RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAYL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M. [L] [F] (Chargé de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [K] [J] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 6] REUNION (SHLMR) a donné à bail à Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J], selon contrat de location du 16 octobre 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 672,11 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la SHLMR a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.466,54 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 31 janvier 2025, la SHLMR a fait citer Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J],

— condamner Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.795,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 695,12 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025.

A cette date, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3.119,37 euros.

Monsieur [G] [K] [J], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Madame [I] [H], comparant en personne, indique au tribunal qu’elle a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 23 décembre 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2025, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

A cette date, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.963,53 euros.

La SHLMR verse aux débats les documents détaillant les mesures prises par la commission de surendettement après examen du dossier de surendettement déposé par Madame [I] [H].

Monsieur [G] [K] [J], n’a pas comparu, ni été représenté.

Madame [I] [H], comparant en personne, n’a pas formulé d’observations particulières.

L’affaire a été mise en délibéré le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 6] Réunion qui en a accusé réception le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [I] [H] par courrier du 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SHLMR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 16 octobre 2023 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] le 21 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.466,54 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 décembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 3 décembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des frais de contentieux de 322,88 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] sont débiteurs de la somme de 2.640,65 euros au 1er juin 2025.

Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] n’ont produit aucun élément susceptible de contester la dette locative dans son quantum ou son principe.

En l’espèce, le 23 décembre 2024, Madame [I] [H] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion afin qu’il soit statué sur sa situation de surendettement.

Le 30 janvier 2025, la commission a prononcé la recevabilité du dossier et décidé de son orientation vers des mesures imposées.

Le 24 avril 2025, la commission a décidé dans le cadre des mesures imposées que le règlement de la créance déclarée par la SHLMR soit 2.453,48 euros s’effectuerait en deux paliers, consistant en un règlement de 613,64 euros, suivi de deux règlements de 919,92 euros.

Les mesures imposées n’ayant pas été contestées par le créancier dans le délai légal de 30 jours, sont donc applicables et s’imposent au tribunal.

Le rééchelonnement d’une partie de la dette locative ne dispense pas Madame [I] [H] du règlement des loyers à leur date d’échéance.

Il ressort de l’examen du relevé de compte, que la somme de 2.453,48 euros déclarée par la SHLMR à la commission de surendettement correspond au solde locatif négatif arrêté au 5 février 2025, que les loyers postérieurs à cette date ont été réglés quasi intégralement, qu’en effet la différence entre le cumul des sommes enregistrées au débit du compte locatif, soit 2963,53 euros, et le cumul des sommes enregistrées au crédit du compte locatif, soit 2.544,00 euros, fait apparaitre un solde négatif de 510,05 euros, soit moins d’un mois de loyer.

Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] seront condamnés solidairement à payer à la SHLMR la somme de 510,05 euros.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SHLMR que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de leur accorder un délai de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce délai de paiement viendra s’ajouter au délai de paiement accordé par la commission de surendettement et portant sur la dette locative arrêtée au 5 février 2025.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 695,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J], parties perdantes, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que le règlement demandé aux locataires ne devra porter que sur les frais de contentieux non inclus dans le plan de règlement établi par la commission de surendettement, soit 158,05 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023, entre la SHLMR, Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 3 décembre 2024,

CONSTATE que le 23 décembre 2024, Madame [I] [H] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion afin qu’il soit statué sur sa situation de surendettement,

CONSTATE que le 30 janvier 2025, la commission a prononcé la recevabilité du dossier et décidé de son orientation vers des mesures imposées,

CONSTATE que le 24 avril 2025, la commission a décidé que la dette locative de 2.453,48 euros arrêtée au 5 février 2025, devra être réglée en trois échéances (1 X 613,64 € et 2 X 919,92 €)

RAPPELLE aux locataires l’obligation de payer les loyers et charges à leur date d’échéance,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] à payer à la SHLMR la somme de 510,05 euros correspondant au solde impayé des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période allant du 6 février 2025 au 1er juin 2025,

AUTORISE Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 11 mensualités de 43 euros chacune et une 12ème mensualité de régularisation de 37,05 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 695,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [G] [K] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais de contentieux de 158,05 euros inclus dans l’échéancier imposé par la commission de surendettement,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE