RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00547 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXRL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 SEPTEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SIDR

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Madame [P] [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats

Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Août 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 1er mai 1990, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 198,50 euros charges comprises.

N’étant plus en possession de son exemplaire du bail, et en présence de loyers demeurés impayés, la SIDR a adressé à Monsieur [R] [S] une sommation de payer par voie d’huissier, le 21 février 2024 portant sur la somme de 1315,70 euros.

Faute d’apurement de la dette à la suite de cette sommation de payer délivrée à étude, SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d’huissier du 17 mai 2024 aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mai 1990 ; ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [R] [S] à lui payer la somme en principal de 1911,20 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 198,50 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’à parfait délaissement des lieux ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire condamner Monsieur [R] [S] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expulsion ;

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 août 2024, la SIDR- représentée par Madame [N] [P], régulièrement munie d’un pouvoir de représentation – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3394,19 euros.

Convoqué par acte d’huissier signifié le 17 mai 2024 à étude, Monsieur [R] [S] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience ; Monsieur [R] [S] ne s’est pas non plus présenté au rendez-vous fixé.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version applicable à compter du 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail et la condamnation au paiement

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

L’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ;

Enfin, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d’une inexécution contractuelle en ces termes :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

L’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat ».

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de Monsieur [R] [S] et son expulsion des lieux.

Le décompte produit en l’espèce par la SIDR et arrêté à la date du 26 août 2024 révèle que la dette locative s’élevait à 2536,85 euros et que le dernier versement remonte au 10 août 2022, date à laquelle il avait déjà soldé un précédent impayé.

Monsieur [R] [S] ne comparait pas et partant il ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

La gravité et le caractère répété du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés, soit 2536,85 euros

Dans ces circonstances, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 2536,85 euros représentant le montant de loyers impayés arrêtés à la date du 26 août 2024, hors frais et hors SLS, dont l’exigibilité n’est pas justifiée.

En outre, il y a lieu de prévoir la condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement du loyer augmenté des charges locatives et de l’assurance MRH jusqu’au 16 septembre 2024, l’obligation au paiement du loyer demeurant jusqu’à la résiliation du bail prononcée par le présent jugement.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, Monsieur [R] [S] se trouvera occupant sans droit ni titre du logement, et sera redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges connu, soit 198,50 euros, et sera révisable de la même manière que le loyer et les charges qui auraient été dus an l’absence de résiliation.

Monsieur [R] [S] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du présent jugement, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’absence de clause résolutoire, la délivrance d’une sommation de payer ne saurait être comprise dans les dépens de la présente instance.

Aucun élément de fait ou de droit ne conduit à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er mai 1990 entre la SIDR et Monsieur [R] [S] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [S] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dès signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser à la SIDR la somme de 2536,85 euros, selon décompte arrêté au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SIDR le montant du loyer augmenté des charges contractuellement prévus jusqu’au jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Monsieur [R] [S] à la SIDR ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 198,50 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes formées par la SIDR ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection