COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00276 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C2F6

JUGEMENT DU 4 MAI 2026

DEMANDEUR :

La société LECA, société civile immobilière immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 909 028 136 et dont le siège social est situé [Adresse 1], à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal,

Rep/assistant : M^e Bernadette LECA, avocat au barreau d’AJACCIO

DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CGI, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

La société CGI, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 394 282 305 et dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de son gérant

Rep/assistant : M^e Louis BUJOLI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 mars 2026, devant le Tribunal composé de :

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président

Madame Naïs ACQUAVIVA, Juge

Monsieur Stéphane LOBRY, Juge

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame CHIMINGERIU, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Leca est propriétaire du lot n°10 dans un immeuble situé au [Adresse 4]. Ce lot est notamment constitué d’un local commercial situé en rez-de-chaussée et exploité dans le cadre d’une activité de restauration par son locataire, la société Sakura.

Un dégât des eaux est survenu à la mi-novembre 2022 au niveau de la cuisine, dont le toit est constitué d’une terrasse dont jouit exclusivement l’occupant du dessus.

Par actes du 2 mars 2023, la SCI Leca a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société CGI, syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en annulation d’une résolution et du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 et en indemnisation des préjudices subis consécutivement à ce désordre.

Par ordonnance du 28 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée aux termes de conclusions d’incident par le syndicat des copropriétaires, rejoint par la société CGI.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 10 juillet 2025, la SCI Leca sollicite du tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— Déclarer la SCI Leca recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

Sur la nullité de la résolution n°16 et la nullité du procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 décembre 2022,

— Prononcer la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] en date du 19 décembre 2022,

— Prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] en date du 19 décembre 2022,

Sur la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et du syndic de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL CGI, pris en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 4], au paiement du préjudice matériel subi par la SCI Leca correspondant au coût des travaux de réparations du dégât des eaux, estimés à la somme de 9 780,51 euros TTC,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL CGI, pris en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 4], au paiement du préjudice moral subi par la SCI Leca estimé à la somme de 5 000 euros,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL CGI, pris en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 4], à verser à la SCI Leca la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL CGI, pris en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 4], aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et de constat d’huissier.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sollicite du tribunal de :

— Débouter la SCI Leca, prise en la personne de son représentant légal, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions irrecevables et dans tous les cas infondées,

— Condamner la SCI Leca, prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CGI, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 30 avril 2025, la société CGI sollicite du tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :

— Déclarer irrecevables les demandes d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 et du procès-verbal de cette même assemblée formulée par la SCI Leca,

— Débouter la SCI Leca de ses demandes d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 et du procès-verbal de cette même assemblée,

— Juger que la SCI Leca ne rapporte ni la preuve d’un quelconque préjudice ni la preuve d’un manquement imputable à la société CGI,

— Débouter la SCI Leca de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société CGI,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Leca de ses demandes de condamnation formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,

— Condamner la SCI Leca à payer à la société CGI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de la SCP DE ANGELIS qui y a pourvu.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 novembre 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société CGI

Il résulte des articles 789 et 802 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024 que les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, il convient de constater que la fin de non-recevoir maintenue par la société CGI dans le cadre de ses conclusions au fond devant le tribunal judicaire est irrecevable comme relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état et a, en tout état cause, déjà été tranchée par celui-ci aux termes d’une ordonnance du 28 mars 2025.

Sur la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] en date du 19 décembre 2022 et du procès-verbal de restitution de ladite assemblée

Il est de droit que le procès-verbal de l’assemblée générale fait foi des mentions jusqu’à preuve contraire (en ce sens, notamment, 3e Civ., 23 mai 2007, n°06-13.521).

En l’espèce, la SCI Leca conteste la régularité du vote de la résolution n°16 telle qu’elle a été retranscrite dans le procès-verbal d’assemblée générale, dont il entend aussi obtenir la nullité.

Ladite résolution est retranscrite de la manière suivante :

« Résolution n°16 :

CONFORMEMENT A LA LOI [Localité 3] ENTREE EN VIGUEUR LE 23 NOVEMBRE 2018 – VOTE DE LA MISE A JOUR DU REGLEMENT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE

Les copropriétaires indiquent au syndic s’ils existent ou pas des lots transitoires, des parties communes à jouissance privatives, des parties communes spéciales.

Les copropriétaires informent le syndic :

Qu’ils existent :

— Le toit terrasse est un ouvrage privatif gagné sur la cour.

— La dalle appartient au propriétaire de la SCI LECA actuellement [W].

Qu’ils n’existent pas :

— De parties communes spéciales,

— De lots transitoires.

Il est passé au vote :

Ont voté pour : SCI FILIGO [Cadastre 1] / LESAGE 156 / [X] [O] / SCI LECA [Adresse 7]

Ont voté contre : Néant

Se sont abstenus : Néant

En vertu de quoi, cette décision est adoptée à l’unanimité des présents et représentés, soit 851/1000. »

La SCI Leca se prévaut, d’une part, de ce que cette résolution ne figurait pas dans ces termes dans l’ordre du jour joint à la convocation en ce que les éléments présentés comme portés à la connaissance du syndic n’y figuraient pas et, d’autre part, de ce qu’aucun vote n’est intervenu concernant une telle résolution, au demeurant illégale en ce que contraire au règlement de copropriété.

Elle produit, au soutien de sa version d’une absence de vote de la résolution litigieuse lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2022, une attestation par ailleurs conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, établie par M. [Z] [X], autre copropriétaire mentionné au procès-verbal comme s’étant prononcé en faveur de ladite résolution.

Ce témoignage, dont rien ne permet de remettre en cause la sincérité et qui n’est pas utilement contredit par les défendeurs, est bien de nature à accréditer son affirmation sur le caractère erroné de cette retranscription concernant la résolution n°16, la moitié des copropriétaires mentionnés comme présents contredisant l’existence du vote contesté, étant par ailleurs observé que le procès-verbal n’a pas été signé par les deux « assesseurs » pourtant désignés en ouverture de l’assemblée générale, ce qui est incontestablement de nature à en amoindrir la valeur probante.

Au surplus, force est de constater que la « résolution » n°16 telle qu’elle était inscrite à l’ordre du jour ne pouvait donner lieu à un vote dans les termes finalement retenus, une telle modification n’étant pas conforme à l’exigence traditionnelle en la matière, destinée à la protection des absents et des représentés, qui doivent être en mesure d’appréhender précisément les résolutions qui seront débattues lors de l’assemblée générale.

Le sujet, en ce qu’il consistait uniquement à recueillir des déclarations et n’avait pas vocation à produire des effets à l’égard des copropriétaires, n’appelait au demeurant pas de vote en tant que tel mais seulement un échange de vues.

Dès lors, il y a lieu de retenir la nullité, en limitant ses effets à la résolution n°16, les autres n’étant pas critiquées.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété que les parties communes comprennent notamment le gros œuvre des planchers et, de manière générale, tout ce qui forme l’ossature des bâtiments.

Le fait que l’ancien propriétaire du lot n°10 ait, à une époque où la copropriété était dépourvue de tout syndic, obtenu l’accord des autres copropriétaires pour construire une extension de son lot sur la cour intérieure de l’immeuble, n’était pas de nature à conférer au gros œuvre de ce nouvel ouvrage, construit sur l’emprise de l’immeuble et soumis au règlement de copropriété, la qualité de partie privative, pas plus que la régularisation de la situation au travers d’un vote actant la vente de cette extension sur cour et de la terrasse la surplombant aux copropriétaires en ayant déjà la jouissance exclusive, intervenu lors de l’assemblée générale du 16 mars 2016.

En outre, s’il est de droit que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée, reste que, au cas particulier, les conclusions du rapport d’expertise privée non contradictoire du 27 septembre 2023 diligentée à l’initiative de l’assureur de la SCI Leca en suite du sinistre du 23 novembre 2022, selon lesquelles les dommages affectant le faux plafond au niveau du local constituant le lot n°10 trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité du toit terrasse le couvrant, relevant du gros œuvre et donc des parties communes, sont corroborées par les constatations opérées par un commissaire de justice le 19 mai 2025 qui confirment que l’eau s’infiltre en profondeur depuis le toit terrasse.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

Le chiffrage des travaux de reprise nécessaires pour remédier au désordre, établi sur la base de deux devis relatifs pour l’un à la démolition de la terrasse et pour l’autre à la reprise du complexe d’étanchéité, à la somme totale de 9 780,51 euros TTC, n’est pas utilement contredit.

A cet égard, la différence significative avec le coût des travaux de reprise tel qu’il avait été évalué aux termes du rapport d’expertise du 27 septembre 2023 s’explique par le fait que les travaux envisagés dans ce cadre étaient limités à la reprise des embellissements et ne visaient pas à remédier au désordre lui-même, l’expert ayant précisément conclu qu’il relevait des parties communes et donc de la responsabilité de la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 9 780,51 euros TTC au titre des travaux de réparation nécessaires.

Les pièces versées aux débats ne permettent en revanche pas d’établir l’existence d’un préjudice moral à la charge de la SCI Leca, dont il est rappelé qu’elle n’exploite pas directement le local concerné mais le donne à bail.

Sur la responsabilité du syndic en exercice

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI Leca fait valoir que la responsabilité du syndic en exercice est engagée au motif que celui-ci aurait refusé de faire une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété et aurait volontairement altéré le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2022 pour conforter sa position consistant à appréhender le toit terrasse à l’origine du désordre comme une partie privative.

Toutefois, le syndic justifie avoir fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété dès avant le 2 décembre 2022, date à laquelle ledit assureur lui a répondu qu’il appartenait à l’assureur de l’occupant du lot d’assurer la gestion première du dossier.

En outre, la détermination de la qualité de partie privative ou commune de la partie de l’ouvrage à l’origine du dégât des eaux, sur la base notamment d’une expertise privée à laquelle le syndicat des copropriétaires n’avait pas été convoqué, relevait d’un débat juridique et il ne résulte pas des pièces produites que le comportement du syndic relève d’une faute.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera par ailleurs condamné à payer à la SCI Leca la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Leca sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société CGI,

Annule la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 19 décembre 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CGI, à payer à la SCI Leca la somme de 9 780,51 euros TTC,

Déboute la SCI Leca du surplus de ses demandes,

Rappelle que la SCI Leca est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CGI, à payer à la SCI Leca la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CGI, aux dépens.

Le Greffier Le Président