TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01304 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IJHR

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [T] [Z], né le 23.03.1961 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Mounir BENTAYEB, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 janvier 2025, en présence de Lucia SACILOTTI, auditrice de justice,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Y] est propriétaire d’un logement sis [Adresse 2] à [Adresse 7], lequel était loué par l’ancien propriétaire à Monsieur [T] [Z] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel fixé à 500 euros outre les provisions mensuelle sur charges.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023, Monsieur [T] [Z] a fait citer en référé Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir:

— déclarer sa demande recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

• condamner Monsieur [V] [Y], bailleur, à payer à Monsieur [T] [Z], locataire, la somme provisionnelle de 7000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

• condamner Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme provisionnelle de 2000 € de dommages et intérêts au titre de préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

• condamner Monsieur [V] [Y] à faire cesser le trouble subi par Monsieur [T] [Z] et notamment à réaliser des travaux de réparation permettant l’accès à au sein de l’appartement occupé par Monsieur [T] [Z] sous astreinte comminatoire de 200 € par jour et ce à compter du 10e jour de la signification de la décision à intervenir;

A titre subsidiaire,

• désigner tel expert qu’il plaira au tribunal l’organisation aux fins d’évaluer le préjudice de jouissance de Monsieur [T] [Z] au vu de l’indécence de l’appartement ;

• condamner Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Dans ses dernières écritures du 25 mars 2024, Monsieur [T] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes y ajoutant de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes, fins, moyens et conclusions de Monsieur [V] [Y], outre la production des quittances de loyer et ce sous astreinte comminatoire de 50 € de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2024, Monsieur [V] [Y] conclut et sollicite de :

• déclarer les demandes de Monsieur [T] [Z] irrecevables et mal fondées ;

• débouter Monsieur [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

• réduire les demandes de Monsieur [T] [Z] à de plus justes montants et tout au plus à une somme de 108 € ;

En tout état de cause,

• débouter Monsieur [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

• condamner Monsieur [T] [Z] au versement d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

• condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois l’audience du 27 juin 2023 . Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger leurs pièces et leurs conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025. Chacune des parties est représentée par son avocat et a sollicité le bénéfice de ses conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation et est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Par ailleurs, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le juge des référés est le juge de l’évidence.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353, rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’article 1721 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, obligent le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précisent les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros oeuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Le nouvel article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les sanctions applicables si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions relatives au logement décent. Ainsi le locataire peut-il demander au propriétaire la mise en conformité des lieux. A défaut d’accord, il revient au juge de déterminer la nature des travaux à effectuer et de fixer un délai pour leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z] pour justifier ses demandes indemnitaires consécutives à l’indécence du logement, celui-ci verse aux débats les pièces suivantes :

• le contrat de bail ;

• une attestation du 25 mai 2022 indiquant que Monsieur [T] [Z] a dormi dans sa voiture ;

• une attestation non datée expliquant qu’il y avait une coupure d’eau dans le logement;

• une attestation du 21 avril 2022 Monsieur [T] [Z] a été vu en train de remplir des pour la période du mois de janvier à mars 2022 ;

• une attestation de témoin dactylographiée de 2022 illisible ;

• une attestation du 2 avril 2022 illisible ;

• une attestation du 9 avril 2022 relatant que Monsieur [T] [Z] ne dispose pas d’eau et que la cage d’escalier de l’immeuble est encombrée ;

• un courriel du 25 décembre 2021 relatant des possibles dysfonctionnements concernant la chaudière ;

• des mains courantes des 30 novembre 2020 et 15 avril 2021 ;

• des bulletins de santé faisant état d’une intervention chirurgicale et des suites données.

Comme il est rappelé précédemment, le juge des référés est le juge de l’évidence. Or, si les attestations peuvent constituer un commencement de preuve au cas d’espèce, elles ne sont corroborées par aucun constat d’ huissier, photographies, rapport ou tout autre élément de démonstration objective venant étayer l’existence de désordres rendant le logement indécent.

Monsieur [T] [Z] sur lequel pèse la charge de la preuve de démontrer l’absence de jouissance paisible du logement échoue à rapporter cette preuve de sorte qu’il est débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] [Z]

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Ainsi, lorsque deux parties sont liées par un contrat, chaque partie s’oblige à respecter ses engagements dans les délais prévus au contrat. En cas de retard dans l’exécution de ses obligations, le co-contractant, à condition de prouver son préjudice, peut obtenir des dommages et intérêts.

En l’occurrence, compte tenu de la solution apportée au litige précédemment et de l’absence de trouble de jouissance, il s’en évince de l’absence d’un préjudice moral qui n’est pas exposé de sorte que Monsieur [T] [Z] est débouté de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [Y] de procédure abusive

L’article 1241 du même Code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. Il est constant que si la résistance abusive qui peut être reprochée à un défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, elle ne peut se déduire d’une simple résistance.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] ne démontre pas que Monsieur [T] [Z] était animé d’une intention de nuire.

Par conséquent, Monsieur [V] [Y] est débouté de sa demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [T] [Z] est condamné aux dépens de la procédure.

Compte tenu de la solution apportée au litige, chacune des parties est déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Monsieur [T] [Z] recevable en ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [Z] de toutes ses demandes,

DEBOUTONS Monsieur [V] [Y] de toutes ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [Y] et Monsieur [T] [Z] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le Greffier, Le Président,