RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00802 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2YV

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [S], [T] [O] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [U], [N], [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] ont donné à bail à Monsieur [M] [R], par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence OFIM, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 30 avril 2014, pour un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 547,12 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] ont fait signifier à Monsieur [M] [R] plusieurs commandements de payer le 30 janvier 2015, 29 août 2023, et 29 février 2024, dont les causes ont été apurées dans le délai par le locataire.

Par suite de nouveau impayés, les bailleurs ont fait délivré un 4ème commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024 pour la somme en principal de 1919,04 euros.

Par faute d’apurement dans le délai ou d’une demande de délais de paiement, Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 19 août 2024, délivré à personne aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— obtenir la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l’expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,

— auoriser les demandeus à faire estimer par commissaire de Justice les réparations locatives et à séquestrer les effets mobiliers pour sûretés de la dette,

— condamner Monsieur [M] [R] en paiement des loyers, charges, accessoires, frais, TEOM et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 2622,87 euros, somme arrêtée à la date du 15 juillet 2024, à actualiser au jour du jugement,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation du bail à la somme de 692,93 euros, et dire qu’elle sera révisable sur la base de l’IRL prévu au contrat,

— condamner Monsieur [M] [R] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération du logement,

— condamner Monsieur [M] [R] au paiement de la TEOM sur production d’un justificatif lors de l’exécution ;

— condamner Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue dès le premier appel, Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V]- représentés par M^e Virginie Garnier – maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5026,51 euros et précisent qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mai 2024.

Monsieur [M] [R], cité à personne ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 22 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, cette disposition n’est applicable aux contrats en cours qu’à défaut de stipulation contractuelle contraires ;

En d’autres termes, le nouveau délai de 6 semaines ne peut trouver s’appliquer pour les commandements de payer délivrés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, mais concernant des contrats de bail conclus antérieurement et prévoyant une clause résolutoire de 2 mois, qu’elle soit visée ou non au commandement de payer, hypothèse dans laquelle la clause résolutoire ne peut être acquise qu’à l’issue d’un délai de deux sans régularisation ou demande de délai de paiement par le locataire.

Or en l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2014 contient une clause résolutoire (article X) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1919,04 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai contractuel de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 16 juillet 2024 (le délai de deux mois s’achevant le 14/07/2024 il a été prorogé au jour suivant)

L’indemnité d’occupation

Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Monsieur [M] [R], occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à la fois à compenser l’occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 692,93 euros.

Cette indemnité d’occupation sera due depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’IRL applicable à la date du présent jugement.

En outre, afin de garantir la réparation de l’entier préjudice des bailleurs, Monsieur [M] [R] sera également condamné à leur rembourser, sur présentation d’un justificatif, le montant de la TEOM qui finance des services utilisés exclusivement par l’occupant du logement.

La libération des lieux loués

Monsieur [M] [R] qui n’a plus de titre justifiant l’occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement.

À défaut de libération volontaire, Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [R] deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin.

Au vu de ce qui précède, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire à l’exécution de la présente décision dès lors que l’expulsion a été autorisée à défaut de libération volontaire et que le maintien du locataire dans le logement est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dégradations et le sort des meubles :

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d’une part que l’existence de dégradations n’est pas présumée et n’est pas établie en l’espèce, et d’autre part que les formalités de réalisation d’un état des lieux sont prévues à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera rejetée.

S’agissant des meubles laissés éventuellement par Monsieur [M] [R] dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Monsieur [M] [R] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [M] [R].

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] produisent un décompte arrêté à la date du 15 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 5026,51 euros.

Le montant de l’arriéré locatif dont peut être tenu Monsieur [M] [R] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que les loyers et les charges locatives.

À cet égard, il ressort du décompte produit que Monsieur [M] [R] est redevable de la somme de 4194,96 euros au titres des loyers échus et impayés, outre la somme de 605,63 euros au titre des frais des commandements de payer antérieurement délivrés qui doivent être mis la charge du locataire.

Monsieur [M] [R] ne comparait pas et ne conteste donc ni le principe ni le montant des sommes réclamées par les bailleurs.

En conséquence, il sera condamné à payer à Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] la somme de 4194,96 euros au titres des loyers échus et impayés, outre la somme de 605,63 euros au titre des frais.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2622,87 et à compter du jugement sur le surplus de la dette.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024, de sa notification au préfet, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V], Monsieur [M] [R] sera condamné à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2014 entre Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] d’une part et Monsieur [M] [R] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] :

—  4194,96 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, au 15 octobre 2024 (comprenant l’échéance du mois d’octobre 2024)

— outre la somme de 605,63 euros au titre des frais accessoires

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2622,87 euros et à compter du jugement sur le surplus de la dette.

ORDONNE à Monsieur [M] [R] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V], passé ce délai, à procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier au besoin ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [M] [R] dans le logement seront réputés abandonnés et Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] seront autorisés à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [M] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] une indemnité mensuelle d’occupation de 692,93 euros révisable selon l’IRL applicable au jour du présent jugement, depuis le 1er novembre 2024 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] de leurs demandes tendant à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissé par le locataire lors de la restitution des clés et à désigner un commissaire de Justice pour procéder à l’évaluation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [S] [O] ép. [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la préfecture ainsi que de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection