TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : S.C.I. FINANBOURG / S.A.R.L. ESCEEV

N° RG 26/00066 – N° Portalis DBXM-W-B7K-GBWE

Ordonnance de référé du : 26 Mars 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, Greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. FINANBOURG, immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le n° 520 155 102, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Chrystelle MARION, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ESCEEV, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Ni comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 4 janvier 2022, un bail dérogatoire de courte durée a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) Finanbourd, bailleur, et la société Esceev, preneur, pour un local commercial de 480m² environ sis, [Adresse 2] à, [Localité 1] moyennant un loyer annuel de 18 840 euros HT et HC, payable d’avance tous les 1ers de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 1 570 euros HT et HC.

Un dépôt de garantie d’un montant de 3 140 euros a été versé au bailleur.

Le bail a été conclu pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs qui ont couru du 4 janvier 2022 au 3 janvier 2025.

Le bail a pris fin le 3 janvier 2025 mais le preneur s’est maintenu dans les lieux.

Depuis octobre 2025, le preneur ne s’acquitte plus du paiement des loyers et charges et n’a pas procédé au règlement des taxes foncières pour les années 2024 et 2025.

Un commandement de payer la somme de 11 491,60 euros au titre des loyers d’octobre et novembre 2025 et des taxes foncières de 2024 et 2025 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 15 décembre 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, la SCI Finanbourd a assigné la société Esceev à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

Déclarer le demandeur recevable et bien fondé en son action et demandes ; En conséquence : Constater l’existence d’un bail commercial depuis le 5 février 2025, suite à l’échéance du bail dérogatoire et le maintien du preneur dans les lieux ; Constater, compte tenu de l’absence de règlement de l’intégralité des dettes dans le délai d’un mois du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 janvier 2026 ; Constater en conséquence que le bail commercial est résilié de plein droit à compter du 15 janvier 2026 ; Constater que la société Esceev est occupante sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2026 ; Condamner la société Esceev à restituer sans délai les locaux vides de toute occupation, évacués de tous déchets et encombrant, et les clés du local ;Ordonner, à défaut de restitution volontaire des clés dans le mois de la date de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société Esceev, ou de celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;Fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du dernier loyer, soit à la somme de 2 146 euros TTC par mois ; Condamner, par provision, la société Esceev à payer cette indemnité d’occupation, prorata temporis rétroactivement depuis le 15 janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux de toute occupation, déchets et encombrants ; Condamner, par provision, la société Esceev à payer à la SCI Finambourd, en sus de l’indemnité d’occupation : la somme de 14 676,09 euros TTC à la SCI Finanbourd en principal, et la majoration contractuelle évaluée à la somme de 1 403,50 euros TTC et fixée à 15% des sommes réclamées au titre du commandement de payer du 15 décembre 2025 et n’ayant fait l’objet d’aucun paiement par la société Esceev,avec le bénéfice des intérêts au taux légal, depuis la mise en demeure du 21 novembre 2025. Dire que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes.

En tout état de cause :Condamner la société Esceev à payer au demandeur une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ; Condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers engagés pour les besoins de la présente procédure, conformément au contrat de bail ; Condamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par l’Huissier par application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A cette audience, la SCI Finanbourd s’en tient à ses écritures.

La société Esceev, bien que régulièrement convoquée, n’est pas représentée et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, «dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable».

Sur la demande de constater l’existence d’un bail commercial :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce relatives au bail commercial, “les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.”

En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire de courte durée a pris fin entre les parties le 3 janvier 2025 et que le preneur s’est maintenu dans les lieux à l’expiration de ce bail.

Il résulte des dispositions précitées qu’un nouveau bail s’est donc opéré entre les parties à compter du 4 janvier 2025, dont l’effet est réglé par les dispositions du code du commerce relatives au bail commercial.

En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés constate ainsi l’existence d’un bail commercial entre la SCI Finanbourd et la société Esceev à compter du lendemain de l’expiration du bail dérogatoire de courte durée au 3 janvier 2025, soit depuis le 4 janvier 2025.

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le bail dérogatoire de courte durée du 4 janvier 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 11 491,70 euros en date du 21 novembre 2025,

— le commandement de payer du 15 décembre 2025,

— une facture du 12 septembre 2024 d’un montant de 3 624 euros TTC pour la taxe foncière de 2024,

— une facture du 15 septembre 2025 d’un montant de 3 597,60 euros TTC pour la taxe foncière de 2025,

— une facture du 26 septembre 2025 d’un montant de 2 135,05 euros TTC pour le loyer d’octobre 2025,

— une facture du 30 octobre 2025 d’un montant de 2 135,05 euros TTC pour le loyer de novembre 2025,

— un extrait du grands-livres des comptes clients de la SCI Finanbourd sur lequel apparait un solde débiteur de la société Esceev d’un montant de 13 637,70 euros pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 15 décembre 2025 que :

— le montant des loyers impayés d’octobre et novembre 2025 s’élevait à 4 270 euros.

— le montant de la taxe foncière 2024 s’élevait à 3 624 euros.

— le montant de la taxe foncière 2025 s’élevait à 3 597,60 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l’espèce à un mois ;

que cette exigence de précision se justifie au regard des conséquences d’une particulière gravité puisque la clause résolutoire, à elle seule, peut entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Au cas présent, si le décompte comporte bien, pour chaque mois, le montant des deux loyers appelé et le montant des deux taxes foncières réclamé, force est d’admettre qu’aucun élément ne permet d’expliquer le montant total retenu. En effet, il n’est joint au commandement de payer ni taxe foncière, ni quittance de loyer ou relevé de compte.

Le défaut de justificatif des montants réclamés par le commandement de payer cause nécessairement un grief au locataire dès lors qu’il ne lui permet pas de vérifier l’étendue de sa dette, étant précisé qu’aux termes de ses écritures, le requérant précise que le loyer d’octobre 2025 a été payé suite à la mise en demeure qu’il a adressée à la défenderesse le 21 novembre 2025.

En l’absence de justificatif des montants réclamés annexé au commandement de payer, le preneur n’a pas pu identifier clairement les sommes réclamées.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2025 ne peut produire aucun effet.

Compte tenu des contestations sérieuses quant à la validité et aux effets du commandement de payer du 15 décembre 2025, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant.

Sur la demande de condamnation au titre des loyers impayés et des taxes foncières :

Le principe d’une dette locative n’est pas contestable sauf pour ce qui concerne les sommes facturées au titre des commandements de payer dont la validité est contestée et ceux dont il n’est pas justifié.

Au cas présent, la validité du commandement de payer fait l’objet de contestations sérieuses compte tenu de l’absence de justificatif annexé audit commandement de payer n’ayant pas permis au preneur d’identifier clairement les sommes réclamées.

En revanche, s’agissant des loyers impayés, la requérante produit aux débats :

— une facture du 30 octobre 2025 d’un montant de 2 135,05 euros TTC pour le loyer de novembre 2025,

— une facture du 26 novembre 2025 d’un montant de 2 135,05 euros TTC pour le loyer de décembre 2025,

— une facture du 19 décembre 2025 d’un montant de 2 146 euros TTC pour le loyer de janvier 2026,

— un extrait du grands-livres des comptes clients de la SCI Finanbourd sur lequel apparait un solde débiteur de la société Esceev d’un montant de 13 637,70 euros pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

La somme due par le preneur au titre des loyers impayés de novembre 2025 à janvier 2026 s’élève donc à 6 416,10 euros TTC.

S’agissant de la demande de condamnation en paiement des taxes foncières de 2024 et 2025, celles-ci ne sont pas versées aux débats, de sorte que le juge des référés ne peut vérifier l’existence et l’étendue de la dette du locataire.

La demande de condamnation au titre des taxes foncières faisant l’objet d’une contestation sérieuse, elle sera rejetée.

En conséquence, la société Esceev sera condamnée à payer à la SCI Finanbourd, à titre provisionnel, la somme de 6 416,10 euros TTC au titre des loyers impayés de novembre 2025 à janvier 2026 assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Il ne sera pas fait droit à la demande de majoration contractuelle du loyer de novembre 2025 demeuré impayé après le commandement de payer, dès lors que cette modalité, qui est prévue au contrat, s’apparente à une clause pénale que le juge du fond pourrait modérer et qu’en tout état de cause, le ledit commandement de payer fait lui-même l’objet de contestations sérieuses.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie :

En l’espèce, le commandement de payer n’a produit aucun effet, de sorte que le bail commercial n’a pas été résilié.

Or, le contrat conclu entre les parties stipule que la somme remise au titre du dépôt de garantie « restera aux mains du Bailleur jusqu’à l’expiration du bail en garantie de l’exécution de toutes les obligations incombant au Preneur et du paiement des loyers ».

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI Finanbourd tendant à dire que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes.

Sur les demandes accessoires :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Esceev, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande de la SCI Finanbourd tendant à condamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par le commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS l’existence d’un bail commercial entre la SCI Finanbourd et la société Esceev depuis le 4 janvier 2025 ;

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant ;

CONDAMNONS la société Esceev à payer à la SCI Finanbourd la somme de 6 416,10 euros TTC au titre des loyers impayés de novembre 2025 à janvier 2026, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS la demande de condamnation au titre du paiement des taxes foncières 2024 et 2025 ;

REJETONS la demande de majoration contractuelle ;

REJETONS la demande tendant à dire que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Esceev, partie succombante, aux dépens ;

REJETONS la demande de la SCI Finanbourd tendant à condamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par le commissaire de justice ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS