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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00216 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3RL

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEURS :

[D] [S]

[O] [S]

DEFENDEURS :

[X] [M], S.A. LE JARDIN DU KASHMIR

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 23 mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [D] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [O] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e Guillaume PERCHERON, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

M. [X] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

S.A. LE JARDIN DU KASHMIR

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] ont donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 880 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] ont fait signifier à Monsieur [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 520 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 octobre 2024 Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] ont fait assigner Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR devant le juge des contentieux de la protection aux fins

de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3 210 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 24 février 2025.

À l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5 850 euros arrêtée au mois de mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR, régulièrement assignés, à l’étude et à personne morale, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience aux termes duquel il est indiqué que la visite à domicile n’avait pu se faire, le nom du locataire n’apparaissant pas sur la boite aux lettres.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR assignés à l’étude de l’huissier et à personne morale, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2023, du commandement de payer délivré le 7 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025 que Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

S’agissant de la solidarité entre Monsieur [X] [M] et la société LE JARDIN DU KASHMIR invoquée par les demandeurs, il leur appartient de prouver que la société LE JARDIN DU KASMIR est effectivement locataire du bien loué. Or, il convient de noter que seul un tampon de cette société figure à la fin du contrat de bail, sans que son nom figure en en tête du contrat dans la présentation de chacune des parties, Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] étant désignés comme ‘bailleurs’ et seul Monsieur [X] [M] comme ‘locataire'. Il convient de relever également que le commandement de payer est adressé seulement à Monsieur [X] [M].

En conséquence, et faute pour les demandeurs de rapporter la preuve que la société LE JARDIN DU KASHMIR est locataire, l’ensemble des demandes dirigées contre cette dernière sont rejetées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] la somme de 3 210 euros, au titre des sommes dues au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 7 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois tel que visé dans la clause résolutoire, plus favorable au locataire, à compter du commandement de payer, soit le 7 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2023 à compter du 8 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 décembre 2024, Monsieur [X] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [M] à son paiement à compter du 8 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société LE JARDIN DU KASHMIR.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2023 entre Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] d’une part, et Monsieur [X] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 décembre 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [M] à compter du 8 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] la somme de 3 210 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 février 2025, échéance de mars, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [O] [S] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 octobre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG