MINUTE N°

N° RG 24/00626 – N° Portalis DB22-W-B7I-SODN

S.D.C. du [Adresse 4]

C/

Monsieur [Z] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée FB &MB, sous le nom commercial ALLIANCE IMMOBILIER CITYA CHATEAU NEUF, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le numéro 519 289 763 – dont le siège social est sis [Adresse 6], succédant la société par actions simplifiée GML IMMO, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le numéro 890 457 641 – dont le siège social est sis [Adresse 7], suite au vote de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 07 mai 2025

Représenté par Maître Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Fatimata OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [J], né le 20 mars 1964 à [Localité 11] (Syrie) – demeurant [Adresse 14]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Sophie BILSKI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Z] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet GML IMMO, (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [Z] [J], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui verser un montant de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 outre des dommages-intérêts et les frais irrépétibles.

Le 7 mai 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet CITYA CHATEAU NEUF en qualité de syndic de la copropriété.

Initialement fixée à l’audience du 8 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 4 novembre 2025, à la demande de Monsieur [J], celui-ci ayant indiqué qu’il avait sollicité l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, indiqué avoir fait signifier au défendeur de nouvelles conclusions pour actualiser sa créance. Ainsi, il sollicite la condamnation de Monsieur [J] à lui payer les sommes suivantes :

6743,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 se décomposant comme suit :- 3755,25 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

—  2988,72 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2500 euros à titre de dommages et intérêts ;2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

Le syndicat des copropriétaires rappelle que par jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en date du 19 octobre 2022, Monsieur [Z] [J] a été condamné à lui verser la somme totale de 9540,35 se décomposant ainsi :

—  7540,35 € à titre des charges de copropriété pour la période du premier trimestre 2015 au deuxième trimestre 2022,

—  500 € à titre de dommages intérêts,

—  1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu à la suite de ce jugement, des règlements ont été réalisés par Monsieur [J] et imputés sur son compte copropriétaire conformément à l’article 1342 – 10 du Code civil et que seul un reliquat de 128,96 euros restait à devoir. Il indique que depuis ce jugement, le défendeur a de nouveau failli au paiement de ses charges de copropriété contraignant ainsi le syndicat à saisir de nouveau le tribunal.

Monsieur [Z] [J], comparaît en personne.

Il sollicite in limine litis la nullité de l’assignation .

Il demande par ailleurs au tribunal de :

— constater que le décompte de charges établie par le nouveau syndic Citya comporte des erreurs et des irrégularités,

— juger que le paiement effectué par Monsieur [J] ne vaut pas reconnaissance de dette,

— ordonner la rectification du décompte des charges de copropriété,

— rejeter les frais de recouvrement mis à sa charge de manière injustifiée,

— constater le manquement du syndicat à son obligation de communication de pièces,

— condamner le syndic aux dépens

— débouter le syndicat de sa demande de dommages- intérêts, indiquant qu’il a toujours été de bonne foi,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à fournir par note en délibéré, avant le 20 novembre 2025, la preuve de ce que Monsieur [Z] [J] lui aurait versé la somme de 2354,68 €.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, que ne constituent pas des prétentions, les demandes tendant à voir « constater », ou « dire et juger ».

Sur la nullité de l’assignation

L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne (…):

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

L’article 114 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [J] demande que soit prononcée la nullité de l’assignation au motif que l’adresse figurant sur celle-ci ne serait pas celle de son domicile.

Il convient de constater que l’adresse portée sur l’assignation est : [Adresse 5]. Celle-ci a été délivrée à l’étude du commissaire de Justice, ce dernier indiquant que la certitude du domicile était caractérisée par la présence du nom du destinataire sur l’interphone et sur la boîte aux lettres.

Pour justifier de ce que son domicile serait situé à [Adresse 13], Monsieur [J] produit la signification d’une décision du juge de l’exécution de [Localité 15] en date du 29 juin 2023, un courrier d’un commissaire de Justice en date du 29 juin 2023, soit des documents datant de plus de deux ans et qui en tout état de cause sont insuffisants à justifier de la réalité d’un domicile tout comme est insuffisante la facture EDF en date du 29 septembre 2024 qu’il verse aux débats. Il convient de constater que Monsieur [J] fournit également dans ses pièces, un courrier en date du 20 février 2025, adressé à l’ancien syndic de l’immeuble,dans lequel il mentionne comme adresse : [Adresse 5].

Ainsi force est de constater que Monsieur [Z] [J] change régulièrement sa domiciliation.

En tout état de cause,Monsieur [J] ne démontre pas en quoi, ce qu’il considère comme un mauvais adressage lui aurait causé un grief. En effet, il a comparu à la première audience à laquelle l’affaire avait été fixée, à savoir le 8 avril 2025, démontrant ainsi qu’il avait bien eu connaissance de l’assignation. L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 4 novembre 2025. Le demandeur a pris soin de lui signifier de nouvelles conclusions à l’ [Adresse 9] le 21 octobre 2025, conclusions de nouveau signifiées à étude du commissaire de Justice.

Monsieur [Z] [J] a de nouveau comparu en personne à l’audience du 4 novembre 2025.

Ainsi, Monsieur [J] ne démontrant ni que son domicile serait effectivement fixé à [Adresse 12] ni que l’envoi de l’assignation au [Adresse 5] lui aurait causé un quelconque grief, il y a lieu de rejeter l’exception de nullité de l’assignation.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, pour justifier du principe de la créance invoquée verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de ce que Monsieur [Z] [J] est propriétaire des lots 2 et 3 dans l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— l’ordonnance de référé du 8 janvier 2016, le jugemet du 2 mai 2018 du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Versailles, le jugement du 19 mai 2023 du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Versailles, le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye du 19 octobre 2022,

— une mise en demeure en date du 27 mai 2024,

— un décompte arrêté au 1er juillet 2024,

— les appels de fonds depuis l’origine de la créance jusqu’au 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2022,2023 et 2024 ayant notamment approuvé les comptes de la copropriété,

— une attestation de non recours pour les assemblées générales de 2022 à 2024,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 19 août 2025,

— un décompte arrêté au 1er octobre 2025,

— les appels de fonds et justificatifs de frais du 5 septembre 2024 au 1er octobre 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024,

— le contrat de syndic en cours

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [J], de payer la somme de 6704,19 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2024.

Le décompte produit par le demandeur en date du 17 février 2025 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 3755, 25 euros correspondant aux charges impayées du 2 mai 2022 au 3 octobre 2025 (4ème appel de provisions 2025 inclus).

S’il n’est pas contestable que Monsieur [J] a effectué un nombre important de virements à destination du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’en attestent les copies qu’il verse aux débats, il convient de relever que ces virements ont correspondu, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, à l’apurement de la dette telle que celle-ci avait été fixée par jugement du tribunal de proximité Saint-Germain-en-Laye en date du 19 octobre 2022, étant rappelé que ces virements ont été imputés sur le compte du copropriétaire conformément à l’article 1342 -10 du Code civil.

Monsieur [J] fait valoir au soutien de sa contestation qu’il y aurait une erreur dans la répartition des charges, indiquant que la répartition impliquée par le syndic ne respecterait pas les clés de répartition prévue au règlement de copropriété et que certains postes auraient été imputés de manière incorrecte entraînant une majoration injustifiée de ses charges personnelles.

Il convient de relever à ce titre, que Monsieur [J] se contente d’avancer des moyens de défense très généraux sans démontrer notamment en quoi la clé de répartition prévue au règlement de copropriété serait inexacte, de même qu’il n’explique pas quels postes auraient été imputés de manière incorrecte alors qu’il lui appartient d’apporter des éléments précis pour justifier de ses prétentions.

Monsieur [J] fait valoir encore qu’il y aurait une différence de traitement entre copropriétaires dans le paiement des travaux concernant la toiture. Cet argument est en tout état de cause inopérant, et il lui appartient de saisir la juridiction compétente pour contester, le cas échéant, la décision d’assemblée générale ayant prévu cette répartition.

Il fait valoir encore à l’audience avoir contesté des décisions des assemblées générales des copropriétaires mais sans justifier de la réalité de ces contestations, étant rappelé en tout état de cause que tant qu’une résolution n’est pas annulée par le tribunal de manière définitive, la résolution est exécutoire et notamment les appels de charges votés et approuvés lors des assemblées générales des copropriétaires.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de manière suffisamment probante, être créancier de Monsieur [Z] [J] pour la somme de 3755, 25 euros correspondant aux charges impayées du 2 mai 2022 au 3 octobre 2025 (4ème appel de provisions 2025 inclus).

Le syndicat des copropriétaires ayant, par note en délibéré reçue le 5 novembre 2025, attesté de la réception du virement de Monsieur [J] d’un montant de 2354,68 €, faisant ainsi diminuer sa dette à la somme de 1400,57 € correspondant aux charges impayées du 2 mai 2022 au 3 octobre 2025 (4ème appel de provisions 2025 inclus), il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1400,57 € euros correspondant aux charges impayées du 2 mai 2022 au 3 octobre 2025 (4ème appel de provisions 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 2988,72 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

107,47 € au titre de la signification du jugement du juge de l’exécution,300 € au titre de la mise en demeure par avocats, 87 € de frais de saisie immobilière sur le lot [J] 1200 €pour les frais d’assignation d’avocat,738 €pour une prise d’hypothèque légale,162,65 € pour la délivrance de l’assignation360 € de frais d’avocat pour une audience de renvoi,33,60 € pour des frais de mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 300 euros, ainsi que des frais d’assignation d’avocat pour un montant de 1200 euros, et des frais de 360 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles ainsi que des frais non justifiés (738 euros pour la constitution d’hypothèque et 87 euros pour des frais de saisie immobilière.) Les frais d’assignation font quant à eux partie des dépens.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats la signification du jugement du juge de l’exécution (107,47 euros, et un courrier de mise en demeure du 27 mai 2024 (33,60 euros),

Le montant de ces frais est conforme aux stipulations du contrat de syndic.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme totale de 141,07 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [J] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 141,07 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Monsieur [Z] [J], partie perdante, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Monsieur [Z] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet CITYA CHATEAU NEUF, les sommes suivantes :

—  1400,57 euros orrespondant aux charges de copropriété impayées du 2 mai 2022 au 3 octobre 2025 (4ème appel de provisions 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  141,07 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet CITYA CHATEAU NEUF, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 31décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY greffier.

Le greffier La juge