TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00032

N° RG 25/01370 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4EI

Le 06 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL

DÉBATS : à l’audience publique du 20 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

ET :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 16 juillet 2020 et prenant effet à la même date, Monsieur [R] [G], représenté par la SARL Agence de Bretagne, a donné en location à Monsieur [L] [J] un appartement à usage d’habitation de type 3 duplex, 3ème étage, situé [Adresse 3]) moyennant un loyer d’un montant de 465 € par mois, outre une provision sur charges de 40 € par mois, soit la somme totale de 505 € par mois.

Par LRAR en date du 7 février 2025, la SAS CITYA GUGEAN IMMOBILIER, en tant que gestionnaire locative, a mis en demeure Monsieur [L] [J] de cesser les troubles de voisinage (nuisances sonores, mise en danger des résidents, comportements inhabituels).

Une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail lui a été délivré le 17 mars 2025.

Par acte du 5 juin 2025, Monsieur [R] [G] a fait assigner Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater que Monsieur [J] [L] s’est rendu coupable de troubles anormaux de voisinage, rendant impossible le maintien de la relation contractuelle,

— Prononcer en conséquence, la résiliation du contrat de bail entre Monsieur [G] [R] et Monsieur [J] [L],

— Ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes et tous biens de son chef, du logement qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 8] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Vu l’urgence et les troubles occasionnés, supprimer ou tout au moins réduire, le délai légal de deux mois accordés au locataire afin de quitter les lieux,

— Condamner Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et parfaite des lieux,

— Condamner Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— Vu les faits reprochés, et les dégâts occasionnés au sein de la copropriété, il est demandé au tribunal de condamner Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 7000 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [J] [L] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, comprenant la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail du 17 mars 2025,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue le 20 octobre 2025.

À cette date, Monsieur [R] [G], comparant en personne, a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation. Il a précisé que le locataire avait détourné l’eau, la facture s’élevant à 6 578 €, et que ce montant correspondait bien au volume d’eau facturé et non à une fuite. Il a ajouté que le locataire et les résidents étaient en danger.

En défense, Monsieur [L] [J], comparant en personne, a fait valoir sa volonté de quitter le logement. Il a ajouté qu’il y avait bien eu des troubles et des bruits provenant de travaux extérieurs. Il a précisé que ce n’était pas le logement qui ne le satisfaisait pas, mais qu’il avait été agacé à certains moments, entraînant des accès de colère et des gestes déplacés. Il a indiqué qu’il irait vivre chez ses parents en cas d’expulsion. S’agissant de la facture d’eau, il a indiqué qu’une personne avait détourné l’eau et qu’il y avait eu également des fuites.

Le dossier social et financier a été transmis au greffe. Il fait état de la carence de Monsieur [J].

Le dossier a été mis en délibéré au 06 janvier 2026

.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1 – Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du locataire

Selon l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En ce sens, l’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Le contrat de location prenant effet le 16 juillet 2020 entre les parties précise “ Le locataire ne devra commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. ..”

En l’espèce, conformément aux dispositions légales et contractuelles, Monsieur [L] [J] est tenu d’user paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la tranquillité et la sécurité de l’immeuble, sous peine de résiliation du contrat.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [J] s’est rendu responsable de troubles graves, répétés et persistants au sein de l’immeuble.

En effet, les premiers troubles sont établis par une plainte en ligne déposée le 27 janvier 2025 par un voisin, faisant état de jets de bouteilles en verre depuis le troisième étage dans la cage d’escalier, accompagnés de cris violents et incohérents.

Ces faits ont conduit un autre locataire à adresser, le 28 janvier 2025, une mise en demeure au bailleur afin de faire cesser les troubles générés par Monsieur [L] [J].

Les nuisances ont également été dénoncées par une pétition collective des occupants de l’immeuble, faisant état de nuisances sonores (musiques fortes), d’un état d’ébriété, de propos incohérents ainsi que de jets d’objets divers par les fenêtres de son logement mettant ainsi en danger les résidents et les passants.

Afin de faire cesser les troubles occasionnées par Monsieur [L] [J], la SAS CITYA GUEGAN IMMOBILIER, en tant que gestionnaire locatif, lui a adressé, par LRAR en date du 7 février 2025, une mise en demeure de cesser immédiatement les troubles qui incluent notamment, les nuisances sonores, la mise en danger des résidents ainsi que les comportements inhabituels portant atteinte à la sécurité et à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.

