TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/54868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GT3

N° : 1

Assignation du :

28 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE L’ÉTOILE PANTHÉON

société civile

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocats inter barreau de PARIS VAL DE MARNE- #C2316

DEFENDERES SE

La société WAGABA S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 2023, la SCI L’Etoile Panthéon a donné à bail commercial à la société Wagaba des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal de 20.400 euros par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 23 février 2024, à la SCI L’Etoile Panthéon, pour une somme de 4.988,80 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2024.

Par acte du 28 juin 2024, la SCI L’Etoile Panthéon a fait assigner la société Wagaba devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 30 mai 2023 à la société Wagaba à compter du 24 mars 2024 ;Ordonner l’expulsion de la société Wagaba et celle de tous occupants de son chef, et avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée ;Condamner la société Wagaba à lui payer : La somme provisionnelle de 5.635 euros représentant les loyers et charges tel qu’arrêté au 21 juin 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l’acte introductif instance pour le surplus ;Une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 24 mars 2024 ; Une somme provisionnelle de 563,50 euros représentant 10% de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale ; Ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil ; Ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels ;Condamner la société Wagaba au paiement au profit de la SCI L’Etoile Panthéon d’une somme de 1.354,54 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Wagaba aux entiers dépens d’instance qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 24 mars 2024 ;Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire.

A l’audience du 10 février 2025, la SCI L’Etoile Panthéon a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Wagaba n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI L’Etoile Panthéon n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4.988,80 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 23 mars 2024, de sorte que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Wagaba et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Wagaba depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI L’Etoile Panthéon, l’obligation de la société Wagaba au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 juin 2024 (2ème trimestre inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5.635 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Wagaba.

En outre, les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie et au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10% s’analysent en des clauses pénales, de sorte qu’elles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, comme le permettent les dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Wagaba, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Wagaba ne permet d’écarter la demande de la SCI L’Etoile Panthéon formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 354,54 euros conformément à la fiche d’honoraires versée aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 mars 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Wagaba et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Wagaba à payer à la SCI L’Etoile Panthéon une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail de la société Wagaba et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Wagaba à payer à la SCI L’Etoile Panthéon la somme de 5.635 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 21 juin 2024 (2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 4.988,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie et en paiement de l’indemnité de 10 % ;

Condamnons la société Wagaba aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Wagaba à payer à la SCI L’Etoile Panthéon la somme de 1 354,54 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE