RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00657 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHU

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MERGIE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (RÉUNION)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] qu’elle a donné à bail à Monsieur [S] [Z] par contrat du 20 août 2018, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 530,86 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Monsieur [S] [Z] le 20 août 2018.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier puis une sommation de payer délivrée par commissaire de Justice, avant de faire finalement signifier à Monsieur [S] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 novembre 2023 pour un montant en principal de 5411,45 euros.

Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 05 juillet 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Monsieur [S] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l’appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [S] [Z] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 530,86 euros, soit au montant du loyer augmenté des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges ; condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 6882,33 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2023 sur la somme de 5411,45 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ; rejeter toute demande de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; en cas de délais de paiement, prévoir une clause de caducité sans mise en demeure préalable ; débouter Monsieur [S] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience : Monsieur ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé.

A l’audience du 16 septembre 2024, CDC Habitat- représentée par M^e Françoise Law Yen – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7523,46 euros.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 05 juillet 2024 à personne, Monsieur [S] [Z] comparaît en personne ; il expose ses difficultés financières mais ne formule aucune demande.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 20 août 2018 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause et impartissant un délai de deux mois au débiteur pour s’acquitter a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 5411,45 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 21 janvier 2024.

Monsieur [S] [Z] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, CDC Habitat sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l’expulsion de Monsieur [S] [Z] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation fixée.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

III. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 6981,53 euros à la date du 11 septembre 2024.

Monsieur [S] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6981,53 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 5411,45 euros à compter du commandement de payer (20 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 21 janvier 2024 occupant sans droit ni titre du logement, il est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 543,09 euros, et sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, comme si le contrat s’était poursuivi.

Il sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’abandon des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Monsieur [S] [Z] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [S] [Z].

Sur les dépens

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande d’indemnité de procédure

L’équité commande, au vu des situations économiques respectives des parties, de rejeter la demande d’indemnité de procédure formée par CDC Habitat.

L’exécution provisoire s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2018 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogée CDC HABITAT et Monsieur [S] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] étant réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du 21 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [S] [Z] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [S] [Z] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont Monsieur [S] [Z] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 543,09 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l’évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Et CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer cette indemnité d’occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu’à la date de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à CDC Habitat la somme de 6981,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2024, (comprenant l’échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 5411,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée par CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’ya voir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection