TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/04605 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MS34

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS 13E

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H] [B], demeurant 7 Rue Aubert – Bât D – 2ème étage – 38600 FONTAINE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice,

assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 30 septembre 2020 consenti par la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [M] [H] [B] a pris en location un logement situé Les Gantières – 7 Rue Aubert – porte D 202 – 38600 FONTAINE moyennant un loyer mensuel de 300,94 € outre 107,22 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 29 juillet 2025 remis à personne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [M] [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail intervenu entre la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [H] [B] [M] à la date du 18.05.2025, et que de ce fait il est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [H] [B] [M] au visa des articles 1728, 1741, et 1217 et suivants du Code Civil, ainsi qu’en raison du défaut d’assurance ;En tout état de cause,

Autoriser la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la Force Publique dans le mois de la signification du jugement à intervenir,Voir condamner le même à payer à la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 315,69 € au titre de l’arriéré locatif, voire d’occupation arrêté au 26.05.2025, outre intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 18.03.2025, date du commandement de payer ;Autoriser la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des locataires et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;S’entendre fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL, pour occupation du logement sans droit ni titre pour la période postérieure à la résiliation du bail, égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, charges et accessoires en sus révisables selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération des lieux ;Voir en outre condamner le locataire au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, pour la période allant du14.01.2024, jour de la résiliation du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux loués ;Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [H] [B] [M] au paiement de la somme de 478.56 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner enfin le même aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de la présente assignation et de la dénonciation à la Préfecture de l’Isère et à tous les frais d’exécution du jugement à intervenir.A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 1 617,35 €. Le représentant du bailleur indique qu’il n’a pas d’instructions sur les délais de paiement qui sont sollicités par le locataire. Le bailleur indique que le dernier règlement est intervenu le 8 août 2025 pour un montant de 186,26 €.

Monsieur [M] [H] [B], comparaît en personne. Il reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique être au RSA et être auto-entrepreneur. Il propose de régler en novembre 2025 la somme de 1 400 euros et pour le solde propose de régler la somme de 50 euros par mois.

Monsieur [M] [H] [B] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [M] [H] [B] comparaît en personne.

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 29 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 30 juillet 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties pour le logement contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 18 mars 2025 pour la somme de 1 159,65 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail du logement est acquise à compter du 18 mai 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le bailleur social réclame aux locataires une pénalité mensuelle de 7,62 € sur ce fondement sans justifier les avoir mis en demeure de produire leur avis d’imposition ou de non imposition, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 22,86 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, une dette locative, hors frais de procédure au 30 septembre 2025, d’un montant de 1 325,30 € (mois de septembre 2025 compris). Monsieur [M] [H] [B] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 1 159,65 euros et sur le surplus à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le représentant du bailleur indique qu’il n’a pas d’instructions sur les délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [M] [H] [B].

Monsieur [M] [H] [B] sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif en réglant en novembre 2025 la somme de 1 400 euros et le solde à hauteur de 50 euros par mois.

Il résulte du décompte produit par le bailleur et qui n’est pas contesté que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer, le dernier règlement est intervenu le 8 août 2025 pour un montant de 186,26 euros.

Eu égard au montant de la dette, à la non-exécution de ses obligations contractuelles, de l’ancienneté des sommes dues et à l’absence de reprise de paiement des loyers, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [M] [H] [B].

Par ailleurs, l’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [M] [H] [B] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 18 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande relative aux meubles :

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail du logement sis Les Gantières – 7 Rue Aubert – porte D 202 – 38600 FONTAINE liant les parties à la date du 18 mai 2025 ;

DIT que Monsieur [M] [H] [B] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [H] [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis Les Gantières – 7 Rue Aubert – porte D 202 – 38600 FONTAINE ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 1 325,30 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 1 159,65 euros et sur le surplus à compter de la présente décision ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DEBOUTE Monsieur [M] [H] [B] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement et le transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection