TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00387 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HADT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. VICTORIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [X], [Y] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [M] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2018, la SCI VICTORIA a donné en location à Madame [M] [B] un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380 euros -hors provision sur charges- payable d’avance entre le premier et le cinquième jour de chaque mois. Suivant engagement sous seing privé signé le 22 juillet 2018, Madame [X], [Y] [S] s’est portée caution solidaire de Madame [M] [B], locataire en titre, au profit du bailleur la SCI VICTORIA.

Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2023, la SCI VICTORIA a délivré à Madame [M] [B] un congé aux fins de vente à effet du 21 août 2024, lequel n’a pas été contesté par la locataire en titre qui s’est toutefois maintenue dans les lieux, nonobstant l’expiration du délai de préavis de 6 mois, cet état de fait ayant été relevé suivant un procès-verbal de constat réputé contradictoire dressé par acte de commissaire de justice – en l’absence de Madame [M] [B] dûment convoquée par lettre RAR – en date du 22 août 2024.

Par acte du 9 décembre 2024, la SCI VICTORIA a fait assigner – respectivement à l’étude et à personne – Madame [M] [B] et Madame [X], [Y] [S], caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Valider le congé pour vendre signifié à Madame [M] [B] le 20 décembre 2023 ;Constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [M] [B] depuis le 21 août 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [M] [B], ainsi que tous occupants de son chef, du logement qu’elle occupe au [Adresse 4], le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [M] [B] et Madame [X], [Y] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 431,78 € à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Madame [M] [B] et Madame [X], [Y] [S] au paiement de la somme de 126,48 € (selon décompte du 18 septembre 2024) au titre d’un solde arriéré de loyers ; Condamner solidairement Madame [M] [B] et Madame [X], [Y] [S] à payer la somme de 700,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [M] [B] et Madame [X], [Y] [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront nécessairement le coût du procès-verbal de constat du 22 août 2024 (333,45 €) en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation aux fins de résiliation de bail et expulsion a été dénoncée par la voie électronique le 10 décembre 2024 auprès de la Préfecture du Loiret (CCAPEX).

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 où la SCI VICTORIA, représentée par son avocat, a indiqué maintenir à titre principal sa demande de validation du congé pour vendre et d’expulsion, précisant que la CAF règle le loyer courant de la locataire, et qu’il subsiste un solde de dette arriérée au titre des loyers et charges s’élevant à 138,72 €.

Mesdames [B] et [S] ont toutes deux comparu à l’audience.

Madame [M] [B] a déclaré vouloir quitter le logement, aidée de l’assistante sociale, d’ici août 2025 car elle y vit seule avec sa fille de 16 ans, sans emploi avec le RSA pour ressources et une formation CAP secrétariat.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [M] [B] n’a pas répondu aux demandes répétées de rendez-vous proposés par le travailleur social.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

La SCI VICTORIA a formulé à l’audience une demande, à titre principal, de validité de son congé pour vendre et d’expulsion de l’occupante sans droit ni titre de son logement. La procédure étant orale et cette demande ayant été formée en la présence des défenderesses, et donc de façon contradictoire, il y aura lieu d’examiner tout d’abord cette demande principale.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation du 9 décembre 2024 aux fins de résiliation de bail et expulsion par validation d’un congé a été notifiée à la préfecture du Loiret (CCAPEX) par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA VALIDITE DU CONGE POUR VENDRE ET SES CONSEQUENCES

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, la SCI VICTORIA a donné congé aux fins de vente à Madame [M] [B] du logement dont elle est locataire, par acte de Commissaire de Justice en date du 20 décembre 2023 et à effet du 21 août 2024 à minuit.

La date du 21 août 2024 étant celle du terme du bail, la notification du congé est bien intervenue six mois avant l’expiration du bail, puisque la locataire a reçu l’acte du Commissaire de Justice le 20 décembre 2023, selon la date présente sur le procès-verbal de signification à l’étude.

Vérifications faites, ledit congé contient les mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et s’avère suffisamment précis de manière à garantir qu’il porte bien sur l’objet exact du bail.

De même, il contient une offre de vente, un prix, les conditions de la vente et rappelle le délai de validité de cette offre.

A l’examen des pièces versées aux débats, il n’apparaît pas que Madame [M] [B] ait souhaité acheter le bien ou effectué de quelconques démarches en ce sens.

Il apparaît cependant que Madame [M] [B] se trouve toujours occupante du logement, malgré le fait que la date du 21 août 2024 a été amplement dépassée.

Aussi, dans ces circonstances, le congé sera déclaré parfaitement valable, et le contrat de bail est résilié de ce fait à la date du 21 août 2024 à 24 heures, tandis que Madame [M] [B] sera déchue, par conséquent, de tout titre d’occupation des locaux loués à compter du 22 août 2024, date à laquelle un procès-verbal de constat réputé contradictoire a été régulièrement dressé par acte de commissaire de justice, en l’absence de la locataire, bien que dûment convoquée.

Sur les conséquences de la validité du congé :

— Sur la demande en paiement concernant le logement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

S’agissant des sommes réclamées postérieurement au 21 août 2024 (date de résiliation du bail) figurant dans le document transmis par la SCI requérante à titre de décompte financier daté du 9 mai 2025 et réactualisé comprenant l’échéance de mai 2025 incluse (pièce n°6 – Me [J]), une somme résiduelle de 138,72 € est réclamée à Madame [M] [B], mais sans préciser s’il s’agit d’un reliquat de loyer ou bien d’un rappel ou d’une régularisation de charges, son détail n’étant aucunement étayé par les justificatifs adéquats.

La demande en paiement de ce chef sera donc rejetée.

Si Madame [M] [B] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 21 août 2024, à partir du 22 août 2024, le bail étant résilié par l’effet du congé, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, la locataire, occupante sans droit ni titre depuis le 22 août 2024, a causé un préjudice à la SCI VICTORIA qui n’a pu disposer du bien à son gré, notamment pour sa mise en vente. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges réactualisés et indexés tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi -due à partir du 22 août 2024- et que l’occupante doit régler à son bailleur .

En conséquence, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges réactualisés et indexés selon les conditions contractuelles sera calculée à compter du 1er juin 2025 (selon décompte financier du 9 mai 2025 comprenant l’échéance de loyer et charges du mois de mai 2025 incluse), et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux par Madame [M] [B].

— Sur le cautionnement :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est admis que toute obligation de mentions manuscrites est supprimée dans les contrats de cautionnement signés par des personnes physiques à compter du 25 novembre 2018, les informations pouvant faire désormais l’objet de mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement signé par le garant.

En outre, en vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Suivant engagement sous seing privé signé le 22 juillet 2018, Madame [X], [Y] [S] s’est portée caution solidaire de Madame [M] [B], locataire en titre, au profit du bailleur la SCI VICTORIA. L’acte de cautionnement répond aux prescriptions légales rappelées ci-dessus. En conséquence, l’acte de cautionnement est valide.

Toutefois, en l’espèce, la SCI bailleresse ne justifie aucunement avoir dénoncé par acte extra-judiciaire à Madame [X], [Y] [S], en sa qualité de caution solidaire, d’une part, le maintien sans droit ni titre dans les lieux de Madame [M] [B] en dépit de l’expiration du délai de préavis de 6 mois du congé pour vendre, ni d’autre part, le fait que cette situation avait été relevée suivant procès-verbal de constat dressé par acte de commissaire de justice -en l’absence de Madame [M] [B] dûment convoquée par lettre RAR- en date du 22 août 2024.

Dans les présentes circonstances, et en vertu des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitées, Madame [X], [Y] [S] ne pourra donc pas être tenue solidairement avec Madame [M] [B] du paiement des indemnités d’occupation éventuellement dues par Madame [M] [B] à compter du 1er juin 2025 (cf.décompte financier du 9 mai 2025) et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

La demande formée par la SCI VICTORIA visant à obtenir la condamnation solidaire de Madame [X], [Y] [S], en sa qualité de caution, au paiement d’une éventuelle indemnité mensuelle d’occupation sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande d’expulsion de la locataire :

Le bail du 22 août 2018 étant résilié en date du 21 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [B], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

Madame [M] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 22 août 2024 et de l’assignation introductive, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, nonobstant la situation financière et sociale difficile de Madame [M] [B], l’équité commande qu’elle soit condamnée à verser à la SCI VICTORIA une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail et expulsion ;

DECLARE valide et de plein effet le congé pour vendre délivré le 20 décembre 2023 par la SCI VICTORIA, à Madame [M] [B], concernant le logement situé au [Adresse 4], à effet au 21 août 2024 à 24 heures ;

PRONONCE, en conséquence, la résiliation du bail d’habitation du 22 août 2018 portant sur l’appartement situé au [Adresse 5], à compter du 21 août 2024, par l’effet dudit congé pour vendre ;

DIT que Madame [M] [B], occupante sans droit ni titre, devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [M] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI VICTORIA de sa demande en paiement d’une somme de 138,72 € réclamée à Madame [M] [B] au titre d’un solde arriéré de loyer et charges ;

DIT que Madame [X], [Y] [S], en sa qualité de caution, ne pourra être tenue solidairement avec Madame [M] [B] du paiement des indemnités d’occupation éventuellement dues par cette dernière à compter du 1er juin 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi à partir du 22 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à la SCI VICTORIA, à compter du 1er juin 2025 (selon décompte financier du 9 mai 2025 comprenant l’échéance de loyer et charges du mois de mai 2025 incluse), l’indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-dessus au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, et cela jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise effective du logement ;

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à la SCI VICTORIA une indemnité de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [B] aux dépens d’instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 22 août 2024 et de l’assignation introductive, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,