Par LRAR en date du 10 mars 2025, la SAS CITYA GUEGAN IMMOBILIER a également émis un signalement au Procureur de la République sur les agissements de Monsieur [L] [J] perturbant gravement la tranquillité de la résidence et mettant en danger les occupants.

Une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail lui a été également délivré le 17 mars 2025.

Néanmoins, malgré l’ensemble de ces démarches, les nuisances ont perduré. En effet, une plainte en ligne pour troubles du voisinage et mise en danger de la vie d’autrui a été déposée le 24 avril 2025 à l’encontre de Monsieur [L] [J]. Le propriétaire de l’appartement situé au deuxième étage a indiqué que Monsieur [L] [J] aurait proféré des insultes et des propos violents et menaçants à l’encontre de son locataire, hurlé de manière répétée, tenu des propos incohérents et dégradé les parties communes par des bris de verre et des traces d’alcool dans les escaliers.

Ainsi, les troubles rapportés sont continus, permanents et répétitifs. Ces troubles se poursuivent malgré les tentatives de résolution amiable.

Il en résulte que l’ampleur et la répétition des troubles de voisinage commis par Monsieur [L] [J] constituent des violations particulièrement graves et renouvelées de ses obligations de locataire, telles que définies par la loi du 6 juillet 1989. Les troubles anormaux de voisinage sont donc suffisamment caractérisés.

En conséquence, il est justifié de prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 16 juillet 2020 entre Monsieur [L] [J] et Monsieur [R] [G], à compter du présent jugement.

Il convient, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Au regard de la gravité de ses manquements à ses obligations, il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion pourra donc avoir lieu dans un délai d’un mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Monsieur [L] [J] sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3-Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code Civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les agissements de Monsieur [L] [J] ont porté une atteinte grave et répétée à la tranquillité ainsi qu’à la sécurité de l’immeuble, ce qui caractérise une faute dans l’exécution du contrat.

Monsieur [R] [G] demande la réparation des dégâts occasionnés au sein de la copropriété à hauteur de 7000 euros.

Il convient de constater que Monsieur [R] [G] demande la réparation de deux types de préjudices :

— la réparation d’un préjudice matériel lié à la surconsommation d’eau ;

— la réparation d’un préjudice de jouissance.

* S’agissant de la surconsommation d’eau :

Monsieur [R] [G] soutient que des détournements imputables à Monsieur [L] [J] auraient entraîné une consommation anormalement élevée d’eau. Au soutien de son allégation, il produit une facture d’eau d’un montant de 6 579,88 €.

Cette facture ne peut à elle seule constituer la preuve d’un préjudice matériel.

En effet, cette seule pièce :

— est adressée au gestionnaire de l’immeuble ;

— ne comporte pas de lien direct avec Monsieur [L] [J] ;

— ne rapporte pas la preuve d’une consommation excessive ou frauduleuse d’eau.

Dès lors la preuve d’une consommation fautive au détriment du bailleur n’est pas rapportée.

* S’agissant d’un préjudice de jouissance :

Monsieur [R] [G] fait valoir qu’il a subi un préjudice de jouissance du fait des troubles occasionnés par Monsieur [L] [J].

S’il est indéniable que le comportement de Monsieur [L] [J] a pu créer des troubles auprès du voisinage, Monsieur [R] [G], en sa qualité de bailleur, ne justifie pas un trouble de jouissance personnel.

Par conséquent, Monsieur [R] [G] sera débouté de sa demande, faute de caractériser un préjudice personnel.

4- Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [J], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Monsieur [L] [J] sera également condamné à verser 200 € à Monsieur [R] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage émanant de Monsieur [L] [J] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti signé le 16 juillet 2020 et prenant effet à la même date entre Monsieur [L] [J] et Monsieur [R] [G] à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de 1 mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à Monsieur [R] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, et en subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux entiers dépens comprenant la sommation en date du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [R] [G] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

La greffière, La juge des contentieux de la protection

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à [R] [G]

—  1 CCC par LS

à [L] [J]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes