RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 23/00559 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRBM

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 21 Mars 2024

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION), immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le n° 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [H] [B] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 22 Février 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 21 Mars 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître [Y] délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [G] est propriétaire des lots n°33 et n°89 de la [Adresse 2].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 27 avril 2022.

Selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Denis du 21 novembre 2019, Monsieur [H] [G] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN la somme de 10 632,13 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 septembre 2019.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [H] [G].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2020, 16 mai 2021, 27 avril 2022, 7 février 2023 et 12 juillet 2023 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer en date du 22 août 2023 (avis de réception signé le 25 octobre 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 30 octobre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 4 566,58 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 novembre 2023 à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN représenté par son syndic LOGER a fait assigner Monsieur [H] [G] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN demande de:

— CONDAMNER Monsieur [H] [G] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COEUR DE L’OCEAN la sornme de 2 805,71 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 1er septembre 2023, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [H] [G] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COEUR DE L’OCEAN la somme de 207,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 31 juillet 2023, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE COEUR DE L’OCEAN la somme de 22,96 € au titre de l’interet au taux legal a compter de la mise en demeure du 22 août 2023, a parfaire au jour de la decision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE COEUR DE L’OCEAN la somme de 2 000 euros a titre de dommages et interéts,

— CONDAMNER Monsieur [H] [G] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE COEUR DE L’OCEAN une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers depens,

— RAPPELER l’execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.

L’audience du 25 janvier 2024 a été annulée en raison de la fermeture du tribunal judiciaire, à la suite du passage du cyclone Bellal. Les parties ont été informées du report de l’audience au 22 février 2024 à 9 heures.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [G] n’a pas comparu à l’audience du 22 février 2024.

A l’issue de l’audience, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 21 mars 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes.

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que lorsqu’une partie, citée à comparaître par acte d’huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l’acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu’à défaut pour l’acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile des destinataires (confirmation du domicile par le voisinage et nom du destinataire sur la boîte aux lettres).

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale et du décompte versés aux débats, il convient de condamner le défendeur à payer la somme totale de 1 593,89 euros, correspondant aux arriérés de charges impayées pour la période du 18/09/2019 au 31/03/2020 (comptes approuvés par l’AG du 2 décembre 2020), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021 (comptes approuvés par l’AG du 27 avril 2022), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022 (comptes approuvés par l’AG du 7 février 2023), aux provisions de charges et appels de fonds travaux impayés pour la période du 01/04/2022 au 25/10/2023 (budgets prévisionnels des exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023 et du 01/04/2023 au 31/03/2024 adoptés par l’AG du 27 avril 2022, cotisation fonds de travaux pour la période 2021-2023 approuvée par l’AG du 2 décembre 2020), après déduction de la somme de 1 211,82 euros correspondant à des sommes pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire en vertu du jugement du 21 novembre 2019 (le 01/01/2020: 90,60€ “assignation Me [X]”, le 01/03/2020: 600€ “article 700", 300€ “dommages et intérêts”, 105,73€ et 115,49€ “condamnation aux dépens”).

En application de l’article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure au copropriétaire défaillant, soit le 25 octobre 2023.

Le défendeur n’étant pas comparant, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui font l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure dont il est justifié au dossier.

Ainsi, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 45,60 euros correspondant au coût d’une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

Le défendeur ayant déjà été condamné précédemment, quatre ans avant la présente instance, et ayant persisté à ne pas régler ses charges de copropriété, il sera retenue qu’il a commis une faute engageant sa responsabilité. Cette attitude, de mauvaise foi, crée pour le syndicat des copropriétaires un préjudice lié à la nécessité d’engager à nouveau une action judiciaire, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 750 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN la somme de 1 593,89 € (mille cinq cent quatre vingt treize euros et quatre vingt neuf centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 19 septembre 2019 au 25 octobre 2023 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 25 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN la somme de 45,60€ (quarante cinq euros et soixante centimes) au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN la somme de 750 (sept cent cinquante) euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE L’OCEAN la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIERLA PRESIDENTE