TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FCT2

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

Débats à l’audience tenue le 07 Mai 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, en présence de Madame [T], magistrat stagiaire issue du concours professionnel, et de Madame [L], attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des loyers commerciaux, qui a signé la minute du présent jugement ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [S] [G]

Né le 26 Février 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Benjamin LE RIOUX, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Julie GAUBE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et de M^e Franck DEMAILLY, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e Jérémy HANNARD, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant,

DEMANDEUR

À

S.E.L.A.R.L. [W] [X], prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Alexis FATOUX, avocat postulant, et de M^e Céline ANDRE, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant

DEFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2013, M. [S] [G], nu-propriétaire, et Mme [D] [G], usufruitière, ont donné à bail commercial à la SELARL [W] [G] un local sis [Adresse 3] à [Localité 2], comprenant le premier étage, le rez-de-chaussée et un garage, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2013, stipulant une clause d’indexation et moyennant un loyer annuel de 18 000 euros TTC.

Suivant acte de cession d’officine de pharmacie du 1er juin 2023, la SELARL [W] [G] a cédé son officine ainsi que ses biens incorporels, dont le droit au bail, à la SELARL [W] [X].

Mme [D] [G] est décédée le 1er janvier 2024.

Suivant demande de renouvellement signifié par acte de commissaire de justice le 31 janvier 2024, la SELARL [W] [X] a sollicité le renouvellement du bail auprès de M. [S] [G], à compter du 1er avril 2024 et moyennant un loyer annuel de 18.000 euros TTC.

Par courrier du 02 février 2024, M. [S] [G] a indiqué à la SELARL [W] [X] que la révision du loyer s’imposait selon lui, celui-ci n’ayant jamais été révisé.

Par courrier du 06 février 2024, la SELARL [N] [U], notaire chargé de la succession de Mme [D] [G], a indiqué que le renouvellement du bail était consenti et a sollicité de la SELARL [W] [X] des documents nécessaires à la rédaction du contrat.

Par e-mail du 05 avril 2024, la SELARL [N] [U], notaire chargé de la succession de Mme [D] [G] a transmis à la SELARL [W] [X] un projet de renouvellement de bail reprenant le montant du loyer et la clause d’indexation des loyers initialement prévus.

Par courrier du 24 mai 2024, M. [S] [G] a informé la SELARL [W] [X] de la révision du loyer en application de la variation de l’indice national du coût de la construction, lui a indiquant qu’à compter du 1er juin 2024 le montant du loyer s’élèverait à la somme de 1.946 euros par mois.

Par courrier du 29 juillet 2025, M. [S] [G] a indiqué avoir accepté le principe du renouvellement et proposé de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 21.398,97 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 décembre 2025, M. [S] [G] a fait assigner la SELARL [W] [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Arras, aux fins de :

— Constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024, aux clauses et conditions du bail expiré,

Et statuant sur la révision du loyer du bail renouvelé le 31 janvier 2024 à la demande de la SELARL [W] [X], preneur,

— Dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la variation indiciaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2024, à la somme annuelle en principal de 21 398,97 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

— Dire et juger que, conformément aux termes du bail expiré, ce loyer fera l’objet d’une révision annuelle, à la date anniversaire du bail, dans le cadre d’une clause d’échelle mobile sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2023, dernier indice publié à la prise d’effet du bail renouvelé,

— Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles,

— Juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

— Condamner en conséquence la SELARL [W] [X] à lui verser une somme de 5.611,19 euros au titre du rattrapage des loyers depuis la demande de renouvellement formulée par la SELARL [W] [X] avec effet au 1er avril 2024,

— Condamner la SELARL [W] [X] aux entiers dépens,

Et subsidiairement,

— Ordonner, dans l’hypothèse où la valeur locative ne pourrait être établie, la désignation d’un expert à cet effet et fixer en pareil cas le loyer provisionnel dû par la SELARL [W] [X] à la somme annuelle en principe de 21.398,97 euros,

— En pareil cas, réserver les dépens,

Et, en toute hypothèse :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réplique, notifié par voie électronique le 27 mars 2026, M. [S] [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la SELARL [W] [X] de l’intégralité de ses demandes tendant à voire constater la nullité des actes de procédure ou encore l’irrecevabilité de son action, et plus généralement tout demande se heurtant à la recevabilité ou au bien fondées de celles formulées,

— Constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024, aux clauses et conditions du bail expiré,

Et statuant sur la révision du loyer du bail renouvelé le 31 janvier 2024 à la demande de la SELARL [W] [X], preneur,

— Débouter la SELARL [W] [X] de l’intégralité de ses demandes,

— Dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la variation indiciaire, conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2024, à la somme annuelle en principal de 21 398,97 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

— Dire et juger que, conformément aux termes du bail expiré, ce loyer fera l’objet d’une révision annuelle, à la date anniversaire du bail, dans le cadre d’une clause d’échelle mobile sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2023, dernier indice publié à la prise d’effet du bail renouvelé,

— Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles,

— Juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

— Condamner en conséquence la SELARL [W] [X] à lui verser une somme de 5.611,19 euros au titre du rattrapage des loyers depuis la demande de renouvellement formulée par la SELARL [W] [X] avec effet au 1er avril 2024,

— Condamner la SELARL [W] [X] aux entiers dépens,

Et subsidiairement,

— Ordonner, dans l’hypothèse où la valeur locative ne pourrait être établie, la désignation d’un expert à cet effet et fixer en pareil cas le loyer provisionnel dû par la SELARL [W] [X] à la somme annuelle en principe de 21.398,97 euros,

— En pareil cas, réserver les dépens,

Et, en toute hypothèse :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En premier lieu, M. [S] [G] s’oppose à la nullité de l’assignation soulevée par la défenderesse, rappelant les dispositions de l’article R.145-28 du Code de commerce et soutenant que l’assignation n’a pas à se substituer aux mémoires échangés par les parties dans le cadre de la présente procédure. Il ajoute que la nullité d’une assignation pour vice de forme implique la démonstration de l’existence d’un préjudice causé par ledit vice. Il relève à ce titre que la SELARL [W] [X] s’est constituée avocat et a présenté des arguments en fait et en droit.

Il ajoute que la mention des éléments procéduraux requis par l’article R.145-27 du Code de commerce n’est pas prescrite à peine de nullité de l’acte introductif d’instance. Il estime ainsi que l’absence de justification dans l’assignation de la date à laquelle le mémoire préalable a été déposé auprès du greffe n’est pas sanctionnée par une nullité.

Il s’oppose à la nullité du mémoire préalable soulevée par la SELARL [W] [X], rappelant que les mentions et pièces requises par l’article R.145-25 du Code de commerce ne sont pas prescrites à peine de nullité. Il expose que le mémoire préalable adressé à la défenderesse comportait la copie de la demande de révision du loyer daté du 29 juillet 2025. Il précise que la demande de révision de loyer mentionnait une somme hors taxes, toutefois le loyer ne pouvant être assujetti à la TVA, ce montant équivaut au loyer TTC.

Il affirme que son mémoire préalable faisait improprement référence à l’article L.145-38 du Code de commerce, mais que les débats portent bien sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, demande reprise aux termes de son mémoire en réplique.

S’agissant des pouvoirs du juge des loyers commerciaux, il rappelle que la jurisprudence met à la charge de ce juge le soin d’arrêter les comptes entre les parties, ce qui implique nécessairement la condamnation de la partie débitrice. Il ajoute que l’irrecevabilité invoquée à ce titre par la SELARL [W] [X] ne repose sur aucun fondement juridique.

Il sollicite, à titre principal, au visa de l’article L.145-34 du Code de commerce, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.398,97 euros, correspondant au montant du loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux entre la date de conclusion du bail initial et la date de son renouvellement. Il soutient qu’aucun motif de déplafonnement ne peut être invoqué.

Il estime que conformément aux stipulations du bail expiré, il convient d’indexer le loyer du bail renouvelé sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du troisième trimestre 2023, dernier indice publié à la prise d’effet du bail renouvelé, lequel fera l’objet d’une révision annuelle dans les termes de la clause d’indexation prévu au contrat.

Il souligne que les locaux loués permettent à la défenderesse d’exploiter la seule pharmacie du village et d’être en situation de monopole sur un large périmètre. Il ajoute que les locaux loués sont facile d’accès grâce à un nombre important de stationnement. Il précise que l’environnement médical des locaux est excellent en raison de la mise en place d’aides à l’installation pour les professions médicales.

Il réfute l’existence d’un accord intervenu avec le preneur quant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 euros. Il indique que le projet de renouvellement du bail établi par Maître [N] [U], notaire, n’a jamais été régularisé. Il soutient avoir à plusieurs reprises indiqué son souhait de voir le loyer révisé ainsi que son refus de le voir maintenu à la somme de 18.000 €. Il souligne que la défenderesse a en outre manifesté son désaccord sur les termes du projet de renouvellement de bail adressé par Maître [N] [U], notamment quant à la modification du régime des charges et à la prise en charge des travaux. Il estime que cet acte, qui n’a jamais été signé par les parties, est dénué de tout effet juridique.

Il soutient que le courrier adressé au preneur le 24 mai 2024 ne constitue pas une demande de révision triennale, mais une demande tendant à l’indexation du loyer. Il rappelle que les stipulations contractuelles du bail prévoient une indexation conventionnelle annuelle du loyer proportionnelle à la variation de l’indice national du coût de la construction. Il expose avoir sollicité auprès du preneur l’application de la clause d’indexation dans l’attente de la fixation définitive du loyer du bail renouvelé.

Il s’oppose au déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé à raison d’une modification notable des caractéristiques du local. Il fait valoir que la défenderesse ne justifie pas d’une telle modification des caractéristiques des locaux loués. Il rappelle à ce titre que l’entretien courant du local pèse sur le preneur en application du bail, mais que la défenderesse n’a engagé aucune dépense d’entretien depuis sa prise de possession des lieux. Il soutient avoir régulièrement accompli les travaux qui lui incombaient au cours du bail, à savoir notamment la reprise intégrale de la toiture en 2021. Il estime en outre que l’isolation des locaux loués n’a subi aucune modification.

Il s’oppose à l’évaluation de la valeur locative du local loué telle que sollicitée par la défenderesse. Il affirme que la méthode de pondération des surfaces est en total décalage avec la réalité de l’activité exercée par la SELARL [W] [X]. Il estime qu’il n’existe aucune obligation exorbitante imposée au preneur, le contrat de bail contenant des clauses communes et peu restrictives ainsi que des clauses favorables au preneur. Il estime que les facteurs locaux de commercialité n’ont subi aucune modification ces dernières années et qu’ils sont par ailleurs particulièrement favorables à la défenderesse. Il relève que les annonces de location de locaux commerciaux dans la zone géographique du [Localité 3] sont pratiquement inexistantes, ce qui limite le risque de concurrence dans le secteur et accentue le caractère de rareté des locaux loués. Il ajoute qu’une évaluation réalisée par Maître [N] [U], notaire, retient une valeur locative du local loué entre 1.600 et 1.700 euros.

Subsidiairement, il sollicite la désignation d’un expert en vue d’établir la valeur locative du local loué et demande que le montant du loyer provisionnel dû par le preneur soit fixé à la somme annuelle de 21.398,97 euros.

***

Dans son mémoire notifié par voie électronique le 28 janvier 2026, la SELARL [W] [X] demande au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis

— Prononcer la nullité de l’assignation délivrée par M. [S] [G] par exploit introductif d’instance signifié le 22 décembre 2025,

— Prononcer la nullité du mémoire préalable de M. [S] [G] du 9 octobre 2025,

— Déclarer irrecevable M. [S] [G] en l’ensemble de son action, ses demandes, fins et prétentions,

A défaut,

— Déclarer M. [S] [G] irrecevable en l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle portant sur le loyer du bail renouvelé,

— La déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 € toutes taxes et charges comprises à compter du 1er avril 2024,

— Déclarer nulle et non avenue la révision du loyer du bail commercial intervenue le 1er juin 2024,

A titre subsidiaire,

— Déplafonner le montant du loyer du bail renouvelé compte tenu de la variation du loyer de plus de 25% entre le loyer du bail renouvelé à hauteur de 18.000 € à compter du 1er avril 2024 et le loyer que le bailleur entendait voir réviser à la somme de 23.352 € par an (1.946 € / mois) à compter du 1er juin 2024,

— Déplafonner le montant du loyer du bail renouvelé à raison de la modification notable des caractéristiques du local considéré au cours du bail expiré,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit la somme de 1.050 € par mois soit 12.600 € toutes taxes et charges comprises par an,

A titre infiniment subsidiaire,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de :

1.453,18 € par mois soit 17.438,16 € toutes taxes et charges comprises par an du 1er avril 2024 au 28 juillet 2025, 21.398,97 € toutes taxes et charges comprises à compter du 29 juillet 2025.

En tout état de cause,

— Condamner M. [S] [G] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

In limine litis, la SELARL [W] [X] soulève la nullité de l’assignation délivrée par M. [G], faisant valoir qu’elle est affectée de vices lui causant un grief. Elle expose que l’assignation ne comporte pas les éléments procéduraux requis par l’article R.145-27 du Code de commerce. Elle affirme que le mémoire préalable en demande, la demande de fixation de date auprès du greffe ainsi que la justification des pièces communiquées ne sont pas joints à l’assignation. Elle ajoute que l’assignation n’expose aucun moyen en fait et en droit au soutien des demandes formulées aux termes du dispositif. Elle estime s’être trouvée dans l’impossibilité de comprendre la nature des demandes de M. [G] et donc de préparer une défense effective.

Elle soulève la nullité du mémoire préalable et conclut à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de M. [G], faisant valoir qu’il n’était pas accompagné de la copie de la demande en fixation de prix faite en application de l’article R.145-20 du Code de commerce. Elle soutient que l’absence de cette copie lui a été préjudiciable en ce que la demande en fixation du loyer daté du 29 juillet 2025 portait fixation d’un loyer à la somme de 21.398,97 € hors taxes et hors charges, le loyer du bail expiré stipulant pourtant un loyer sans TVA et charges comprises. Elle considère qu’aux termes de cette demande, le bailleur entendait appliquer la TVA sur le loyer et ainsi porter celui-ci à la somme de 25.678,76 € outre les charges locatives. Elle affirme dès lors avoir été privée des informations essentielles permettant d’identifier la demande exacte du bailleur, notamment sur le montant, sur la base HT/TTC, les charges comprises ou non et sur la date d’effet dudit loyer. Elle estime donc que M. [G] l’a assigné sans avoir préalablement notifié un mémoire préalable contenant les pièces prescrites par l’article R.145-25 du Code de commerce, cette situation n’étant pas susceptible d’être régularisé par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de révision du loyer fondée sur l’article L.145-38 du Code de commerce. Elle rappelle que le bail renouvelé ayant pris effet le 1er avril 2024, une révision triennale légale du loyer fondé sur ces dispositions ne peut intervenir avant le 1er avril 2027.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes de M. [S] [G] autres que celle portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé, notamment celles tendant à : dire et juger l’indexation future (ICC et indice de base), statuer sur les intérêts légaux de plein droit et leur capitalisation, la condamnation à un rattrapage de loyer à hauteur de 5.611,19 €. Elle fait valoir que ces demandes excèdent le pouvoir juridictionnel du juge des loyers commerciaux, lequel ne peut prononcer de condamnation au paiement des arriérés allégués ni statuer sur les litiges distincts de la fixation du loyer.

Elle estime en outre qu’en application des dispositions de l’article L.145-11 du Code de commerce, toute fixation à un montant différent du loyer antérieur ne peut produire effet, au plus tôt, à compter du 29 juillet 2025, date à laquelle le bailleur a fait connaitre sa proposition de loyer au titre du bail renouvelé. Elle conclut au rejet des demandes de M. [S] [G] visant à la fixation du loyer antérieurement à la date du 29 juillet 2025.

Reconventionnellement, elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 €, invoquant un accord intervenu avec le bailleur. Se fondant sur l’article 1113 du Code civil, elle se prévaut des projets de renouvellement de bail qui lui ont été adressés par Maître [N] [U], notaire, les 5 et 12 avril 2024, aux termes desquels le loyer était fixé à la somme de 15.000 € HT soit 18.000 € TTC. Elle estime que ces projets lui ont été adressés en exécution d’un mandat confié au notaire par M. [G], de sorte que l’acceptation du mandataire qui agit au nom et pour le compte du mandat dans le cadre du renouvellement du bail, engage le mandant. Elle considère que la manifestation de volonté non équivoque du bailleur de s’engager en ces termes est confirmé par l’invitation non équivoque adressé par le notaire de régulariser le bail. Elle fait valoir que son offre de voir le loyer du bail renouvelé fixé à la somme de 18.000 € a donc été acceptée par M. [G]. Elle ajoute avoir confirmé son accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, offert par le bailleur aux termes du projet de bail, par e-mail du 5 juin 2024. Elle soutient que l’accord de volonté des parties est parfait et s’estime fondée à s’en prévaloir.

Elle demande au juge des loyers commerciaux de déclarer nulle et non avenue la révision du loyer intervenue le 1er juin 2024. Elle expose que par courrier daté du 24 mai 2024, le bailleur a sollicité la révision du loyer à la somme de 1.946 € par mois à compter du 1er juin 2024 en application de l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2023. Elle rappelle que la demande de renouvellement du bail a fait naître un nouveau bail à compter du 1er avril 2024. Elle estime qu’aucune indexation conventionnelle annuelle ne peut intervenir avant la prochaine date anniversaire du bail.

Subsidiairement, elle estime que compte tenu de la variation du loyer de plus de 25% entre le loyer du bail renouvelé à hauteur de 18.000 € à compter du 1er avril 2024 et le loyer que le bailleur entend voir porté à la somme de 23.352 € par an à compter du 1er juin 2024, elle est en droit de sa prévaloir du déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article L.145-39 du Code de commerce.

Se fondant sur l’article L.145-34 du Code de commerce, elle sollicite en outre le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués. Elle fait valoir que l’état des locaux loués s’est considérablement dégradé au cours du bail expiré, et ce en raison d’un défaut d’exécution par le bailleur de ses obligations d’entretien et de réparation. Elle invoque des problèmes d’isolation de l’immeuble ainsi que des difficultés à chauffer et à maintenir une température correcte dans l’ensemble des locaux, tant dans la partie habitation que dans l’officine. Elle précise avoir subi une augmentation significative de ses factures d’électricité depuis l’automne 2021. Elle soutient ne peut plus pouvoir jouir paisiblement de l’ensemble des locaux. Elle affirme qu’au cours de la première réunion d’expertise judiciaire, intervenue suite à l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2025, l’expert a indiqué que les locaux étaient « une épave énergétique ».

Elle estime que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative qu’elle évalue à 1.050 € par mois, soit 12.600 € par an toutes taxes et charges comprises. S’agissant des caractéristiques des lieux loués, elle indique que le local se situe sur la commune de [Localité 3], caractérisé par un tissu urbain resserré autour du centre-bourg. Elle expose que la configuration générale de la commune et de la rue fait que le local loué bénéficie d’une accessibilité piétonne et de stationnement sur la voie publique. Elle procède à la pondération de la surface des locaux loués en application de la 5ème édition de la Charte de l’expertise. Elle considère en outre qu’il y a lieu de réduire de 15% la valeur locative des locaux loués afin de tenir compte des obligations exorbitants qui lui sont imposées en application du bail commercial. Elle estime que les facteurs locaux de commercialité sont moyens. Elle relève que la structure de la population, vieillissante et peu mobile, ne permet pas de générer un flux significatif, constant ou diversifié de clientèle et que l’officine est implantée en retrait de la zone la plus fréquentée de la commune. Elle produit aux débats trois annonces de location en vue de comparer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, s’agissant à la fois de la partie commerciale et de la partie habitation des locaux. Elle estime que le prix au mètre carré doit faire l’objet d’une minoration de 20% compte tenu de la contrainte de la configuration des lieux et du bail imposant la location de la partie habitation au preneur des locaux de la pharmacie, et qu’il doit en outre être minoré de 15% compte tenu de l’état de vétusté de la partie habitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 56 du Code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

Aux termes de l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article R.145-28 du Code de commerce, l’assignation n’a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.

La SELARL [W] [X] invoque la nullité de l’assignation, faisant valoir qu’elle ne contient aucun moyen en fait et en droit au soutien desquelles les demandes sont formulées aux termes du dispositif.

En l’espèce, il apparaît que l’assignation reprend expressément les moyens de fait et de droit mentionnés dans le mémoire préalable comme autorisé par les dispositions de l’article R.145-28 du Code de commerce.

En tout état de cause, la SELARL [W] [X] ne démontre pas le grief que lui aurait causé l’irrégularité qu’elle allègue, dès lors qu’elle a disposé des moyens nécessaires à sa défense en ce qu’elle a été en mesure constituer une défense et de faire valoir ses arguments aux termes d’un mémoire au fond développé et circonstancié.

En conséquence, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la nullité du mémoire préalable

Aux termes de l’article R. 145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En application de l’article R.145-25 du Code de commerce, les mémoires contiennent :

1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L.145-11 ou en application de l’article R.145-20 ;

2° L’indication des autres prétentions ;

3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie.

La SELARL [W] [X] invoque la nullité du mémoire préalable du bailleur, faisant valoir que le mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2025, n’était pas accompagné de la copie de la demande de fixation de prix faite en application de l’article R.145-20 du Code de commerce, conformément aux dispositions de l’article R.145-25 du même code.

Cependant, il est admis que le mémoire préalable, qui ne contient pas une copie de la demande en fixation du prix, n’est pas entaché d’une irrégularité de fond.

Ainsi, même si le mémoire préalable du bailleur ne comporte pas une copie de la demande en fixation de prix faite, aucune nullité pour irrégularité de fond n’est encourue à ce titre.

Par ailleurs, la SELARL [W] [X] ne rapporte aucunement la preuve de l’absence dans le mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2025, de la copie de la demande de fixation de prix faite en application de l’article L. 145-11 du Code de commerce.

En tout état de cause, la défenderesse ne démontre pas le grief que lui aurait causé l’irrégularité qu’elle allègue, dès lors qu’elle a été destinataire par courrier recommandé du 29 juillet 2025 de la demande de fixation de prix faite par le bailleur en application de l’article L.145-11 du Code de commerce.

M. [S] [G] a produit aux débats le courrier recommandé du 29 juillet 2025 adressé au preneur, indiquant avoir accepté le principe du renouvellement et faisant connaitre le loyer du bail renouvelé qu’il propose, soit la somme de 21.398,97 euros HT, fixée en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce sur la base du loyer actualisé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation du loyer initial. Dès lors, le demandeur justifie avoir valablement notifié au preneur la demande préalable de fixation de prix faite en application de l’article L. 145-11 du Code de commerce.

En conséquence, la demande de nullité du mémoire préalable de M. [S] [G] sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande de révision du loyer fondée sur l’article L.145-38 du Code de commerce

La SELARL [W] [X] soulève l’irrecevabilité de la demande de révision du loyer fondée sur l’article L.145-38 du Code de commerce.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par voie électronique le 27 mars 2026, M. [S] [G] sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé en fonction de la variation indiciaire, en application des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce.

Le demandeur ne formule donc plus aucune demande tendant à la révision du loyer sur le fondement de l’article L.145-38 du Code de commerce.

Dès lors, l’irrecevabilité de la demande soulevée se trouve sans objet.

Sur l’irrecevabilité des autres demandes à l’exception de celle tendant à la fixation du loyer du bail commercial

Aux termes de l’article R.145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La SELARL [W] conclut à l’irrecevabilité des demandes de M. [S] [G] autres que celle portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé, en ce qu’elles excèdent les pouvoirs juridictionnels du juge des loyers commerciaux.

Il sera rappelé que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Dès lors, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de condamner la SELARL [W] [X] à verser à M. [S] [G] une somme de 5.611,19 euros au titre du rattrapage des loyers depuis la demande de renouvellement.

En outre, les demandes formulées de la façon suivante : « Dire et juger que, conformément aux termes du bail expiré, ce loyer fera l’objet d’une révision annuelle, à la date anniversaire du bail, dans le cadre d’une clause d’échelle mobile sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2023, dernier indice publié à la prise d’effet du bail renouvelé », « Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles » et « Juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts », excèdent les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur ces demandes.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

En application de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 €

La SELARL [W] [X] invoque un accord de volonté intervenu avec le bailleur fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 euros. Elle se prévaut à ce titre de deux e-mails émanant de Maitre [N] [U], notaire chargé du règlement de la succession de Mme [D] [G], en date des 05 et 12 avril 2024, lesquels étaient accompagnés de projets de renouvellement de bail aux termes desquels le loyer annuel était fixé à la somme de 15.000 euros HT, soit 18.000 euros TTC.

Cependant, il sera relevé que ces e-mails ne font pas état d’un accord entre les parties sur le prix du loyer du bail renouvelé.

S’agissant des projets de contrat de bail annexés à ces e-mails, si la clause relative au loyer ne fait l’objet d’aucune remarque sur le montant envisagé de 18.000 euros, cette absence d’annotation de la part du bailleur est insuffisante pour caractériser un accord sur le loyer du bail renouvelé, dès lors que ces projets de baux ne constituent manifestement qu’un document de travail dépourvu de toute force obligatoire.

En tout état de cause, il sera observé que le conseil de la SELARL [W] [X], par e-mail en date du 05 juin 2024, a fait valoir diverses observations et demandes de modifications de la part du preneur s’agissant des projets de contrat de bail.

Au surplus, dans sa lettre de proposition de loyer au titre du bail renouvelé daté du 29 juillet 2025, M. [S] [G] a déclaré expressément ne pas accepter le loyer proposé fixé à la somme de 18.000 euros.

Dès lors, la SELARL [W] [X] ne rapporte la preuve d’une acceptation certaine, expresse et univoque de M. [S] [G] à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 18.000 euros, de sorte que ce montant ne pourra être retenu.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail initial qu’il a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013. À défaut de congé ou de demande de renouvellement signifiés pour le 31 décembre 2021, terme contractuel du bail, le contrat de bail initial s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par demande de renouvellement signifié par acte de commissaire de justice le 31 janvier 2024, la SELARL [W] [X] a sollicité auprès du bailleur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er avril 2024.

Le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail.

Si aucun accord n’est intervenu entre les parties concernant le montant du loyer du bail renouvelé, elles ne contestent pas le principe du renouvellement à la date du 1er avril 2024 dont elles entendent, à travers leurs prétentions respectives, se prévaloir. Dès lors, il y a lieu de déclarer le bail initial du 28 mars 2013 renouvelé entre les parties au 1er avril 2024.

Concernant le montant du loyer, il n’est pas contesté que la durée du contrat de bail initial a excédé neuf années, le renouvellement ayant été postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail.

La durée du contrat de bail initial n’ayant toutefois pas excédé douze ans, un déplafonnement du loyer ne pourra être retenu en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce.

Sur le motif de déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé tiré de la modification notable des caractéristiques du local loué

Selon l’article R.145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

La SELARL [W] [X] sollicite le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, invoquant une modification notable des caractéristiques des locaux. Elle soutient que les locaux loués se sont considérablement dégradés au cours du bail expiré et que l’état de vétusté résulte du défaut d’exécution par le bailleur de ses obligations d’entretien et de réparation.

Par ordonnance du 15 mai 2025, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [F] [Z] en qualité d’expert judiciaire, relevant que l’immeuble loué sis [Adresse 3] à Pas-en-Artois (62760) est affecté de divers désordres constatés par un procès-verbal en date du 10 novembre 2023, lesquels consistent en des moisissures dans la cuisine, la pièce de stockage et les toilettes, des traces d’infiltrations sous les fenêtres, dans le préparatoire et le couloir, des auréoles dans les chambres, des fissures dans la pièce de stockage, l’absence d’isolation du grenier et l’inondation de la cave.

En l’absence de dépôt du rapport définitif de ladite expertise judiciaire, le juge des loyers commerciaux ne peut apprécier l’ampleur des désordres allégués ni disposer d’un avis technique quant à l’imputabilité desdits désordres.

Ainsi, la SELARL [W] [X] ne fournit pas à ce stade les éléments permettant au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer au sens de l’article L. 145-33 et suivants du Code de commerce et de statuer sur l’existence d’une modification notable des caractéristiques du local loué.

Sur l’appréciation de la valeur locative de l’immeuble

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé à retenir, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et en fixer le montant. Il apparaît dès lors nécessaire de recourir à une mesure d’expertise afin de statuer sur la valeur locative de l’immeuble, conformément aux dispositions des articles L.145-33, L.145-34, R.145-2 et suivants du Code de Commerce et selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

En conséquence, en l’absence de tout élément, autre que les références produites par le preneur, dont la pertinence est contestée, permettant l’estimation de la valeur locative du bien, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction pour statuer sur la valeur locative des locaux, aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En application de l’article L.145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

M. [S] [G] sollicite la fixation d’un loyer provisionnel à hauteur de 21.398,97 euros par an, pour la durée de l’instance.

Pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, soit la somme annuelle de 18 000 euros TTC, sans qu’il y ait lieu à le réviser à ce stade de la procédure.

Sur les demandes accessoires

S’agissant des dépens, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente, statuant en matière de loyers commerciaux, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition du greffe par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande de nullité de l’assignation délivrée par M. [S] [G] soulevée par la SELARL [W] [X] ;

REJETONS la demande de nullité du mémoire préalable de M. [S] [G] soulevée par la SELARL [W] [X] ;

CONSTATONS que la demande d’irrecevabilité de demande de révision du loyer fondée sur l’article L. 145-38 du code du commerce est devenue sans objet ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de M. [S] [G] de :

— « Dire et juger que, conformément aux termes du bail expiré, ce loyer fera l’objet d’une révision annuelle, à la date anniversaire du bail, dans le cadre d’une clause d’échelle mobile sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2023, dernier indice publié à la prise d’effet du bail renouvelé »,

— « Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles »,

— « Juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts »,

— " condamner la SELARL [W] [X] à verser à M. [S] [G] une somme de 5.611,19 euros au titre du rattrapage des loyers depuis la demande de renouvellement" ;

DECLARONS le bail commercial du 28 mars 2013, portant sur un local à usage de pharmacie et d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] renouvelé à la date du 1er avril 2024 entre M. [S] [G], bailleur, et la SELARL [W] [X], preneur ;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2024 entre M. [S] [G] et la SELARL [W] [X] portant sur le local à usage de pharmacie et d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4],

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons Madame [V] [K], experte inscrite sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], exerçant SARL [K] EXPERTISE

[Adresse 4], avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 3] à [Localité 4]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Décrire les lieux, entendre toutes parties et tout sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige,

— Donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du 1er avril 2024 en conformité avec les dispositions de l’article L. 145-44 du Code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L. 145-34 du Code de commerce,

— De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins DEUX MOIS, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les SIX MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 28 janvier 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que M. [S] [G] devra consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 28 juillet 2026 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le preneur sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, soit la somme annuelle de 18 000 euros TTC, durant l’instance et jusqu’à fixation du loyer renouvelé ;

RESERVONS les dépens et l’examen des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNONS le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

DISONS que le dossier sera appelé à la première audience utile par le greffe après le dépôt du rapport d’expertise ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,