RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00617 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYS5

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [D] [G] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [R] [J]

[Adresse 2]

SIDR SOLENE- Bât.[Adresse 5]

[Localité 4] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 6] (SIDR) a donné à bail à Monsieur [Z] [R] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 26 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel de 787,63 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 février 2024, pour la somme en principal de 3.560,32 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la SIDR a fait assigner Monsieur [Z] [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [R] [J] ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [R] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.245,16 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 369,40 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 187,37 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

Lors de l’audience du 19 août 2024, Monsieur [Z] [R] [J] a comparu en personne et a indiqué qu’il avait effectué deux virements et s’est engagé à régler la totalité de la dette locative.

A l’audience du 7 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [D] [G], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.441 euros et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 842,42 euros. Elle a indiqué que le locataire n’avait pas réglé la totalité de la dette depuis l’audience du 19 août 2024 et s’est opposée aux délais de paiement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024 à l’étude et régulièrement avisé de la date de renvoi, Monsieur [Z] [R] [J] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Monsieur [Z] [R] [J] étant non comparant lors de l’audience du 7 octobre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 26 janvier 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [R] [J] le 2 février 2024, pour la somme en principal de 3.560,32 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 2 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [Z] [R] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 avril 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [R] [J] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.095,44 euros à la date du 30 septembre 2024. Monsieur [Z] [R] [J], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SIDR la somme de 7.095,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4.245,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [Z] [R] [J] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision en application des dispositions précitées du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucune partie n’ayant sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire en application du VII de ce même article.

Monsieur [Z] [R] [J] sera également condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 842,42 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [R] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2021 entre la SIDR et Monsieur [Z] [R] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 2 avril 2024.

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] [J] à verser à la SIDR la somme de de 7.095,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4.245,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [Z] [R] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité de 3.595,44 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

ORDONNE à Monsieur [Z] [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [R] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [Z] [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] [J] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 842,42 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE