TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 1] / S.E.L.A.R.L. TCA, [M] [G]

N° RG 25/00247 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3UM

Ordonnance de référé du : 21 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc + Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SUDECO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Lionel BERNADOU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. TCA représentée par Me [H] [L] ès qualité de mandataire judiciaire de monsieur [M] [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Hervé DARDY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 4]

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Hervé DARDY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’AUTRE PART,

FAITS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le centre commercial [Adresse 5] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Sudeco.

M. [G] est propriétaire au sein de ce centre commercial du lot 762 représentant 534/100 000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Par un jugement du 5 novembre 2025, le tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire contre M. [G] avec période d’observation de six mois et désigné la SELARL TCA représentée par M. [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier du 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à hauteur de 46 461,49 euros entre les mains du mandataire judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Sudeco, a assigné M. [G] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant selon la procédure accélérée au fond, et a formé les prétentions suivantes :

Condamner, M. [G] au paiement d’une somme de 34 353,23 euros au titre des charges échues au cours des exercices antérieurs sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ; Condamner M. [G] au paiement d’une somme de 4 105,36 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice en cours sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; Condamner M. [G] au paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance intentionnelle et abusive ; Condamner, M. [G] au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner, M. [G] aux entiers dépens de la procédure.

Cette affaire a été enregistrée sous le RG n°25/00247.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de Saint-Brieuc, représenté par son syndic en exerciec, la société Sudeco, a assigné la SELARL TCA représentée par M. [L], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de M. [G], à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant selon la procédure accélérée au fond, et a formé les prétentions suivantes :

Ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enregistrée sous le RG n°25/00247 ; Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 37 811,49 euros au titre des charges échues au cours des exercices antérieurs sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] au passif de M. [G] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance intentionnelle et abusive ; Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Fixer les dépens de la présente procédure au passif de M. [G].

Cette affaire a été enregistrée sous le RG n°26/00008.

La jonction du dossier RG n°26/00008 au dossier RG n°25/00247 a été prononcée à l’audience du 22 janvier 2026.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°5 notifiées le 15 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Adresse 6] a modifié ses prétentions et sollicité le bénéfice des mesures suivantes :

A titre liminaire, ordonner la jonction de l’appel en cause du mandataire judiciaire avec l’instance principale ; A titre principal, fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 37 811,49 euros au titre des charges échues au cours des exercices antérieurs sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;A titre subsidiaire, fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 28 772,67 euros TTC correspondant aux : charges communes générales pour un montant de 2 670,67 euros TTCappels de fonds travaux pour un montant de 25 635,32 euros TTCfrais de relance pour un montant de 466,68 eurosEn tout état de cause :Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance intentionnelle et abusive ; Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] au passif de M. [G] à la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Fixer les dépens de la présente procédure au passif de M. [G].

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires s’en tient à ses écritures.

M. [G] et la SELARL TCA, ès qualités de mandataire judiciaire de M. [G], sont représentés et renvoient à leurs conclusions n°4 notifiées le 8 avril 2026 aux termes desquelles ils sollicitent le bénéfice des mesures suivantes :

A titre principal :

Déclarer irrecevable la procédure engagée devant Mme le Président, en la forme accélérée au fond, pour défaut de respect de l’article 19-2 de la Loi de 1965, et dès lors,Débouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 7] [Localité 2], de toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’inviter à mieux se pourvoir ;Subsidiairement, renvoyer l’affaire devant la juridiction collégiale ;Plus subsidiairement :Constater le caractère non écrit des clauses de répartitions de charges dites « spéciales » en l’absence de parties communes spéciales prévues au règlement de copropriété et dès lors,Déclarer irrecevable, en la forme accélérée au fond, pour défaut de respect de l’article 19-2 de la loi de 1965, les demandes portant sur : 31 décembre 2024 Notre appel solde charges courantes de 709,74 euros (non visé dans la mise en demeure du 2 avril 2025 car à l’époque les comptes 2024 ne sont pas approuvés)1er août 2025 Notre appel TQ MISE EN SECURITE A de 1 291,56 euros1er janvier 2024 Notre appel charges courantes 01/24 de 1.026,53 euros1er avril 2024 Notre appel charges courantes 04/24 de 1.026,53 euros1er juillet 2024 Notre appel charges courantes 07/24 de 1.026,53 euros1er octobre 2024 Notre appel charges courantes 10/24 de 1.026,53 eurosDébouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1], de toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’inviter à recalculer ses demandes contre M. [G] sur la base de la répartition en charges communes générales ;Plus subsidiairement, et avant dire droit : Condamner le syndicat des copropriétaires à justifier du résultat de toutes les procédures en annulation engagées par la SCI Aurore à l’encontre des assemblées générales passées ;Condamner le syndicat des copropriétaires à justifier de la répartition, entre les copropriétaires, du prix de vente des parcelles à la commune décidée en octobre 2022 ;Plus subsidiairement, et en toutes hypothèses : Constater que les répartitions de charges au compte de M. [G] ne sont pas conformes à celles prévues au règlement de copropriété et modificatif produit par le syndicat des copropriétaires et dès lors,Débouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1], de toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’inviter à recalculer ses demandes contre M. [G] sur la base de la répartition en charges communes générales ;Déclarer prescrite la demande à hauteur de 360,50 euros ;Déclarer injustifiées les demandes en paiement à hauteur de 5 970,11 euros au titre de charges hors budget prévisionnel, et débouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] de cette demande ;

Déclarer injustifiées les demandes en paiement à hauteur de 466,68 euros au titre de frais facturés à M. [G], et débouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Adresse 6] de cette demande ;En toutes hypothèses :Débouter le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] de ses demandes au titre des frais de procédure ;Condamner le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2] à régler à M. [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de la présente instance ;Dire que M. [G] sera dispensé de participer à la dépense commune au titre des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Pour plus ample exposé sur les faits, moyens et prétentions de parties il conviendra de s’en rapporter aux assignations, aux conclusions et pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les termes de l’article 839, alinéa 1er du même code, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile prévoit les conditions dans lesquelles la demande en présence d’une procédure accélérée au fond est mise en œuvre, à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon ce type de procédure.

Enfin, selon les termes de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire, en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande de jonction :

Aux termes de ses dernières écritures, le demandeur sollicite que soit ordonnée la jonction de l’appel en cause du mandataire judiciaire (RG n°26/00008) avec l’instance principale (RG n°25/00247).

Cette jonction a été prononcée à l’audience du 22 janvier 2026 de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Sur la recevabilité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…).

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon la jurisprudence la Cour de cassation (avis n°24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a adressé à M. [G] deux mises en demeure les 11 avril 2023 et 18 juillet 2024.

M. [G] ayant changé d’adresse, le Syndicat des copropriétaires lui en a adressé une troisième le 2 avril 2025, par l’intermédiaire de son Conseil.

Aux termes de cette mise en demeure, le Conseil du Syndicat des copropriétaires indique : « Malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer, votre compte laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 34 353,23 euros sur la période du 31/12/2019 au 21/03/2025 » décomposé comme suit :

« Charges courantes :21 545,13 euros au titre des charges courantes échues sur les exercices antérieurs

2 053,06 euros au titre des charges courantes prévisionnelles échues sur l’exercice 2025 Charges travaux : 23 288,44 euros au titre des charges travaux échues sur les exercices antérieurs2 052,30 euros au titre des charges travaux prévisionnelles échues sur l’exercice 2025Frais de relance :496,68 euros »

La mise en demeure précise que « sur la même période du 31/12/2019 au 21/03/2025, votre compte a été crédité de 15 094,29 euros et le dernier paiement de votre part remonte au 15/02/2023 ».

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires a donc mis en demeure M. [G] de régler l’arriéré d’un montant de 34 353,23 euros sous 30 jours.

En outre, la mise en demeure précise qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut de paiement dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, vous vous exposez à une condamnation de 34 353,23 euros, mais également au paiement de celles non encore échues sur l’exercice encore en cours lesquelles s’élèvent à la somme de 2 053,06 euros ».

Il convient de préciser qu’aux termes du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2024, les copropriétaires du centre commercial ont validé le budget de fonctionnement du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 638 536 euros HT, honoraires de Syndic compris. Il est précisé que ces provisions seront payées le premier jour de chaque trimestre entre les mains du Syndic, la régularisation de ces charges intervenant après arrêté définitif du compte du budget de fonctionnement.

Aux termes de leurs écritures, les défendeurs font valoir que la mise en demeure du 2 avril 2025 ne respecte pas l’avis de la Cour de cassation précité puisque ne sont pas distinguées les charges courantes échues impayées au titre des exercices comptables validés des charges courantes provisionnelles du budget 2024 non réglées et encore des charges de travaux échues impayées. Ils précisent également qu’à la date de la mise en demeure, les comptes 2024 n’étaient pas encore approuvés et qu’il fallait donc mentionner les appels de budget 2024 non réglés.

Le demandeur soutient quant à lui que si la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit impérativement opérer une distinction entre les provisions de l’article 14-1, c’est-à-dire les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des autres charges et provisions réclamées, il ne ressort en revanche ni de l’article 19-2, ni de l’avis de la Cour de cassation qu’elle doit distinguer les sommes restant dues au titre de l’exercice 2024 pour lequel les comptes n’avaient pas encore été approuvés des sommes restant dues au titre des exercices antérieurs dont les comptes avaient été approuvés.

Le demandeur ajoute que le budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale du 12 juin 2024 porte sur l’exercice s’étendant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et fait valoir que lorsque la mise en demeure a été délivrée le 2 avril 2025,

les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours visées à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient bien celles découlant du budget prévisionnel 2025.

Selon le demandeur, la mise en demeure du 2 avril 2025 était parfaitement régulière en la forme et respectait scrupuleusement les termes de l’avis rendu par la Cour de cassation de sorte que ses demandes sont recevables, d’autant plus que les provisions à échoir sont désormais toutes échues et que les comptes de l’exercice 2024 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 27 mai 2025.

Au cas présent, la mise en demeure distingue les charges courantes échues sur les exercices antérieurs des charges courantes prévisionnelles échues sur l’année 2025 ainsi que les charges de travaux échues sur les exercices antérieurs des charges de travaux prévisionnelles échues sur l’année 2025. En outre, la mise en demeure précise qu’à défaut de paiement dans un délai de 30 jours, M. [G] s’expose à « une condamnation de 34 353,23 euros, mais également au paiement de celles non encore échues sur l’exercice encore en cours lesquelles s’élèvent à la somme de 2 053,06 euros ».

Contrairement à ce qu’indique le défendeur, le Syndicat des copropriétaires devait bien viser l’année 2025 dans sa mise en demeure au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, lequel a été régulièrement voté par l’assemblée générale, sans avoir à distinguer les sommes se rattachant à l’exercice de l’année 2024 dont les comptes n’avaient pas encore été approuvés mais qui ne correspondaient plus au budget prévisionnel de l’exercice en cours.

La mise en demeure a donc bien indiqué avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (2025) et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, étant précisé qu’à cette mise en demeure était annexé un relevé de compte arrêté au 21 mars 2025 permettant à M. [G] d’identifier précisément les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que la mise en demeure du 2 avril 2025 est régulière de sorte que la présente procédure est recevable.

Sur la recevabilité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires tendant au paiement des sommes non visées à la mise en demeure du 2 avril 2025 et aux sommes restant dues au titre de l’exercice 2024 :

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la procédure en la forme accélérée au fond étant une procédure dérogatoire et exceptionnelle, il ne peut pas réclamer plus de sommes que celles visées à la mise en demeure et soutient qu’il est donc irrecevable à « actualiser » ou « parfaire sa créance » comme il l’a fait par voie de conclusions.

Les défendeurs exposent que toutes les demandes visant des sommes non mentionnées à la mise en demeure du 2 avril 2025 seront donc déclarées irrecevables, à savoir :

31 décembre 2024 « Notre appel solde charges courantes de 709,74 euros (non visé dans la mise en demeure du 2 avril 2025 car à l’époque les comptes 2024 ne sont pas approuvés) »

1er août 2025 « Notre appel TQ MISE EN SECURITE A de 1 291,56 euros »

Ils font également valoir que les appels de budget pour l’exercice 2024 doivent être exclus comme étant des demandes irrecevables car ils correspondent à des sommes dont les comptes n’ont pas été approuvés au jour de la mise en demeure.

Le demandeur soutient quant à lui que la Cour de cassation se contente de poser le principe selon lequel le syndicat des copropriétaires ne peut, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, obtenir condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes n’ont pas encore été approuvés à la date à laquelle le juge statue.

Il ajoute que rien ne fait obstacle à cette condamnation lorsque, comme en l’espèce, les comptes ont été approuvés au jour où le juge statue, quand bien même cette approbation serait intervenue postérieurement à la mise en demeure visée à l’article 19-2.

Il sera rappelé que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse (…), les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est constant que la mise en demeure du 2 avril 2025 est restée infructueuse de sorte que les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes sont devenus immédiatement exigibles.

Au cas présent, les comptes de l’exercice 2024 n’avaient pas encore été approuvés à la date de la mise en demeure, mais ils l’étaient à la date d’introduction de la demande en justice puisqu’ils ont été approuvés par procès-verbal d’assemblée générale du 27 mai 2025 et que l’assignation a été signifiée à M. [G] le 18 juin 2025 et à la SARL TCA le 29 décembre 2025.

En tout état de cause, au 21 mai 2026, date de mise en délibéré de la présente affaire, ces comptes étaient bien approuvés.

Il résulte de ces éléments que les demandes du Syndicat des copropriétaires tendant au paiement des sommes non mentionnées à la mise en demeure du 2 avril 2025 et des appels de budget pour l’exercice 2024 seront déclarées recevables.

Sur les demandes relatives au caractère non écrit des clauses de répartition de charges spéciales :

L’article 481-1 4° du code de procédure civile dispose que le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond.

Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.

Selon la jurisprudence la Cour de cassation (Civ. 3ème, n°24-10.778, 15 janvier 2026), il se déduit de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.

Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la répartition des charges est illégale et que seules des charges générales ne peuvent être appelées à l’encontre de M. [G], faute pour le règlement de copropriété de définir des parties communes spéciales.

Compte tenu des contestations sérieuses émises, ils demandent le renvoi de l’affaire devant la juridiction collégiale et, subsidiairement, de constater le caractère non écrit des clauses de répartitions de charges dites « spéciales » en l’absence de parties communes spéciales prévues au règlement de copropriété, de déclarer irrecevable, en la forme accélérée au fond, pour défaut de respect de l’article 19-2 de la loi de 1965, un certain nombre de demandes, de débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’inviter à recalculer ses demandes contre M. [G] sur la base de la répartition en charges communes générales.

Aux termes de ses écritures, le Syndicat des copropriétaires fait valoir quant à lui que la demande de M. [G] tendant à voir constater le caractère non-écrit des clauses de répartitions de charges spéciales excède les pouvoir du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il ajoute que la formation collégiale, qui statuerait également selon la procédure accélérée au fond, ne dispose pas de pouvoirs plus étendus que ceux dont dispose Madame la présidente du tribunal de céans.

Il est constant que le président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a de pouvoir juridictionnel que dans les limites strictes de la procédure accélérée au fond prévue par cet article. Il s’agit d’une procédure d’exception permettant uniquement au Syndicat des copropriétaires de demander la condamnation du copropriétaire défaillant à payer les provisions ou sommes devenues immédiatement exigibles.

Or, les demandes formées par les défendeurs tendent à remettre en cause la validité des stipulations du règlement de copropriété. Elles excèdent ainsi manifestement l’office du président du tribunal judiciaire saisi dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 précité.

Il en résulte que le président du tribunal judiciaire statuant selon cette procédure ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour connaître de telles demandes, lesquelles relèvent d’une action autonome devant le juge du fond, peu important que l’affaire soit renvoyée devant une formation collégiale ou non.

Cette absence de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir.

En conséquence, les demandes formées par les défendeurs relatives au caractère non écrit des clauses de répartition de charges spéciales seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes de paiement :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*Sur l’existence de la créance

En l’espèce, le demandeur sollicite à titre principal de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires au passif de M. [G] à la somme de 37 811,49 euros au titre des charges échues sur les exercices antérieurs, en ce compris les frais de relance et de gestion du litige à hauteur de 120 euros.

Il précise que dans son assignation délivrée le 18 juin 2025, il sollicitait la condamnation de M. [G] au paiement d’une somme de 4 105,36 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice en cours se décomposant comme suit :

—  2 trimestres de charges courantes de 1 026,53 euros chacun

—  2 trimestres de charges travaux de 1 026,15 euros chacun

Il explique que ces charges ont été appelées les 11 juin 2025 et 9 septembre 2025, sans pour autant être réglées par le débiteur de sorte qu’elles sont donc désormais intégrées dans les charges échues.

Au soutien de ses prétentions, le requérant verse notamment aux débats :

Une mise en demeure du 11 avril 2023 pour un montant de 18 151,46 euros dont 30 euros de frais de relance Une mise en demeure du 26 octobre 2023 pour un montant de 21 954,24 euros dont 60 euros de frais de relance

Une mise en demeure du 18 juillet 2024 pour un montant de 27 628,12 euros dont 90 euros de frais de relanceUn commandement de payer les charges de copropriété signifié le 19 août 2024 pour un montant de 28 844,66 eurosUne mise en demeure du 2 avril 2025 pour un montant de 34 353,23 euros Le relevé de compte du 12 décembre 2025 d’un solde débiteur de 37 811,49 euros dont 120 euros de frais de relance et 346,68 euros de frais de commissaire de justice suite au commandement de payer du 19 août 2024 La déclaration de créance entre les mains du mandataire judiciaire du 18 décembre 2025 pour un montant de 46 461,49 euros La copie des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires tenues le :18 juin 20201er décembre 202019 mai 202128 juin [Localité 3] septembre 202111 avril 20221er juin 202224 octobre [Localité 4] avril 202322 juin 202314 décembre 202312 juin 202427 mai 2025 Les appels de fonds adressés à M. [G] d’octobre 2021 à septembre 2025 :19 octobre 2021 – TD Rempl CVC et Renfort Struct 9 juin 2022 – charges courantes / TG – Remplacement Système CVC7 septembre 2022 – charges courantes 7 décembre 2022 – TG Remplacement Système CVC 3 janvier 2023 – charges courantes 9 mars 2023 – charges courantes 9 juin 2023 – charges courantes 8 août 2023 – charges courantes / TF – Mise en place suppresseur / TJ Etude Trentenaire Sprinkle11 septembre 2023 – charges courantes 27 décembre 2023 – charges courantes 30 janvier 2024 – TK Remplacement SSI 12 mars 2024 – charges courantes 12 juin 2026 – charges courantes 22 juillet 2024 – TM Etude Comble Sprinkler 23 juillet 2024 – TN Etude Mise en Inde Energ / TP Etude Reprise Band Façade / TO Remplacement [Localité 5] 12 septembre 2024 – charges courantes 17 décembre 2024 – charges courantes 3 février 2025 – TL Création Local Déchets 12 mars 2025 – charges courantes 11 juin 2025 – charges courantes 9 septembre 2025 – charges courantes Un relevé individuel de charges arrêté au 31 décembre 2019 sur lequel figure la mention « T9 Menuiseries/[Localité 6]-Plafonds » et un solde débiteur au 3 juillet 2020 de 2 576,40 euros.

Un relevé individuel de charges arrêté au 15 octobre 2025 sur lequel figure un crédit de 215,13 euros suite à la cession parcelle de terrain et un solde débiteur de 37 811,49 euros.

Il est constant que M. [G] est propriétaire du lot n°762 au sein du centre commercial Les Villages à [Localité 2].

A ce titre, comme tous les autres propriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du relevé de compte arrêté le 12 décembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que M. [G] reste redevable de la somme de 37 811,49 euros d’arriérés de charges de copropriété échues, en ce compris les frais de relance et de recouvrement.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de M. [G].

*Sur la prescription d’une partie de la créance

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 18 juin 2025 au Syndicat des copropriétaires de sorte que toute créance antérieure au 18 juin 2020 est prescrite.

Or, il apparait un solde débiteur de 360,50 euros au 1er avril 2020 sur le relevé de compte arrêté le 12 décembre 2025.

En conséquence, cette créance est prescrite.

*Sur le montant de la créance

En l’espèce, les défendeurs contestent le montant réclamé par le Syndicat des copropriétaires et considère que les pièces fournies sont insuffisantes pour y faire droit. Ils relèvent notamment que le Syndicat des copropriétaires ne fournit pas tous les appels de fonds, dont ceux antérieurs à celui du 9 juin 2022.

Bien que le Syndicat des copropriétaires ne produise pas les appels de fonds antérieurs à celui du 9 juin 2022, hormis celui du 19 octobre 2021, M. [G] a continué d’effectuer des virements jusqu’au 13 février 2023, de sorte qu’il sera considéré que les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires au titre des appels de fonds entre le 19 juin 2020 et le 13 février 2023 ne sont pas contestables.

Au 15 février 2023, le solde débiteur de M. [G] était de 17 544,57 euros, dont 30 euros de frais de relance et 360,50 euros de créance prescrite, soit une dette de 17 154,07 euros hors frais de relance.

S’agissant des sommes réclamées après le dernier virement réalisé par M. [G] le 13 février 2023, il appert que tous les appels de fonds ne sont pas versés aux débats.

Il procède de la lecture des appels de fonds produits par le Syndicat des copropriétaires que la créance due par M. [G] est justifiée à hauteur de 16 482,30 euros depuis le virement du 13 février 2023.

Par ailleurs, les défendeurs se prévalent de l’action en justice intentée par un autre copropriétaire, la SCI Aurore, pour demander au Syndicat des copropriétaires de corriger le compte de M. [G].

En réponse, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats les deux jugements rendus le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux termes desquels les résolutions 7, 9 et 10 de l’assemblée générale du 11 avril 2022 ont été annulées, ainsi que les résolutions 15, 22, 23, 24 et 25 de l’assemblée générale du 1er juin 2022.

Le Syndicat des copropriétaires précise que la régularisation du compte de M. [G] suite à l’intervention de ces deux jugements sera effectuée lors de l’arrêté des charges, expliquant qu’à ce stade, le syndicat ne peut annuler purement et simplement ces appels de fonds car les montants en cause devront être répartis et impactés sur l’ensemble des copropriétaires. Il ajoute que les ajustements correspondants seront néanmoins intégrés dans la prochaine régularisation et figureront sur les relevés individuels.

Il sera en outre relevé que la somme de 215,13 euros a été créditée sur le compte de M. [G] au titre de la vente de plusieurs parcelles appartenant au Syndicat des copropriétaires à la commune de [Localité 2].

Les frais de relance et la facture du commissaire de justice sont des frais engagés avant toute saisine du tribunal qui relèvent du recouvrement amiable et restent à la charge du créancier. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation au titre des frais exposés par lui.

Il résulte de ces éléments que la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] au passif de M. [G] sera fixée à la somme de 33 636,37 euros (17 154,07 + 16 482,30) au titre des charges échues au cours des exercices antérieurs sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la dette de M. [G] à l’égard du Syndicat des copropriétaires s’accumule depuis plusieurs années. Les autres copropriétaires ont ainsi dû palier et financer le trou de trésorerie imputable au défendeur.

La situation a ainsi créé un préjudice au Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Sudeco. Ce préjudice est justifié à hauteur de 2 000 euros.

Par conséquent, la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Adresse 6] au passif de M. [G] sera fixée à la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Les Villages de [Adresse 6] au passif de M. [G] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront fixés au passif de M. [G], partie succombante.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la demande de jonction de l’appel en cause du mandataire judiciaire avec l’instance principale est devenue sans objet ;

DECLARONS recevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DECLARONS recevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] tendant au paiement des sommes non mentionnées à la mise en demeure du 2 avril 2025 et des appels de budget pour l’exercice 2024 ;

DECLARONS irrecevables les demandes formées par M. [G] et la SELARL TCA, ès qualités de mandataire judiciaire de M. [G], relatives au caractère non écrit des clauses de répartition de charges spéciales ;

CONSTATONS la prescription du solde débiteur de 360,50 euros arrêté au 1er avril 2020 ;

FIXONS la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] au passif de M. [G] à la somme de 33 636,37 euros au titre des charges échues au cours des exercices antérieurs sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2025 ;

FIXONS la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] au passif de M. [G] à la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

FIXONS la créance du Syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 1] au passif de M. [G] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXONS les dépens au passif de M. [G], partie succombante ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 21 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS