RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00428 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4PA

MINUTE N° : 25/00070

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SIDR immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 74 B 118 SIRET n°310 863 592 00013,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [R] [V], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2022, la SIDR a donné à bail à Monsieur [T] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisé de 459,04 euros, charges comprises, à la date de l’assignation.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juin 2024 resté sans effet, la SIDR a assigné Monsieur [T] [F] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [F] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Monsieur [T] [F] à lui payer :une somme de 2253,72 euros augmentée des intérêts de droit à compter « du jour de la demande » sous réserve des loyers échus jusqu’au prononcé du jugement,la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros souscrite par le bailleur pour le compte du locataire,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 459,04 euros jusqu’à parfait délaissement des lieux,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, renvoyée à une reprise à la demande des parties pour vérifier l’apurement de la dette proposé par le locataire en deux mensualités, et retenue à l’audience du 3 février 2025.

A l’audience, la SIDR a actualisé ses demandes (2790,40 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 janvier 2025) et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, malgré l’absence de versements effectués par le locataire entre les deux audiences.

Monsieur [T] [F], comparant à la première audience, avait sollicité des délais de paiement et proposé d’apurer la dette en deux mensualités. Il n’a pas comparu à l’audience de renvoi. La SIDR a indiqué que le défendeur lui avait proposé de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette, et a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs à son profit.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [T] [F] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SIDR justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [T] [F] arrêté au 31 janvier 2025, ainsi que les éléments justifiant l’avance des cotisations d’assurance habitation faite par le bailleur pour le compte du locataire.

En conséquence, Monsieur [T] [F] sera condamné au paiement de la somme de 2439,93 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2025, ainsi que les cotisations d’assurance avancées par le bailleur, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 24 septembre 2024.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, la SIDR justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 21 décembre 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SIDR justifie avoir délivré le 10 juin 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme de 3405,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] s’est présenté à la première audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qu’a confirmé la SIDR en produisant un décompte actualisé arrêté au 31 janvier 2025. Monsieur [T] [F] a par ailleurs exposé sa situation financière et proposé de procéder à deux versements pour apurer sa dette, justifiant le renvoi de l’affaire. S’il a été relevé par la SIDR à l’audience de renvoi que cet engagement du défendeur n’avait pas été suivi d’effet, le bailleur a précisé lors des débats que Monsieur [T] [F], non-comparant, se proposait de procéder à des versements de 200 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

Ainsi, Monsieur [T] [F] est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la SIDR est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs au profit du défendeur. Il sera dès lors fait droit à la demande formulée à la première audience par Monsieur [T] [F] de bénéficier de délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [F] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ des lieux.

En revanche, en cas de respect par Monsieur [T] [F] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [F], partie perdante, sera condamné au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SIDR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2022 entre la SIDR et Monsieur [T] [F] se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à verser à la SIDR la somme de 2439,93 euros représentant les cotisations d’assurance avancées par le bailleur, loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 24 septembre 2024 ;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [T] [F] ;

AUTORISE Monsieur [T] [F] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 68 euros minimum, outre le loyer et les charges courants,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, le cas échéant, Monsieur [T] [F] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements intervenus ;

DEBOUTE la SIDR du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection