RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00813 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G24X

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [W] [Y], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie BOYER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 7] (SIDR) a donné à bail à Madame [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 24 février 2021, moyennant un loyer mensuel de 375,74 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.024,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 19 août 2024 remis à l’étude, la SIDR a fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [K] ;

— la condamnation de Madame [L] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.802,15 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 397,77 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à transmission de l’attestation d’assurance ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 103,80 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

Cette assignation ayant été enrôlée par deux fois sous un numéro RG différent, le dossier numéro RG 24/828 a été joint au dossier numéro RG 24/813 dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

A l’audience du 7 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [W] [Y], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.818,80 euros. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [L] [K], assistée par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué qu’elle avait repris le paiement intégral du loyer. Elle a affirmé qu’elle était auxiliaire de vie et que son contrat de travail à durée déterminée allait être reconduit pour une durée indéterminée. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 24 février 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [K] le 22 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.024,75 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 février 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 22 février 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [L] [K] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.818,80 euros à la date du 4 octobre 2024. Madame [L] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 2.818,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Madame [L] [K] n’ayant pas donné suite à la mise en demeure qui lui a été adressée par la bailleresse, il y a lieu de la condamner à payer à la SIDR la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à la transmission de son attestation d’assurance.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [L] [K] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [K] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 397,77 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la jonction du dossier numéro RG 24/828 au dossier numéro RG 24/813.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2021 entre la SIDR et Madame [L] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 22 février 2023.

CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à la SIDR la somme de 2.818,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation.

AUTORISE Madame [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité de 368,80 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 397,77 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la SIDR la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à la transmission de son attestation d’assurance.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [L] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE