RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGVM

MINUTE N° :25/00009

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [F]

M. [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 6] Béatrice

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMADER, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 332 824 242

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Béatrice FONTAINE, SELARL Brigitte MAURO- Béatrice FONTAINE, avocat au barreau de Saint-Pierre

DÉFENDEURS :

Madame [V] [N] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2023, la société SEMADER a donné à bail à Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 740,62 euros, charges comprises.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2024 resté sans effet, la société SEMADER a assigné, en référé, Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024 en application de la clause résolutoire prévue au bail ;

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner à titre provisionnel Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] à lui payer :

une somme de 2285,76 euros au titre des loyers impayés d’avril 2024 à septembre 2024 ;

une somme de 4711,80 au titre de l’indemnité d’occupation due, du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025 sur la base d’un montant de 785,30 euros par mois, somme à parfaire au jour du jugement, et ce jusqu’à entière libération des lieux et remise des clés,

une somme de 516,36 euros au titre des charges dues du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, somme à parfaire au jour du jugement, et ce jusqu’à entière libération des lieux,

une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025, a fait l’objet de deux renvois pour la communication de pièces complémentaires par les parties à la demande du juge, et a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025, au cours de laquelle les défendeurs n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] n’a été reçu avant l’audience.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la société SEMADER ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025.

En conséquence, la demande de la société SEMADER aux fins de constat de la résiliation du bail est irrecevable, et l’ensemble des demandes subséquentes, relatives à l’expulsion des défendeurs sous astreinte et à leur condamnation en paiement au titre d’une indemnité d’occupation, ne pourront ainsi qu’être rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SEMADER justifie de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] arrêté au 31 octobre 2025. Il convient toutefois de déduire du solde figurant au décompte le montant des « frais ctx » injustifiés ou compris dans les dépens, le montant des frais administratifs injustifiés, enfin le montant du dépôt de garantie qui semble avoir été encaissé par le bailleur en juillet 2024 sans justification.

En conséquence, Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2579,43 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité, le sens de la présente décision et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] seront condamnés au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation délivrée le 20 juin 2025 et le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024, mais à l’exclusion de tout autre frais de procédure antérieur.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable l’action de la société SEMADER aux fins de constat de résiliation du bail ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] à verser à la société SEMADER la somme de 2579,43 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la société SEMADER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] [F] et Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation délivrée le 20 juin 2025 et le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024, et à l’exclusion de tout autre frais de procédure antérieur ;

RAPPELLONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection