TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Affaire : [L] [U] / [R] [N], Mutuelle MUTUELLE ASSURANCES DE LA VILLE DE [Localité 16], S.A.S. LOKEIMMO, [G] [T] épouse [N], S.A.S. 01 DIAGNOSTIC ENERGIE

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZTP

Ordonnance de référé du : 19 Juin 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

Madame [L] [U]

née le 28 Août 1962 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 7]

Représentant : Maître Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, substitué par Maître Samy BAALI, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Monsieur [R] [N]

né le 30 Mars 1973 à [Localité 13] (22), demeurant [Adresse 8]

Représentant : Maître Céline PERPOIL de la SELARL QUERRIEN – PERPOIL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Mutuelle MUTUELLE ASSURANCES DE LA VILLE DE [Localité 16], enregistrée sous le n° SIREN 778 980 508, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Caroline KERYHUEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentant : Maître Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. LOKEIMMO, inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 891 647 190, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentant : Maître Agata BACZKIEWICZ de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Maître Bérénice KERDONCUF, avocate au barreau de RENNES

Madame [G] [T] épouse [N]

née le 28 Mai 1975 à [Localité 18] (22), demeurant [Adresse 8]

Représentant : Maître Céline PERPOIL de la SELARL QUERRIEN – PERPOIL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

S.A.S. 01 DIAGNOSTIC ENERGIE, inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 910 954 312, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Caroline KERYHUEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentant : Maître Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date des 20, 24 et 26 mars 2025, Mme [L] [U] a assigné :

— la société O1 Diagnostic Energie,

— la société Mutuelle Assurances de la Ville de [Localité 16],

— la société Lokeimmo,

— M. [R] [N],

— Mme [G] [T],

à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, Mme [U], représentée, s’en tient à ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle maintient ses demandes et y additant, demande à la présente juridiction de condamner la société Lokeimmo à lui régler la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société O1 Diagnostic Energie et la société Mutuelle Assurances de la Ville de [Localité 16], son assureur, représentées, s’en tiennent à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, aux termes desquelles elles sollicitent le bénéfice des mesures suivantes :

— leur donner acte de leurs protestations et réserves,

— compléter et préciser la mission du technicien en lui prescrivant de :

* déterminer le contexte dans lequel le diagnostic amiante s’est déroulé en novembre 2023, afin d’établir ce qui était visuellement décelable, sans sondages destructifs,

* déterminer les circonstances dans lesquelles les matériaux amiantés ont été mis au jour (description du mode opératoire ayant permis cette révélation),

* déterminer si les époux [N] avaient connaissance de la présence de matériaux amiantés dans la maison litigieuse,

* analyser le DPE susvisé à la lumière du contexte dans lequel l’opérateur est intervenu en novembre 2023 (aspect des lieux, éléments constatables dans le cadre d’un diagnostic visuel non destructif, etc…),

* déterminer les informations communiquées par le vendeur à l’opérateur (étant rappelé que les données prises en compte dans le cadre du DPE dépendent, pour une large part, des déclarations du donneur d’ordre),

— dépens comme de droit.

La société Lokeimmo, représentée, reprend oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle formule les prétentions suivantes :

— rejeter la demande d’expertise formulée à l’encontre de la société Lokeimmo,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire formulée à l’encontre de la société Lokeimmo,

— condamner Mme [U] à la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens.

M. [N] et Mme [T], représentés, s’en rapportent à leurs conclusions, signifiées par voie électronique le 14 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à la présente juridiction de :

— constater qu’ils entendent formuler toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise, sans aucune reconnaissance de responsabilité ni de garantie, tous moyens de droit étant réservés,

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, des conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, Mme [L] [U] a acquis de M. [R] [N] et Mme [G] [T], suivant acte notarié en date du 3 avril 2024, une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 17], pour un prix de 162 050 €.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la société Lokeimmo.

Les diagnostics annexés à l’acte de vente ont été établis par la société 01 Diagnostic Energie aux termes desquels les matériaux des murs de la maison sont décrits comme étant en blocs de béton creux.

Mme [U] explique que ces documents mettent en exergue que les performances de l’isolation de la maison sont insuffisantes et nécessitent des travaux. Selon ces diagnostics, il est recommandé une rénovation thermique globale, notamment par l’extérieur.

Mme [U] expose qu’elle a sollicité différentes entreprises pour obtenir des devis de travaux d’isolation par l’extérieur.

Elle ajoute qu’il est alors apparu que la maison est en ossature bois avec des panneaux de fibrociment et non en blocs de béton creux.

La requérante soutient que l’ossature bois est particulièrement dégradée et que toutes les entreprises ont refusé d’intervenir, les façades nord et sud s’effritant et contenant potentiellement de l’amiante.

Mme [U] a mandaté M. [W] du cabinet Groupe Experts Batiment afin d’obtenir un nouveau diagnostic.

L’expert a établi son rapport le 11 février 2025 et il confirme la présence d’une ossature bois avec des panneaux en fibrociment revêtus de peinture, les murs reposant sur un soubassement en bloc d’aggloméré.

M. [W] conclut ainsi à une erreur manifeste dans le diagnostic annexé à l’acte de vente.

L’expert constate également les éléments suivants :

— infiltration en couverture : des traces d’infiltration et d’écoulement sur le plafond de la cuisine et sur une ferme de la charpente à l’aplomb de la souche de cheminée, avec un taux d’humidité de 35 %. Une tuile faîtière semble poreuse et l’abergement en pourtour de la souche de cheminée est grossièrement réalisé au mortier,

— en façade sud : détérioration avancée du bois d’ossature avec des traces d’infestations d’insectes xylophages,

— deux lézardes sur le soubassement situé sous les murs de façades à ossature bois avec détachement de petits morceaux de bloc d’aggloméré.

Il écrit en outre :

« Un déversement anormal des pignons Est et Ouest en blocs d’aggloméré a été observé, des investigations complémentaires semblent nécessaires afin de déterminer la cause du déversement pouvant provenir des fondations, du sol porteur et d’une contrainte exercée par les murs à ossature bois situés derrière. »

Mme [U] prétend de surcroît que la totalité des revêtements de la maison est amiantée.

La requérante précise par ailleurs qu’elle a obtenu la communication de l’acte antérieur d’achat de la maison par M. [N] et Mme [T], en date du 9 septembre 2016.

Elle souligne que la description du bien dans cet acte est différente puisqu’elle ne mentionnait ni chambre n°3 ni cellier.

Mme [U] soupçonne M. [N] et Mme [T] d’avoir effectué des travaux qui n’ont pas été signalés dans l’acte de vente.

La requérante sollicite ainsi la désignation d’un expert judiciaire à l’encontre de l’ensemble des défenderesses.

La société Lokeimmo s’oppose à cette demande au motif que toute action au fond à son encontre serait manifestement vouée à l’échec.

La défenderesse fait valoir à l’appui de ses prétentions que :

— la présence du cellier apparaissait dans le diagnostic établi en 2016, le notaire instrumentaire de l’acte de vente ayant omis de le mentionner,

— la « chambre n°3 » correspond à la pièce intitulée « salon » dans le diagnostic de 2016, la différence résultant simplement d’un aménagement réalisé par les vendeurs,

— qu’au moment de la vente, elle n’avait pas eu accès au diagnostic de 2016 qui décrivait la maison comme étant majoritairement construite en ossature bois,

— la société Lokeimmo n’est pas un professionnel de la construction et il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir détecté l’erreur affectant le diagnostic établi en 2023.

Il ne relève toutefois pas de la compétence du juge des référés d’apprécier si la défenderesse avait effectivement connaissance des faits invoqués par la requérante et pour lesquels elle sollicite l’avis d’un expert.

Au vu des éléments versés aux débats, Mme [U] démontre l’existence d’un litige potentiel, y compris à l’encontre de la société Lokeimmo, de sorte qu’elle justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

Il est en effet de bonne administration de la justice que toutes les parties susceptibles d’être concernées par le litige soient présentes à l’expertise.

L’expert se verra confier la mission habituelle en la matière.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt de la demanderesse, elle devra avancer la provision pour l’expert.

Les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente procédure.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des parties par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge de la demanderesse dans l’intérêt duquel cette mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Mme [U] et la société Lokeimmo seront donc déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [I] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.07.35.96.47

Mèl : [Courriel 10]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et le rapport du cabinet Groupe Experts Bâtiment du 11 février 2025 et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Dire si la présence de ces désordres était décelable par la société 01 Diagnostic Energie au moment de la réalisation de sa mission ; Déterminer l’ancienneté des désordres au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;

Déterminer la conformité du diagnostic produit à l’acte de vente par rapport aux normes applicables au jour de sa réalisation ;

Indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les acquéreurs ; dire s’ils étaient connus des vendeurs ou ne pouvaient manquer de l’être ;

Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ;

Décrire, le cas échéant, les travaux réalisés par les vendeurs préalablement à la vente ;

Déterminer la nature des travaux conservatoires entrepris par les acquéreurs depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte des désordres ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par les demandeurs en raison des désordres ;

Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par les demandeurs (trouble de jouissance,…) ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [L] [U] entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 28 août 2025 (IBAN : [XXXXXXXXXX011]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 30 septembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DEBOUTONS Mme [L] [U] et la société Lokeimmo de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Mme [L] [U], aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 19 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS