TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02112 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JJUL

Minute : 2026/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[Y] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [Y] [C]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 2] 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [B] [F], expert métier, dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [C]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Octobre 2025

Date des débats : 09 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2018, la S.A d’HLM CALVADOS HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [C] et à Madame [T] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 408,82€ augmenté des charges locatives d’un montant de 214,50€.

Le 21 février 2020, Madame [T] [S] a quitté les lieux selon avenant sortant.

Le 27 février 2025, l’Établissement public INOLYA a fait signifier à Madame [Y] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 892,84€, arrêtée au terme échu de janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, remise à étude, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT, a fait assigner Madame [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation convenu le 25 juillet 2018 pour défaut de paiement des loyers et des charges contractuels, et ce à la date du 28 avril 2025 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [Y] [C] des locaux par elle occupés tant de toute personne que de tout bien de son chef, et ce dans les deux mois suivant signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que, faute de libération des locaux dans ledit délai, le Bailleur requérant pourra l’y contraindre par tout moyen de droit, y compris ouverture de portes par serrurier et assistance de la force publique ;

— autoriser à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

— condamner Madame [Y] [C] à payer au [Localité 4] requérant la somme de 1.150,42€ correspondant aux loyers et charges exigibles au terme échu de mars 2025, somme à parfaire à l’audience par les loyers, charges et indemnités d’occupation à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts de droit ;

— condamner Madame [Y] [C] à payer au Bailleur requérant, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions, outre intérêts de droit sur ces sommes ;

— condamner Madame [Y] [C] à payer au Bailleur requérant une somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit sur cette somme

— condamner Madame [Y] [C] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié le 27 février 2025 (136,99€), le coût de la présente assignation et de ses suites ;

L’affaire a été plaidée le 9 octobre 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [B] [F], Expert Métier, dûment habilitée, qui a déposé son dossier.

Madame [Y] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Madame [Y] [C], par exploit d’huissier remis à étude.

Elle n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 21 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 18 février 2025, reçue le 26 février 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 27 février 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 892,84€, arrêtée au terme échu de janvier 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail à la locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si la locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 6 octobre 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.799,74€, déduction faite des frais de procédure de 235,69€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2025 et de condamner Madame [Y] [C] au paiement de la somme de 1.799,74€, suivant décompte arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Madame [Y] [C] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Madame [Y] [C] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [Y] [C] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [Y] [C] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Madame [Y] [C] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 28 avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Madame [Y] [C], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 juillet 2018, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], à compter du 27 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 1.799,74€ (mille-sept-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-quatorze centimes), suivant décompte arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [Y] [C] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 28 avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 6]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge

M^me ACHOUCHI M. GANILSY