RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00521 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXJZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par Maître Pierre HOARAU, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Maître Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [U] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats,

Sophie RIVIERE, greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société PONSODA a donné à bail à Madame [T] [U] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 13 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 600 euros charges comprises.

Par un acte sous seing privé du 12 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par la locataire à la société bailleresse au titre du dispositif de cautionnement Visale.

Elle a réglé, en sa qualité de caution, la somme de 3.346 euros à la société PONSODA au 6 décembre 2023, puis a adressé à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 1.245 euros correspondant aux loyers charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [U] [F] ;

— la condamnation de Madame [T] [U] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.045 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.245 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux sur présentation d’une quittance subrogative ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.645 euros.

Madame [T] [U] [F], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative. Elle a indiqué avoir été dans l’incapacité de régler le loyer et avoir perdu le bénéfice de l’aide au logement. Elle a mentionné des revenus mensuels de l’ordre de 1.200 euros. Elle a ajouté qu’elle avait deux enfants en bas âge et qu’elle tentait de trouver une solution avec l’assistante sociale.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement du 12 juin 2023 précise que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. (…) »

Cette subrogation vise le recouvrement des sommes versées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse a donc bien qualité à agir en résiliation du contrat de bail en cause et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [U] [F] le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 1.245 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 5 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [U] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 5 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [T] [U] [F] était débitrice de la somme de 3.645 euros à la date du 14 juin 2024. Madame [T] [U] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.645 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.245 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [T] [U] [F], présente à l’audience, des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [T] [U] [F] sera également condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros révisable, à compter du 1er juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [U] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [U] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [T] [U] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 5 mai 2024.

CONDAMNE Madame [T] [U] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.645 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1.245 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [T] [U] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [T] [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [U] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [T] [U] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros révisable, à compter du 1er juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [T] [U] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE