TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [V] [C]

Madame [J] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Caroline CHOPLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 20 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [A] [G] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0836

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 1995, Monsieur et Madame [T] ont donné à bail à Monsieur [B] [C] et à Madame [P] [K] un appartement à usage d’habitation (1er étage, lot n°6, porte droite sur le palier) ainsi qu’une cave (n°19, lot n°44) situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 3 200 francs et 350 francs de provision sur charges.

Le bail a été renouvelé au profit de Monsieur [B] [C] seul à effet du 1er janvier 2011 par acte sous seing privé du 24 août 2010.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2022, Monsieur [S] [R], venant aux droits des anciens bailleurs, a fait délivrer à Monsieur [V] [C], fils du locataire qui serait décédé et à sa mère Madame [J] [C] un congé pour reprise personnelle à effet au 2 mai 2023.

Par ordonnance sur requête du 6 juin 2024, le bailleur a obtenu la désignation d’un commissaire de justice qui aux termes d’un procès-verbal de constat du 15 juillet 2024 a constaté la présence dans les lieux de Monsieur [V] [C], qui a déclaré habiter le logement avec sa mère Madame [J] [C].

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2024, Monsieur [S] [R] a assigné Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— valider le congé pour reprise à effet au 22 mai 2023,

— subsidiairement constater la résiliation de plein droit du bail à la suite de l’abandon du logement par Monsieur [B] [C] ,

— à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [C] et de Madame [J] [C] avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] au paiement de la somme de 7 470,09 euros au titre des sommes dues au 31 octobre 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 750,01 euros et à une provision pour charges de 80 euros jusqu’à la libération des lieux caractérisés par la remise des clés,

— condamner solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de la sommation de quitter les lieux et des frais de mise à exécution.

Assignés à étude, Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Selon l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire ou lors de son décès, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil et au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès.

Par ailleurs en application de l’article 15-I de la même loi, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] ne démontre pas que Monsieur [B] [C], titulaire du bail, serait décédé.

Toutefois, il ressort suffisamment des pièces versées aux débats notamment du procès-verbal de constat du 15 juillet 2024 établi par Maître [O] [U] [Z] que ce dernier n’habite plus les lieux, le logement étant occupé par son fils Monsieur [V] [C], lequel s’acquitte du loyer depuis au moins septembre 2023, et par la mère de ce dernier, Madame [J] [C].

Il peut donc être considéré, en application de l’article 14 précité de la loi du 6 juillet 1989, que le preneur a abandonné le logement et consécutivement que le contrat de location a été transféré à son fils et à son épouse.

Le bail consenti à Monsieur [B] [C] a par acte sous seing privé du 24 août 2010 été renouvelé à effet du 1er janvier 2011 pour une durée de trois ans, puis a été tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2014 pour une période identique et pour la dernière fois le 1er janvier 2020 pour expirer le 31 décembre 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Par actes de commissaire du 25 avril 2022, Monsieur [S] [R] a donné congé à ses locataires aux fins de reprise à titre personnel de l’appartement avec prise d’effet au 2 mai 2023, respectant ainsi le délai de deux ans à compter du 3 mai 2021, date à laquelle il a acquis le logement loué par Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C].

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir le bailleur lui-même.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par les défendeurs tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 2 mai 2023 à minuit.

Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] étant sans droit ni titre depuis le 3 mai 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] sont redevables de la somme de 7 470,09 euros à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Ils seront en outre condamnés au paiement à compter de l’échéance de novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges comprises s’élève à la somme de 830,01 euros.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Dès lors, le bail ne comportant aucune clause de solidarité, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, ainsi que le coût du procès-verbal de constat du 15 juillet 2024, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

S’agissant des frais d’exécution, il convient de rappeler en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n’est pas justifié de frais d’exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. Par ailleurs, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera rejetée.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] par Monsieur [S] [R] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 22 décembre 1995, renouvelé le 24 août 2010 et qui leur a été transféré à la suite de l’abandon du logement par le preneur Monsieur [B] [C], concernant un appartement à usage d’habitation (1er étage, lot n°6, porte droite sur le palier) ainsi qu’une cave (n°19, lot n°44) situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2024 à minuit,

ORDONNE à Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 7 470,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] à verser à Monsieur [S] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] à verser à Monsieur [S] [R] une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [S] [R] de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [J] [C] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 20 janvier 2025

le greffier le juge des contentieux de la protection