mesure où l’inutilité actuelle a été le fait du copropriétaire.

En conséquence, la S.C.I IBCOM IMMO n’établit pas l’illicéité de la clause de répartition des charges dites « parties commune particulières chauffage 3->J » au regard des dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 permettant de déclarer celle-ci réputée non écrite.

Il y a donc lieu de débouter la S.C.I IBCOM IMMO de sa demande.

2°) Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de ce fait de statuer sur une nouvelle répartition de la participation aux charges de chauffage collectif.

Dés lors, l’obligation de participer aux charges communes particulières de la S.C.I IBCOM IMMO demeurant entière.

Il y a donc lieu également de débouter la S.C.I IBCOM IMMO de sa demande d’annulation de la dette à l’égard du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] ».

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur sa demande de remboursement de la somme.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE CPC

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.C.I IBCOM IMMO, qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 12]" la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par la S.C.I IBCOM IMMO au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, elle en sera donc déboutée.

Par ailleurs, la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les honoraires et frais de l’avocat du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 8] [Adresse 13], n’apparaît pas justifiée.

Il convient donc de débouter la S.C.I IBCOM IMMO de sa demande.

4 °) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas en l’espèce pour une instance introduite le 11 avril 2022.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En effet, selon l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses conclusions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] » demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit pour un motif d’incompatibilité avec la nature de l’affaire, sans plus de précision.

Il convient néanmoins de reconnaître que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une décision de débouté au principal qui ne risque pas d’entraîner des conséquences manifestement excessives

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande « d’annuler » la clause de répartition des charges dites « parties communes particulières chauffage 3->J » figurant au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 8] [Adresse 13] ;

DIT n’y a voir lieu de statuer sur une nouvelle répartition de la participation aux charges de chauffage collectif ;

DEBOUTE la S.C.I IBCOM IMMO,prise en la personne de son représentant légal, de sa demande d’annuler la dette à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 13] d’un montant de 5.438,17 euros correspondant au total des charges de chauffage depuis le 10 janvier 2019 ;

DIT n’y a voir lieu à statuer sur la demande de remboursement de la somme de 5.438,17 euros correspondant au total des charges de chauffage ;

CONDAMNE la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 12] », représenté par son syndic, la SAS EFFICIENCE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les honoraires et frais de l’avocat du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « COISLIN PLEIN CENTRE » sis [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 8] [Adresse 13] ;

CONDAMNE la S.C.I IBCOM IMMO, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2025 par Madame Sabine REEB, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier La Présidente