TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01461 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IKQE

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Martin MAJEAN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 74

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Martin MAJEAN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 74

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Olivia ZIMMERMANN de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

Nature de l’affaire : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 juillet 2018, Madame [N] [W] a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850 euros, charges comprises.

Par acte authentique du 20 décembre 2021, Monsieur [L] [Y] et Madame [P] [V] épouse [Y] sont devenus les nouveaux titulaires de la propriété du bien.

Par requête en date du 04 juillet 2023, Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] ont attrait Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation à la réalisation de travaux et une réduction du loyer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2023, puis après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M], régulièrement représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières conclusions du 22 mai 2024 et demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Constater que le logement occupé par les demandeurs ne présente pas les caractéristiques de décence minimales,

— Dire et juger que cette situation a engendré un préjudice de jouissance pour les demandeurs et réduire les loyers à concurrence de 35% depuis le jour où les difficultés ont été portées à la connaissance du bailleur par les services de la mairie de [Localité 2], soit le mois d’août 2022,

— Condamner Monsieur [L] [Y] à leur payer la somme de 6 545 euros au titre de la diminution du loyer,

— Condamner Monsieur [L] [Y] aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur demande, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils soutiennent que Monsieur [L] [Y] a été négligent dans ses obligations en ne leur délivrant pas un logement décent et en les exposant à différentes difficultés notamment au regard de la moisissure occasionnée par l’absence d’une installation de ventilation. Dès lors, ils sollicitent la réduction du loyer, et ce à compter du moment où les services municipaux ont porté ces difficultés à la connaissance du bailleur.

A cette même audience, Monsieur [L] [Y], régulièrement représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 16 juin 2025 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Avant-dire-droit, ordonner la production de l’état des lieux de sortie contradictoire établi par Maître [E] [A], commissaire de justice, et qu’il soit donné acte à Monsieur [L] [Y] qu’il s’engage à procéder au paiement de la moitié du montant des honoraires du commissaire de justice dus au titre de l’état des lieux de sortie contradictoire sur présentation de la facture établie par Maitre [E] [A],

— Juger irrecevables et mal fondés les demandeurs en toutes leurs demandes, fins et conclusions, en conséquence, les en débouter,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à lui payer la somme de 2 189 euros au titre des loyers impayés et taxe d’ordures ménagères impayées,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— Condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de sa demande, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [L] [Y] fait valoir que les travaux d’étanchéité du logement ont été réalisé par l’ancienne propriétaire, Madame [N] [W], et soutient qu’en tout état de cause, dès qu’il a été informé des difficultés, il a mandaté une entreprise afin de procéder aux travaux d’isolation et de façade nécessaires. Il soutient en outre que les dégradations invoquées trouvent leur origine exclusivement dans un défaut d’aération imputable aux locataires, et expose en outre que les photographies versées par les demandeurs ne permettent ni d’en établir la date ni d’en identifier précisément le lieu, de sorte qu’elles ne peuvent prouver un manquement du bailleur.

Reconventionnellement, il sollicite la condamnation des locataires au paiement du solde locatif ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts en réparation tant du préjudice matériel subi que du préjudice moral résultant du maintien des locataires dans les lieux durant 3 mois malgré la délivrance d’un congé par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de production d’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. "

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] sollicite que le juge ordonne la production du procès-verbal d’état de lieux de sortie, s’engageant à régler la moitié des frais qui lui incombent.

Or, lorsqu’un état des lieux de sortie est établi par acte de commissaire de justice, il doit être à frais partagés entre le locataire et le bailleur, ainsi le juge ne saurait adresser une injonction de production de cette pièce au commissaire de justice, tiers à la procédure, alors qu’il appartenait à Monsieur [L] [Y] de procéder au paiement de l’autre moitié des honoraires du commissaire de justice afin d’obtenir le procès-verbal d’état des lieux de sortie en application de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande avant-dire-droit de Monsieur [L] [Y] sera ainsi rejetée.

Sur les demandes principales

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans sa version en vigueur à la date de prise d’effet du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002, le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin, le logement qui a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement d’insalubrité pris en application de l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

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En l’espèce, Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] produisent un courrier établi par la direction des services techniques de la ville de [Localité 2] suite à une visite des lieux réalisée le 04 août 2022.

Dans ce courrier adressé au bailleur, il est fait état de désordres affectant le logement, résultant de ponts thermiques. Il est préconisé, et mis à la charge du bailleur, la réalisation de travaux consistant notamment en l’installation d’une ventilation basse dans le sas d’entrée, la mise en service du radiateur existant, ainsi que la réalisation de travaux d’isolation.

En outre, par courriel en date du 6 octobre 2023, l’Agence Régionale de Santé ([Localité 3]) saisie de la situation, a informé les services communaux de la mairie de [Localité 2] de la persistance desdits désordres. Il est rappelé dans ce courriel que le logement est affecté par la présence de moisissures, non corrigés par le propriétaire, et précise qu’il appartient au Maire de la commune de mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux nécessaires.

Pour contrer ces constats, Monsieur [L] [Y] soutient que des travaux d’étanchéité avaient été réalisés par une entreprise mandatée par l’ancienne propriétaire, Madame [N] [W]. Il produit à cet effet un courrier de l’ancienne propriétaire, dans lequel elle énumère divers travaux qu’elle dit avoir effectués, notamment en matière d’étanchéité et d’aération du logement.

Or il ressort de l’examen de cette pièce que d’une part, aucune facture de l’entreprise mandatée pour la réalisation des travaux n’est produite et que, d’autre part, le constat établi par la direction des services techniques le 22 août 2022 est postérieur à la vente du logement intervenue le 20 décembre 2021. Ainsi, les désordres dénoncés ont persisté après le changement de propriétaire.

En outre, le bailleur affirme dans ses conclusions avoir tenté de convenir d’un rendez-vous avec les locataires en vue de la réalisation des travaux préconisés et verse à cet effet une facture en date du 28 septembre 2022. Il en résulte que Monsieur [L] [Y] s’est partiellement conformé aux préconisations de la direction des services techniques de la ville de [Localité 2] en ce qu’il a fait procéder à des travaux d’isolation dans le délai imparti. Toutefois, il ressort de l’examen de ladite facture que les travaux réalisés concernaient exclusivement l’isolation thermique par l’extérieur et ne répondaient pas entièrement aux préconisations formulées, lesquelles visaient spécifiquement des mesures destinées à remédier aux désordres constatés au sein du logement, notamment l’installation d’une ventilation basse dans le sas d’entrée et la mise en service du radiateur existant.

Du surcroît, il produit un courriel du 20 juin 2022 dans lequel il affirme auprès des locataires qu’une entreprise va procéder à la réalisation de travaux à l’intérieur du logement. Il reconnaît ainsi expressément l’existence de désordres ; toutefois, rien ne permet d’établir qu’il a effectivement fait réaliser ces travaux, ces derniers n’apparaissant pas dans la facture du 28 septembre 2022, et aucun autre élément ne permet de justifier de cette intervention.

En conséquence, l’indécence du logement est établie. Le bailleur engage sa responsabilité, de sorte que les locataires sont fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Sur la demande en réduction des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. […]

La réduction du loyer est ainsi présentée comme une sanction subsidiaire par l’article 20-1 de la loi de 1989, si bien qu’il est admis qu’en principe le locataire ne peut agir à titre principal en réduction de loyers : la réduction n’étant possible qu’après que le juge ait prescrit des travaux qui n’auraient pas été accomplis. Par extension, elle est aussi ouverte en cas de mise en conformité techniquement impossible ou bien en cas de refus par le bailleur.

En l’espèce, les locataires ont sollicité à plusieurs reprises le bailleur afin que des travaux de mise en conformité soient entrepris, en dernier par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 janvier 2024. En l’absence de réalisation des travaux nécessaires par Monsieur [L] [Y], Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] sont fondés à solliciter une réduction de loyer à titre principal.

L’indécence du logement n’est objectivement établie qu’à compter du courrier de la direction des services techniques de la ville de [Localité 2] en date du 04 août 2022, et jusqu’au départ effectif des locataires.

Or en l’absence d’état de lieux de sortie, il ne peut être valablement établi que ce départ serait intervenu le 21 octobre 2024, comme le soutient le bailleur. Les locataires sollicitant la réduction du loyer jusqu’au mois de mai 2024, il sera ainsi fait droit à leur demande concernant la date. En outre, aucun élément technique versé aux débats ne permet d’apprécier précisément le taux d’humidité du logement, ni l’ampleur des traces constatées, les photographies produites n’étant pas horodatés et étant ainsi dépourvue de valeur probante. Dans ces conditions, la réduction du loyer sur la période d’août 2022 à mai 2024 sera fixée à hauteur de 20%, soit la somme de 3 740 euros.

En conséquence, le tribunal fixe la créance détenue par Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à l’encontre de Monsieur [L] [Y], au titre de la réduction de loyer, à la somme de 3 740 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du mois de mai 2024, Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] lui devaient la somme de 1 567 euros. Il affirme en outre que les locataires n’ont pas procédé au paiement du dernier loyer du mois de juin 2024 et de la taxe d’ordure ménagère des années 2022 et 2023, ramenant ainsi la dette locative à la somme de 2 189 euros à la date du 16 juin 2025.

Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] ne contestent pas ce montant et n’apportent aucun élément de nature à le remettre en cause.

Il convient en conséquence de fixer la créance de Monsieur [L] [Y] à l’égard de Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à la somme de 2 189 euros au titre du solde locatif.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice matériel

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [L] [Y] sollicite la condamnation des locataires au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel résultant des impayés de loyers.

Toutefois, le bailleur ne démontre ni l’existence d’une faute, ni la preuve des préjudices financiers qu’elle invoque.

La demande en dommages et intérêt sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies.

En l’espèce, le bailleur soutient avoir subi un préjudice moral au motif que les locataires auraient quitté le logement trois mois après la date du congé qui leur aurait été délivré, laissant Monsieur [L] [Y] et sa famille sans domicile durant plusieurs mois.

Or d’une part, Monsieur [L] [Y] ne produit pas le courrier par lequel il aurait délivré congé aux locataires, et ne verse pas en outre l’état des lieux de sortie permettant d’attester de la date effective de départ du logement.

Ainsi, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Monsieur [L] [Y] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issu du litige, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE la créance détenue par Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à l’encontre de Monsieur [L] [Y] au titre de la réduction de loyer à la somme de 3 740 euros ;

FIXE la créance de Monsieur [L] [Y] à l’égard de Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] à la somme de 2 189 euros au titre du solde

locatif ;

CONDAMNE, après compensation entre les créances réciproques des parties, Monsieur [L] [Y] à verser à Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] la somme de 1 551 euros ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [H] et Madame [D] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,