TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 19 Février 2026

Dossier N° RG 23/01865 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JYRE

Minute n° : 2026/39

AFFAIRE :

SCP EVAZIN-[L] représentée par Maître [G] [L], Administrateur Judiciaire, agissant en qualité d’administrateur de la liquidation judiciaire de la SA CARRELAGES BOUTAL, Me [U] [D], Mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SA CARRELAGES BOUTAL C/ S.A.R.L. CERAMIQUES PIERRE BOUTAL

JUGEMENT DU 19 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, prorogé au 19 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître François CREPEAUX de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO

Maître Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

SCP EVAZIN-[L] représentée par Maître [G] [L], Administrateur Judiciaire, agissant en qualité d’administrateur de la liquidation judiciaire de la SA CARRELAGES BOUTAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Maître Me [U] [D], Mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SA CARRELAGES BOUTAL, demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître François CREPEAUX de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CERAMIQUES PIERRE BOUTAL prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 28 février 2023, la SCP Ezavin-[L] représentée par Maître [G] [L] administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur de la liquidation judiciaire de la SA Carrelages Boutal, et Maître [U] [D], mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SA Carrelages Boutal, faisaient assigner la SARL Céramiques Pierre Boutal sur le fondement des articles 1583, 1589, ensemble 1134 ancien du Code civil.

Les demandeurs exposaient que la SA Carrelages Boutal, entreprise de céramique artisanale établie à Salernes depuis 1967 avait été déclarée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Draguignan en date du 19 octobre 2011.

Un plan de redressement et d’apurement du passif par continuation de l’activité avait été arrêté le 18 décembre 2012.

Par jugement du 10 mars 2015 le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du plan et ouvert une procédure de liquidation judiciaire avec poursuite d’activité. Les demandeurs avaient été désignés comme administrateur et liquidateur judiciaires.

Par jugement en date du 8 septembre 2015 le tribunal avait arrêté un plan de cession de la SA au profit de la SARL Janus Cession K&K avec faculté de substitution au profit de la société en formation Céramiques Pierre Boutal aux conditions de son offre seule jugée recevable, et notamment :

– la reprise de neuf salariés de l’entreprise sur quinze

– le paiement du prix de cession principale symbolique de 1000 € pour les actifs cédés incluant les murs et le fonds

– l’engagement d’investir 150 000 € pour la dépollution du site et 300 000 € pour la modernisation de l’outil de production.

Le repreneur avait été autorisé à entrer en jouissance le 11 septembre 2015 sous sa responsabilité.

La SA Ceragen Holding, actionnaire majoritaire de la SA Carrelages Boutal et créancier inscrit sur l’immeuble compris dans le périmètre de la cession avait inscrit à l’encontre du jugement une déclaration de tierce-opposition nullité motivée en date du 24 septembre 2015.

L’acte de cession sans reprise était passé le 9 octobre 2015 sous condition résolutoire, et le délai de signature de l’acte notarié de cession des murs était prorogé au 1er mars 2007.

Par jugement en date du 23 février 2016 le tribunal de commerce de Draguignan jugeait que la SA Ceragen avait qualité de partie au jugement du 8 septembre 2015 et que sa tierce-opposition était irrecevable. La cour d’appel confirmait cette décision par arrêt du 1er décembre 2016. La Cour de cassation jugeait irrecevable le pourvoi par arrêt du 25 mai 2018.

La SARL Céramiques Pierre Boutal était partie comparante à l’ensemble de ces instances.

Rien ne s’opposait plus à la réitération à son profit de la vente de l’actif immobilier dépendant de l’entreprise dont elle était devenue propriétaire par jugement du 8 septembre 2015. Deux notaires avaient été mandatés à cet effet. Un projet d’acte avait été établi. La signature prévue en mars 2020 avait été annulée en raison de la crise sanitaire. Un nouveau rendez-vous était fixé d’un commun accord au 21 octobre 2021.

La SARL Céramiques Pierre Boutal ne s’était pas présentée au deuxième rendez-vous le 21 octobre 2021, en raison d’un problème relatif au règlement des taxes foncières.

Les taxes foncières émises depuis 2015 s’élevaient à 10 000 € environ par an.

La SARL Céramiques Pierre Boutal maintenait qu’elle n’en était pas redevable, dans la mesure où la vente n’avait pu être faite indépendamment de sa volonté mais en raison des multiples recours de la société Ceragen et de la crise sanitaire.

La taxe foncière était à la charge du propriétaire. L’acte de cession d’entreprise du 9 octobre 2015 stipulait s’agissant des immeubles affectés à l’exploitation que ceux-ci formaient un tout indivisible avec la vente constatée aux termes des présentes. La clause selon laquelle la taxe foncière serait supportée par le vendeur, la prise en charge par l’acquéreur n’étant pas prévue dans son offre de reprise, n’était destinée qu’à régler le sort de la taxe foncière de l’année en cours 2015. Dès lors l’acquéreur était redevable de la taxe foncière à compter du 1er janvier 2016.

Les concluants observaient que l’acquisition des actifs s’était faite pour la somme de 490 €, alors que ceux-ci avaient été évalués à 1 575 000 € en mai 2013. Ce prix de cession ne permettait pas à la liquidation judiciaire d’acquitter les taxes.

Toute démarche amiable s’étant avérée vaine, les demandeurs, au visa de l’article 1583 du Code civil, du jugement du tribunal de commerce de Draguignan du 8 septembre 2015, et de l’acte de cession d’entreprise subséquent signé le 9 octobre 2015 et enregistré le 3 novembre 2015, ainsi que de l’entrée en possession du tout par la défenderesse le 11 septembre 2015, sollicitaient du tribunal qu’il juge parfaite la vente, ordonne que le jugement à intervenir tienne lieu de titre de propriété à la société Céramiques Pierre Boutal, et condamne celle-ci à payer les taxes foncières afin que les demanderesses ès qualités ne puissent être recherchées, outre la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, les demandeurs persistaient dans leurs prétentions.

Ils maintenaient que la cession du fonds de commerce était parfaite depuis la signature de l’acte de cession d’entreprise le 9 octobre 2025 enregistré le 3 novembre 2015.

Ils rappelaient que l’acquéreur s’était engagé à supporter ou rembourser à la procédure la totalité des charges et impositions concernant les biens acquis. La circonstance que les impositions aient été émises au nom de la SARL Carrelages Boutal était inopérante.

Ils modifiaient le dispositif de leurs conclusions pour tenir compte de l’absence d’effectivité au service de la publicité foncière de la division de l’une des parcelles objet de la cession.

Ils demandaient donc que soit jugée parfaite la vente des terrains cadastrés à [Localité 1] :

– section AS n° [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 4] pour 10 a 70 ca

– section AS n° [Cadastre 2] lieu-dit [Adresse 4] pour 9 a 80 ca

– section AS n° [Cadastre 3] lieu-dit [Adresse 4] pour 99 a 81 ca ( terrain bâti)

– section AS n° [Cadastre 4] pour 3 a 32 ca (lot n°3 : un palier d’entrée desservant six bureaux et se composant d’un escalier intérieur, d’une salle de réunion, de deux toilettes à l’extrémité sud ouest du bâtiment, et les 408/millièmes des parties communes générales, l’ensemble immobilier faisant l’objet d’un état descriptif de division établie suivant acte reçu par Maître [O] notaire à [Localité 2] le 10 octobre 1999, publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 3] le 2 décembre 1999, volume 1999 P n° 11591, et d’une attestation rectificative du 3 avril 2000 publié le 10 avril 2000 volume 2000 P n° 3603.)

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023 la SARL Céramiques Pierre Boutal sollicitait du tribunal qu’il ordonne le transfert de propriété des quatre parcelles, la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 3] étant considérée comme scindée en deux parcelles AS n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ainsi que du lot de l’ensemble immobilier susvisé cadastré AS [Cadastre 4].

Elle rappelait qu’elle avait toujours été favorable à la régularisation des actes de cession et que celle-ci avait été empêchée par les procédures introduites par la SA Ceragen Holding.

Elle s’opposait à la mise à sa charge des taxes foncières sur le fondement de l’article 1400 du Code général des impôts et soutenait que le transfert de propriété n’était pas intervenu tant que l’acte réitératif n’était pas signé, de sorte qu’elle n’était pas redevable de la taxe foncière.

Elle ne l’avait jamais proposé dans son offre de reprise. Le jugement mentionnait une entrée en jouissance. Dès cette date elle était devenue débitrice des sommes qui étaient la contrepartie des contrats qui lui avaient été cédés, mais pas des taxes foncières.

L’acte de cession prévoyait qu’elle était redevable de la taxe foncière de l’année 2015 mais pas des taxes ultérieures. Aux termes de l’article 1190 du Code civil dans le doute le contrat devait s’interpréter contre le créancier en faveur du débiteur.

Le jugement du tribunal de commerce de Draguignan en date du 8 septembre 2015 n’avait pas indiqué que le repreneur prendrait à sa charge le paiement des taxes foncières durant la période intermédiaire entre le jugement et l’acte réitératif.

Enfin le créancier avait l’obligation de procéder à sa déclaration de créance. La taxe foncière étant une créance d’origine légale qui n’était pas la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation, le Trésor public devait être considéré comme un créancier ordinaire n’ayant aucun rang de priorité. L’administrateur ou le mandataire devaient justifier que le Trésor public avait bien porté à la connaissance de l’administrateur le montant de sa créance dans le respect des dispositions des articles L622 – 15 et L622 – 17 du code de commerce.

Les taxes foncières de 2021 et 2022 avaient été déclarées conformément aux dispositions du code de commerce.

En application de l’article L274 du code de procédure fiscale, l’action en recouvrement devait être introduite dans les quatre années consécutives à compter du jour de la mise en recouvrement. Faute pour les demandeurs de démontrer que les taxes de 2015 à 2019 avaient fait l’objet d’une procédure de recouvrement celles-ci devait être considérées comme prescrites.

La concluante sollicitait donc le débouté de ce chef de demande et la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 13 janvier 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir juger parfaite la vente des biens immobiliers

La défenderesse expose qu’elle a toujours été favorable à la régularisation des actes de cession et la sollicite au dispositif de ses conclusions.

Elle ne conteste pas que la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 3] n’ait pas fait l’objet d’une division dûment publiée.

Il sera donc fait droit à la demande de voir juger parfaite la vente par la SA Carrelages Boutal à la SARL Céramiques Pierre Boutal des biens immobiliers tels que mentionné au dispositif des conclusions de la partie demanderesse.

Le présent jugement tiendra lieu de titre de propriété et sera publié à la diligence de l’une ou l’autre des parties aux frais de la SARL Céramiques Pierre Boutal au bureau de la conservation des hypothèques.

Sur l’assujettissement à la taxe foncière

Aux termes de l’article 1400 I du Code général des impôts, «Sous réserve des dispositions des articles 1403et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.»

L’article 1402 du CGI dispose : « Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier. »

Selon l’article 1403 du CGI : « Tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. »

En cas de vente de l’immeuble après le 1er janvier de l’année d’imposition le vendeur ne peut pas obtenir de l’administration fiscale la réduction de l’impôt au prorata du nombre de mois pendant lesquelles il a été propriétaire. Il appartient néanmoins aux parties de prévoir dans l’acte de vente le partage entre eux de cet impôt.

Le jugement du 8 septembre 2015 du tribunal de commerce de Draguignan précisait que le repreneur reprendrait le fonds de commerce de la SA Carrelages Boutal et l’actif immobilier dans l’état où ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance et qu’il serait tenu de manière générale de toute obligation administrative ou réglementaire propre à l’activité cédée mais également à son actif immobilier.

L’acte de cession d’entreprise en exécution de ce jugement stipulait que la vente des biens et droits immobiliers affectés à l’exploitation formaient un tout indivisible avec la cession d’entreprise. Dans l’attente de la signature de l’acte de cession l’acquéreur se voyait conférer la jouissance gratuite des biens immobiliers affectés à l’exploitation avec effet à compter du 11 septembre 2015 et jusqu’à régularisation de la vente immobilière. L’acquéreur s’engageait en jouir paisiblement conformément à leur destination et à supporter ou rembourser à la procédure la totalité des charges et impositions les concernant.

Selon l’acte de cession l’acquéreur s’engageait à concourir à l’acte authentique de vente dans le délai imparti par le tribunal, les parties faisant leurs meilleurs efforts pour parvenir à la vente au plus tard le 31 décembre 2015.

L’acte de cession précisait : « concernant la taxe foncière, elle sera supportée par le vendeur, la prise en charge de cette taxe par l’acquéreur n’étant pas prévue dans son offre de reprise. »

Les parties s’accordent à entendre cette stipulation comme limitée à la taxe foncière due au titre de l’année 2015.

Il résulte de l’acte de cession que les parties entendaient qu’au 31 décembre 2015, la vente des immeubles affectés à l’exploitation soit effective, ce qui supposait l’accomplissement des formalités de publicité foncière en 2016 et sa propre inscription au rôle de la taxe foncière dès 2017 en qualité de propriétaire.

La société Céramiques Pierre Boutal s’est engagée en toute connaissance de cause à acquitter les charges et impositions de toute nature afférentes aux immeubles dont la cession était indissociable de celle du fonds de la société Carrelage Pierre Boutal.

Elle ne peut donc soutenir, alors qu’elle s’apprêtait à devenir au plus tard en 2017 la débitrice légale de la taxe foncière, que les stipulations de l’acte de cession ne peuvent être interprétées en ce sens.

Elle ne peut se prévaloir de ne pas être la débitrice légale de la taxe foncière alors que c’est par son obstruction à la signature chez le notaire de l’acte régularisant la cession des biens taxés, que la société Carrelages Pierre Boutal est demeurée inscrite au rôle de la taxe.

Elle sera donc condamnée à garantir la redevable légale, la liquidation judiciaire de la SA Carrelages Boutal, des taxes foncières mises à sa charge, sans préjudice de l’exercice éventuel des voies de contestation prévues par le code général des impôts.

Sur les dépens

La SARL Céramiques Pierre Boutal, partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

La SARL Céramiques Pierre Boutal, partie perdante, est condamnée au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate qu’est parfaite la vente, par la SA Carrelages Boutal, en liquidation judiciaire, à la SARL Céramiques Pierre Boutal, des biens et droits immobiliers suivants cadastrés à [Localité 1], [Adresse 5] :

* Un terrain cadastré :

– section AS n° [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 4] pour 13 a 70 ca

– section AS n° [Cadastre 2] lieu-dit [Adresse 4] pour 9 a 80 ca

* Un terrain bâti cadastré section AS n° [Cadastre 3] lieu-dit [Adresse 4] pour 99 a 81 ca

* Dans un ensemble immobilier cadastré section AS n° [Cadastre 4] pour 3 a 32 ca le lot n°3 : un palier d’entrée desservant six bureaux et se composant d’un escalier intérieur, d’une salle de réunion, de deux toilettes à l’extrémité sud -ouest du bâtiment, et les 408/millièmes des parties communes générales, l’ensemble immobilier faisant l’objet :

– d’un état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [O] notaire à [Localité 2] le 10 octobre 1999, publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 3] le 2 décembre 1999, volume 1999 P n° 11591

– d’une attestation rectificative du 3 avril 2000 publiée le 10 avril 2000 volume 2000 P n° 3603,

Dit que le présent jugement vaut titre de propriété de la SARL Céramiques Pierre Boutal dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 813 761 558, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,

Ordonne la publication du présent jugement à la diligence de l’une ou l’autre partie, aux frais de la SARL Céramiques Pierre Boutal, au bureau de la conservation des hypothèques territorialement compétent,

Condamne la SARL Céramiques Pierre Boutal à relever et garantir la liquidation judiciaire de la SA Carrelages Boutal des taxes foncières mises en recouvrement au titre des années 2016 et suivantes,

Condamne en conséquence la SARL Céramiques Pierre Boutal au paiement desdites taxes foncières, sans préjudice de l’exercice par ses soins des voies de recours prévus par le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

Condamne la SARL Céramiques Pierre Boutal, partie perdante, à régler les dépens de l’instance,

Condamne la SARL Céramiques Pierre Boutal, partie perdante, à verser à la SCP Ezavin-[L], représentée par Maître [G] [L], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur de la liquidation judiciaire de la SA Carrelages Boutal et Maître [U] [D], mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SA Carrelages Boutal, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,