TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00499

N° RG 25/01096 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3D5

Le 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Comparant, représenté par Madame [C], Responsable service contentieux-recouvrement, avec pouvoir

ET :

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021, avec effet au 6 décembre 2021, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [O] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 309,55€ par mois, outre une provision pour charges de 99,51€ par mois soit au total 409,06€.

Par LRAR en date du 11 juillet 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [O] [F] de régler la somme de 423,99€ pour manquement à son obligation de payer le loyer.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 497,84€ en principal rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 26 août 2024 à Madame [O] [F] par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à personne).

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [O] [F] (actes remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 22 novembre 2021 et rappelée dans le commandement du 26 août 2024 et ce, à compter du 27 octobre 2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 10], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [O] [F] au paiement de la somme 1829,28€ au titre des loyers dus du 17 avril 2025,

— Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [O] [F] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 4229,74€. Le bailleur indique que les aides au logement sont suspendues depuis mars 2025 et que les paiements sont irréguliers, malgré un loyer résiduel de 143,03 euros. Le bailleur social rappelle que Madame [O] [F] s’était engagée à apurer sa dette dans le cadre d’un plan de 200 euros par mois en plus du loyer courant mais elle n’a pas tenu sa promesse.

En défense Madame [O] [F] est comparante. Elle explique qu’elle a trois enfants à charge et environ 800 euros net de ressources mensuelles. Elle pense avoir des retenues sur ses prestations sociales.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de 2 mois au moins avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 20 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025 comme l’exigent les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 26 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [O] [F] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 27 octobre 2024.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

L’article 4 du contrat de location prévoit que le locataire doit souscrire, pour toute la durée de la location, une assurance couvrant les risques locatifs, le recours des voisins, et la responsabilité civile. Cette obligation s’impose sans restriction. Cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location.

Et selon L.441-3 du code de la construction, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours d’un bail les ressources de l’ensemble des personnes visant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ce texte est également applicable lorsque le locataire ne justifie pas de ses ressources auprès du bailleur social, dès lors que le bailleur justifie une mise en demeure, ce qui est le cas en l’espèce.

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 4229,74 euros (échéance d’août 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens mise à part le coût occasionné par le défaut d’assurance.

En effet, par courrier en date du 14 février 2025 le bailleur social a mis en demeure sa locataire de produire l’attestation d’assurance.

Madame [O] [F] n’a pas répondu à cette demande.

Madame [O] [F] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4229,74€ au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement et l’expulsion:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Madame [O] [F] comparante à l’audience n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’a pas été en mesure de proposer un plan pour apurer sa dette.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [O] [F], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 513,29€ par mois à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Madame [O] [F] sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [O] [F], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 27 octobre 2024 ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [O] [F] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Constate que Madame [O] [F] n’a pas produit son attestation d’assurance logement ;

Condamne Madame [O] [F] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4229,74€ au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 31 août 2025;

Condamne Madame [O] [F] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 513,29€ par mois, à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Fait injonction à Madame [O] [F] de produire son attestation assurance habitation en cours de validité ;

Condamne Madame [O] [F] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [F] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [O] [F]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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