Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00256 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DP6Z

JUGEMENT

DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : [C] MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

INOLYA, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°780 705 703, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

L’ ATMP DU CALVADOS ès qualité de curateur de Madme [R] [L], Association dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Président en exercice

non représentée

Madame [R] [L] divorcée [H],

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Clément PICARD, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e Elsa CHÉNEL, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019, l’EPIC INOLYA a donné en location à Madame [R] [L] divorcée [H] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 315,78 € hors charges.

L’EPIC INOLYA a été destinataire de plaintes de locataires indiquant que Madame [R] [L] causait des nuisances.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception date du 5 décembre 2024 (avis signé), l’EPIC INOLYA rappelait à Madame [R] [L] qu’elle s’était engagée à cesser ses nuisances et à rappeler le règlement à son entourage, et qu’elle ne devait pas troubler la tranquillité de ses voisins.

Par une seconde lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 décembre 2024 (retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé”), l’EPIC INOLYA a mis en demeure Madame [R] [L] de faire cesser immédiatement les troubles et respecter les obligations définies dans son bail.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, l’EPIC INOLYA a fait assigner Madame [R] [L] divorcée [H] et l’association ATMP du Calvados, en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lisieux, aux fins de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, des articles 1728 et 1729 du Code civil, de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [R] [L] divorcée [H],

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [L] divorcée [H] et de tous les occupants de son chef dans les lieux loués qu’elle occupe, dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, si besoin est, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et de l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu,

— autoriser l’EPIC INOLYA à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [H],

— autoriser l’EPIC INOLYA à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents,

— fixer une indemnité d’occupation à la somme de 457,63 € correspondant aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [R] [L] divorcée [H] à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle de 457,63 € jusqu’à la date de restitution des locaux,

— condamner Madame [R] [L] divorcée [H] au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’en tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

À l’audience, l’EPIC INOLYA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, et s’oppose à toute demande de délai.

À l’appui de ses demandes, l’EPIC INOLYA fait valoir que les troubles dont Madame [R] [L] ou les occupants de son chef sont à l’origine ont commencé en 2020 et sont récurrents depuis le mois d’août 2024, que malgré plusieurs alertes et mises en demeure, ces troubles du voisinage ont continué en 2025 (musique, disputes, bagarres, cris, objets qui volent, portes qui claquent jusque tard dans la nuit). Le bailleur ajoute que les forces de l’ordre sont intervenues à plusieurs reprises au domicile de la défenderesse, et que de nombreux voisins se plaignent.

Madame [R] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 7 b) et des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

À titre principal,

— débouter INOLYA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— lui octroyer un délai supplémentaire d’une durée de 12 mois pour quitter le logement sis [Adresse 7],

En tout état de cause,

— débouter la société INOLYA de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société INOLYA aux entiers dépens.

Madame [R] [L] fait état de sa vulnérabilité, rappelant qu’elle est placée sous curatelle renforcée, et que les nuisances sont causées par ses “invités”, son ex-compagnon ou des personnes qui squattent son logement. Elle soutient qu’elle ne parvient pas à se dégager de l’influence de son entourage. Elle fait valoir qu’une expulsion de son logement la placerait dans une importante situation de précarité.

La défenderesse avance par ailleurs que les attestations produites par l’EPIC INOLYA bien que concordantes sur l’existence des nuisances, sont imprécises quant à l’imputabilité directe des faits à Madame [L] elle-même et que ce sont ses invités ou des personnes alcoolisées qui sont visés. Elle ajoute que le bailleur n’a pas fait procéder à des constats d’huissier.

Enfin, Madame [L] indique que la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue, et que le demandeur doit démontrer le caractère actuel des troubles et l’absence de retour à la normale. Elle indique ainsi que le bailleur ne justifie pas de la persistance de troubles. Elle précise qu’elle est à jour du règlement de ses loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du code civil dispose que: “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le Juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il lui appartient d’apprécier si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’EPIC INOLYA justifie avoir été destinataire de plusieurs plaintes d’autres résidents de l’immeuble à compter de l’année 2020 puis en 2024 et 2025, faisant état de musique et fêtes quasiment tous les jours, de bruits, de cris, de consommation d’alcool et de stupéfiants, de tapage, de bagarres par des personnes invitées par Madame [L], d’insultes envers les autres locataires, en précisant que ces nuisances ne cessent que tard dans la nuit vers cinq heures du matin.

L’EPIC INOLYA verse en particulier aux débats deux attestations de voisines, établies selon les formes de l’article 202 code de procédure civile. Il produit une première attestation établie par Madame [C] [M] le 23 mars 2024, indiquant qu’elle a constaté plusieurs activités très bruyantes venant de l’appartement numéro 153 occupé par Madame [R] [L] divorcée [H], que cette dernière reçoit des visiteurs mettant la musique à plein volume, et alors qu’elle habite deux étages en dessous elle entend la musique et les hurlements pendant la nuit. Madame [M] confirme que cela peut durer jusqu’à quatre heures du matin, parfois plus tard. Elle fait également état de bagarres au sein de l’appartement qui résonnent violemment dans son plafond.

Une seconde attestation établie par Madame [U] [Y] le 22 mars 2025 est produite. Madame [U] [Y] atteste que le bruit, les cris, les bagarres de personnes alcoolisées, la musique en provenance du logement de Madame [R] [L] divorcée [H] ont commencé en avril 2024, que la musique jour et nuit l’empêche de dormir, que des visiteurs sont présents la semaine et le week-end. Elle relate plusieurs épisodes de tapage nocturne et diurne entre janvier 2025 et mars 2025 au cours desquels les forces de police se sont déplacées.

Le bailleur démontre par ailleurs que les nuisances ont persisté au cours de l’année 2025 et produit aux débats des échanges avec d’autres résidents :

— un sms du 29 janvier 2025 de Monsieur [K] [A], faisant état de cris, de musique et de bagarres,

— un e-mail du 6 mai 2025 de Monsieur [K] [A] adressé au bailleur indiquant qu’il avait déménagé du fait des troubles et incivilités causés par Madame [R] [L] divorcée [H]. Il ajoutait avoir subi des menaces et tentative d’intimidation de la part du compagnon de celle-ci.

— des e-mails de Madame [U] [Y] des 31 mars 2025 et 2 mai 2025 relatant l’intervention des services de polices en raison de musique, chants, bagarre, hurlements, objets qui volent et portent qui claquent,

— un courrier de Madame [J] du 2 juin 2025 indiquant être témoin de faits bruyants et intempestifs provenant de l’appartement occupé par Madame [Z] divorcée [H], qui continue de recevoir une dizaine de personnes en état d’ébriété ayant des comportements violents,

— une plainte anonyme d’un voisin sur la plate-forme informatique de l’EPIC INOLYA effectuée le 5 septembre 2025 faisant état de nuisances sonores en journée et de bagarres en provenance du logement de Madame [R] [Z] divorcée [H],

— un e-mail du 10 novembre 2025 de Madame [C] [M] indiquant que Madame [L] et ses invités avaient de nouveau fait la fête jusqu’à quatre heures du matin, avec des bagarres.

De plus, le bailleur justifie de l’intervention à plusieurs reprises des forces de police au domicile de la défenderesse en raison des troubles dénoncés. Une intervention de la police nationale et de la police municipale a par ailleurs eu lieu le 8 septembre 2025 au domicile de Madame [R] [L] en raison d’un chien qui aurait sauté par la fenêtre du quatrième étage, les policiers ayant constaté dans le logement la présence de plusieurs personnes vivant manifestement sur place et un important défaut d’entretien du logement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’EPIC INOLYA justifie que la défenderesse cause d’importants troubles du voisinage, se répétant depuis plusieurs années, et ce malgré des tentatives de règlement amiable de la situation. L’EPIC INOLYA démontre en outre la persistance et l’actualité de ces troubles, même après la délivrance de l’assignation.

Il est établi que les nuisances décrites sont le fait des agissements de Madame [L] ou des occupants de son chef, de sorte qu’en tant que locataire, elle demeure responsable de ces agissements à l’égard du bailleur.

Compte tenu de la nature de ces troubles, de leur répétition, des importantes nuisances pour le voisinage, des mises en garde adressées par le bailleur, le manquement de la locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts à la date du présent jugement, et son expulsion dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’EPIC INOLYA est fondé à réclamer à titre de réparation du préjudice causé par le maintien de la locataire dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, soit à la somme de 457,63 €, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [L] a sollicité à titre subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux. L’EPIC INOLYA s’est opposé à cette demande.

Madame [L], âgée de 44 ans, est sous curatelle renforcée confiée à l’ATMP du Calvados. Elle est salariée en tant qu’agent de service, et perçoit un salaire mensuel moyen de 1013 € (selon cumul net imposable du bulletin de salaire de septembre 2025 ). Elle perçoit en outre l’APL (69 €) et une prime d’activité d’un montant variable en fonction du salaire mensuel perçu.

Au vu sa situation et afin de lui permettre de se reloger, il convient de lui accorder un délai de 4 mois soit jusqu’au 12 juillet 2026 pour quitter les lieux.

— Sur les demandes accessoires

Madame [R] [L], succombant, sera condamnée aux dépens.

L’EPIC INOLYA a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dès lors, il n’est pas inéquitable de condamner Madame [R] [L] à lui verser la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE, à la date du présent jugement, la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2019 entre les parties ;

ACCORDE à Madame [R] [L] divorcée [H] un délai de quatre mois, expirant le 12 juillet 2026, pour libérer le logement ;

ORDONNE la suspension de la procédure d’expulsion jusqu’au 12 juillet 2026 ;

DIT qu’à défaut de libération des lieux le 12 juillet 2026, l’EPIC INOLYA pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [L] divorcée [H] et celle de tout autre occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans un garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux;

AUTORISE l’EPIC INOLYA à solliciter les services de la Société Protectrice des Animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents, si cela s’avérait nécessaire;

CONDAMNE Madame [R] [L] divorcée [H], assistée de l’ATMP du Calvados en qualité de curateur, à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels, soit la somme de 457,63 €, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme ;

DIT que l’EPIC INOLYA sera autorisée à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié;

CONDAMNE Madame [R] [L] divorcée [H], assistée de l’ATMP du Calvados en qualité de curateur, à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties;

CONDAMNE Madame [R] [L] divorcée [H], assisté de l’ATMP du Calvados en qualité de curateur, au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,