RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00312 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX65

MINUTE N° :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 29 OCTOBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [B] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e François DANDRADE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 30/10/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2018, la SA BATIPRO Logements Intermédiaire (la BLI) a donné à bail à [Z] [Y] un local d’habitation (appartement T1), situé au [Adresse 1] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 612,11 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte distinct du même jour, [B] [Y] s’est engagée comme caution solidaire du preneur et a, en outre, cosigné le contrat de bail dont elle a reconnu avoir reçu copie.

Par acte authentique du 10 juillet 2020, la BLI a vendu un ensemble de biens immobiliers à la SAEM CDC Habitat dont l’appartement loué par M. [Y]. La CDC Habitat est dès lors devenue la bailleresse de ce dernier.

Des loyers étant demeurés impayés, la CDC Habitat a fait délivrer le 27 octobre 2021 au locataire un commandement d’avoir à lui payer la somme principale de 1.008,53 euros, l’acte visant la clause résolutoire contenue dans le bail, lequel est demeuré sans effet.

L’acte a été signifié de manière distincte à la caution.

La CDC Habitat a ensuite tenté d’obtenir à l’amiable du locataire les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés.

Le 28 novembre 2022, un plan d’apurement de la dette locative de 6.695,17 euros a été prévu entre les parties sur 36 mois mais M. [Y] ne l’a finalement pas ratifié.

Par courrier du 21 février 2023, le bailleur a rappelé au preneur qu’il a une dette locative envers elle s’élèvant à la somme de 7.340,53 euros et l’a invité à libérer les lieux.

La CDC Habitat a ensuite mis en demeure M. [Y] le 3 avril 2023 de régler la dette actualisée à la somme de 14.146,40 euros.

Le 4 avril 2023, M. [Y] a dit qu’il allait honorer la dette en versant tous les mois une somme correspondant au double du loyer pour apurer sa dette, ce qui n’a pas été suivi du moindre effet.

Par actes des 30 mai 2024 et 3 juin 2024, la CDC Habitat a dès lors fait citer respectivement [Z] [Y], preneur, puis [B] [Y], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul eu égard au non-paiement des loyers et charges, actualisés à 631,98 euros mensuels charges comprises, aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 27 décembre 2021, subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail, juger que M. [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2021, juger que Mme [Y] est engagée en sa qualité de caution solidaire à garantir le paiement de toutes les sommes dues, d’ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ordonner l’enlèvement de tous les biens ou effets laissés par l’occupant aux frais et risques de ce dernier réputé les avoir abandonnés, juger qu’elle sera libre d’en disposer, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 641,14 euros à compter du 28 décembre 2021 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation, les condamner solidairement à lui payer l’arriéré locatif de 14.939,58 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer (152,83 euros), et de l’expulsion s’il y a lieu, rejeter toutes demandes du défendeur, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le 29 juillet 2024, le greffe a enregistré un bordereau de carence à dialogue social et financier.

A l’audience du 27 août 2024, le bailleur a dit les loyers courants impayés mais avoir reçu un règlement le 6 juin 2024.

L’avocat des défendeurs a dit qu’une demande d’aide juridictionnelle a été faite au bénéfice de M. [Y] et a demandé un renvoi à ce titre.

Le juge a accordé le renvoi et dit qu’il pourra, à défaut de réponse du bureau d’aide juridictionnelle, accorder l’aide juridictionnelle provisoire à la prochaine audience compte tenu des retards du bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis.

A l’audience du 17 septembre 2024, le demandeur a dit maintenir toutes ses demandes et versé un nouveau décompte arrêté à la somme de 17.099,32 euros au 11 septembre 2024, loyer de septembre compris.

L’avocat des défendeurs a demandé un délai supplémentaire pour répondre.

Le juge a indiqué que l’affaire a déjà été renvoyée, que la dette est très importante et qu’elle a même augmenté depuis la première audience, qu’il accorde l’aide juridictionnelle provisoire à Maître François Dandradre mais qu’il retient l’affaire. Il a accordé toutefois un délai de 15 jours pour transmettre une éventuelle note en délibéré avec l’accord des deux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.

Aucune note en délibéré n’a été produite.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’aide juridictionnelle provisoire sera accordée à Maître François Dandradre.

SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation de plein droit

A titre principal, la CDC Habitat demande au juge de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 27 décembre 2021 suite au commandement de payer du 27 octobre 2021.

Au-delà d’une erreur sur la date de résiliation de plein droit (28 octobre 2021), il convient de relever que le bailleur a renoncé à se prévaloir des effets du commandement de payer dans la mesure où après celui-ci il a adressé plusieurs demandes amiables de règlement à M. [Y] et même accepté un plan d’apurement de la dette, qui n’a finalement pas été mis en place faute d’avoir été ratifié par le débiteur, et ce alors que la dette n’a cessé de s’amplifier.

La CDC Habitat a, en outre, attendu près de 3 ans avant de solliciter en justice les effets du commandement de payer, ce qu’il ne pourra être retenu ce d’autant que l’acte n’a même pas été versé au dossier.

Elle demande à titre subsidaire la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, ce qu’il convient d’analyser.

— Sur la résiliation judiciaire et le bien fondé de la demande

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe selon lequel « le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Il ressort du décompte versé par le bailleur, débutant au 1er juin 2018, et non contesté par le locataire et la caution, que M. [Y] n’a jamais véritablement réglé les loyers mais des sommes de manière si ponctuelle qu’il est possible de les lister : les 1er juin 2018, 14 décembre 2020, 20 janvier 2021, 16 avril 2021, 2 juin 2021, 14 septembre 2021, puis plus aucune somme jusqu’au 6 juin 2024, en opportunité avec la date de l’audience, ce qui caractérise à l’évidence le manquement grave aux obligations de preneur et qui justifie pleinement la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, à la date du 30 mai 2024, celle de l’assignation le concernant.

L’expulsion de [Z] [Y] et de tout occupant de son chef, sera dès lors prononcée dans les conditions fixées au dispositif.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, force est de redire que le bailleur a très largement tardé à demandé l’expulsion du preneur ce qui donne à sa demande d’astreinte un caractère disproportionné.

La CDC Habitat sera dès lors déboutée de sa demande d’astreinte.

Il convient de dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS AU PAIEMENT

La CDC Habitat a indiqué et justifié à l’audience que M. [Y] lui doit la somme de 17.099,32 euros au 11 septembre 2024, loyer de septembre compris.

Selon le décompte produit par le bailleur, M. [Y] devait la somme de 14.787,54 euros au 30 mai 2024, date de la résiliation du bail.

[Z] [Y], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera condamné à payer cette somme à la CDC Habitat au titre des loyers et des charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024, il sera condamné à payer à la CDC Habitat la somme de 2.311,78 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation du 1er juin 2024 au 11 septembre 2024, mois de septembre compris, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

En sa qualité de caution solidaire non contestée, [B] [Y] sera condamnée à garantir [Z] [Y] en paiement de ces différentes sommes.

La CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu du défaut manifeste de diligences de la CDC Habitat pour réclamer les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation depuis son acquisition du bien et du fait que la dette locative s’est de ce fait considérablement aggravée sans réaction de sa part avant l’assignation, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais non répétibles par elle engagés. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

M. [Z] [Y] supportera seul la charge des dépens qui comprendront le coût de l’assignation le concernant (65,18 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX et de l’expulsion si elle a lieu.

La CDC Habitat sera déboutée du surplus de cette demande accessoire.

Il est rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en premier ressort,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître François Dandradre ;

PRONONCE la résiliation au 30 mai 2024 du bail conclu le 31 mai 2018 entre [Z] [Y] et la SA BATIPRO Logements Intermédiaire, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC Habitat, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (Réunion), aux torts exclusifs de [Z] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés à la SAEM CDC Habitat dès la signification du présent jugement et après état des lieux de sortie ;

DIT qu’à défaut pour [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAEM CDC Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, 8 JOURS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE [Z] [Y] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 14.787,54 euros au 30 mai 2024, date de la résiliation du bail, au titre des loyers et des charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer à la SAEM CDC Habitat la somme de 2.311,78 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation du 1er juin 2024 au 11 septembre 2024, mois de septembre compris, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer à la SAEM CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE [B] [Y], caution, à garantir [Z] [Y] en paiement de ces différentes sommes ;

DEBOUTE la SAEM CDC Habitat du surplus de ses demandes et de ses autres demandes;

CONDAMNE [Z] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation le concernant (65,18 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX et de l’expulsion si elle a lieu ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente, et la greffière (faisant fonction).

La greffière, La vice-présidente,