TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00126

N° RG 25/02479 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GAB4

Le 16 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 12026, délibéré prorogé au 16 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Mars deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant, substitué à l’audience par M^e BARON, avocat au barreau de SAINT BRIEUC

ET :

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021, conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière NESTENN, Messieurs [A] et [L] [V] ont donné en location à Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant un loyer d’un montant initial de 760 € par mois.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] n’ayant pas acquitté l’intégralité de leurs loyers, un commandement de payer la somme de 2 069,06 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 leur a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 (actes remis à personne pour Madame et à domicile pour Monsieur).

Par actes du 23 septembre 2025, Messieurs [A] et [L] [V] ont fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique ; Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] au paiement de la somme de 9 843,50 €, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance; Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] au paiement de la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] en tous les dépens de l’instance et qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

À cette date, Messieurs [A] et [L] [V], représentés par leur conseil, ont confirmé l’intégralité des demandes formulées dans l’assignation tout en sollicitant le paiement de la dette locative, s’élevant désormais à la somme de 12 199,55 €. Ils ont indiqué que les impayés remontaient au mois de juin 2024 et qu’aucun règlement spontané n’avait été effectué depuis le mois d’août 2024. En tant que propriétaires, ils souhaitent récupérer leur logement et s’opposent à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U], présents à l’audience, n’ont pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Ils ont exposé qu’ils recherchaient un autre logement mais en vain et qu’ils n’avaient pas obtenu de logement social ; que Monsieur était préparateur soudeur, en CDI, et percevait un salaire de 1 400 € ; que Madame était en formation de prothésiste ongulaire ; qu’ils avaient déposé un dossier de surendettement ; que le logement nécessitait des travaux mais que les propriétaires n’avaient pas réalisé les travaux nécessaires.

Le diagnostic social et financier a été réalisé.

Il en ressort que le couple a la charge de 3 enfants, âgés de 14, 16 et 17 ans ; que les ressources du foyer s’élèvent à la somme totale de 3 513 €, incluant les revenus professionnels de Monsieur et les allocations familiales et logement ; que les causes de l’impayé seraient liées à la dégradation du logement et à un litige avec les bailleurs ; que le loyer courant n’est pas réglé mais qu’un plan d’apurement aurait été mis en œuvre depuis le mois d’octobre 2025 pour un montant mensuel de 177 € ; que Monsieur a subi une baisse temporaire de ressources du fait de problèmes de santé ce qui a engendré des difficultés supplémentaires pour honorer les charges courantes.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 24 octobre 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 23 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que « le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges .. ».

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 23 octobre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 24 décembre 2024.

Sur les loyers et indemnités d’occupation :

Selon le décompte produit par les bailleurs et arrêté au 6 janvier 2026, date de l’audience, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 12 199,55 € correspondant aux échéances impayées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus, étant relevé que les allocations logement sont suspendues depuis le mois de décembre 2025.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Messieurs [A] et [L] [V] la somme de 12 199,55 €.

Par ailleurs, Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à Messieurs [A] et [L] [V] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 863,44 € par mois à compter du mois de février 2026, pour tenir compte du décompte ci-dessus.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’expulsion :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Egalement, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le montant de l’arriéré locatif, arrêté à la somme de 12 199,55 €, révèle une dette conséquente au regard des ressources du foyer, lesquelles apparaissent manifestement insuffisantes pour permettre l’apurement de la dette locative dans un délai de 36 mois.

En outre, Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] ne justifient d’aucune reprise du paiement du loyer courant.

L’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l’absence de justification d’une situation financière favorable des locataires ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

De même, en l’absence de paiement du loyer courant, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] et de tous occupants et biens de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Messieurs [A] et [L] [V] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la clause pénale :

La demande formée au titre de la clause pénale sera écartée comme étant manifestement excessive au regard de la situation des locataires.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter ;

Sur les frais irrépétibles :

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] seront condamnés, in solidum, à verser aux demandeurs, ensemble, la somme de 500 € au titre de leurs frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge, in solidum, de Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U], comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] à payer à Messieurs [A] et [L] [V] les sommes suivantes :

—  12 199,55 € correspondant aux échéances impayées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus,

—  863,44 € par mois, au titre des indemnités d’occupation mensuelles dues à partir de l’échéance du mois de février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] à payer à Messieurs [A] et [L] [V] une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS/par dépôt en case

à [L] [V]

[A] [V]

—  1 CCC par LS/dépôt en case

à [J] [U]

[S] [Z]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes