RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00731 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2CO

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 NOVEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] ( RÉUNION)

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [T] [V] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4] (LA REUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) a donné à bail à Madame [V] [W] [U] [T], selon contrat de location en date du 6 mai 2019, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 608,83 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, la SEMADER a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.895,67 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 juin 2024, la SEMADER a fait citer Madame [V] [W] [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] [U] [T],

— condamner Madame [V] [W] [U] [T] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.871,56 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement,

— condamner Madame [V] [W] [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 655,65 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [V] [W] [U] [T] aux dépens.

A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 1.831,17 euros.

Madame [V] [W] [U] [T], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Le diagnostic social et financier la concernant qui a été produit, fait état de 1.990,88 euros de ressources mensuelles (dont 448 euros au titre de l’allocation logement) 860,65 euros de charges mensuelles (dont 755,65 euros au titre du loyer et des charges) auxquelles il convient d’ajouter 500 euros de dépenses alimentaires, la différence entre les charges et les ressources mensuelles laissant un solde positif de 630,23 euros dont elle entend consacrer tous les mois 50 euros au règlement du passif locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition du jugement au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de La Réunion, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [V] [W] [U] [T] par courrier du 6 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 6 mai 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [W] [U] [T] le 17 janvier 2023, pour un montant en principal de 1.895,67 euros.

Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 17 mars 2023.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [V] [W] [U] [T] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 17 mars 2023, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale non justifiés de 45,72 euros, qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 174,39 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [V] [W] [U] [T] est débitrice de la somme de 1.611,06 euros au 3 septembre 2024.

Madame [V] [W] [U] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative et a reconnu son montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 1.611,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2024.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SEMADER que Madame [V] [W] [U] [T] a effectué le 8 juillet 2024 un règlement de 1.000 euros insuffisant pour solder l’arriéré locatif, mais témoignant d’une volonté manifeste de régularisation de sa part.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [W] [U] [T] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMADER sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [W] [U] [T] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 655,65 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [W] [U] [T], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2019 entre la SEMADER et Madame [V] [W] [U] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], sont réunies au 17 mars 2023,

CONDAMNE Madame [V] [W] [U] [T] à verser à la SEMADER la somme de 1.611,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2024,

AUTORISE Madame [V] [W] [U] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 23 mensualités de 67 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation de 70,06 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [W] [U] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [V] [W] [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [V] [W] [U] [T] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 655,65 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [V] [W] [U] [T] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE