Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 6 mars 2025, n° 24/03505

TJ Paris 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [Z] n'a pas satisfait à son obligation de paiement en tant que copropriétaire, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que Monsieur [Z] avait agi de mauvaise foi ou que son défaut de paiement avait causé un préjudice distinct de celui du retard.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens, condamnant Monsieur [Z] à payer ces frais.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné Monsieur [Z] aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 6 mars 2025, n° 24/03505
Numéro(s) :	24/03505
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie RODAS
Cabinet(s) :	RODAS DEL RIO
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03505

N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKL

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CABINET GODEST-MORLÉ IMMOBILIER GEMALIA, SARL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Sylvie RODAS de la SELARL SELARL RODAS DEL RIO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0126

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03505 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKL

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 7, 25, 30 et 31 d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [Z] de payer des charges de copropriété impayées.

Par commandement de payer en date du 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a réitéré la sommation au débiteur.

Par exploit d’huissier signifié le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 2 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment les articles 10, 10-1 et 32,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1320, 1342-10, 1231-6 et 1343-2 du Code Civil,

Vu les jurisprudences visées

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] recevable et bien fondé en son action et demandes ;

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03505 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKL

CONDAMNER Monsieur [I] [Z] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 9.281,30 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer sur la somme de 6.519,62 € et à compter de la délivrance de la présente assignation pour le surplus ;

DEBOUTER Monsieur [I] [Z] de toute demande de délai de paiement en application des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil qu’elle (sic) serait conduite à présenter;

CONDAMNER Monsieur [I] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] les sommes suivantes :

—  2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10]

—  3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONFIRMER qu’il y a lieu à faire application de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [I] [Z] en tous les dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 8 mars 2023 d’un montant de 160,62 €, dont distraction au profit de la SELARL RODAS-DEL RIO, agissant par Maître [P], en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [Z] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Z] est propriétaire des lots n° 7, 25, 30 et 31 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Adresse 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25/11/2021, 2022 et 5/01/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 septembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.281,30 euros.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03505 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKL

M. [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer sur la somme de 6.519,62 € et à compter du 23 février 2024, date de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [Z] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 15 janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Z] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Rodas-Del Rio, agissant par Maître [P].

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  9.281,30 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 18 septembre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 6.519,62 euros et à compter du 23 février 2024 pour le surplus ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL [P]-Del Rio, agissant par Maître [P] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente