RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00497 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW7B

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 27 JANVIER 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [N] [X], propriétaire des lots n°306 et 27 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], est redevable de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Coeur Océan représenté par son syndic LOGER, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 07 mai 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 4671,02 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 12 avril 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,

— sa condamnation au paiement des sommes dues au titre de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 207,75 euros montant qui sera réactualisé dues au jour de la décision à intervenir,

— sa condamnation au paiement de la somme de 230,61 euros au titre de l’intérêt légal à compter du 22 août 2023, à parfaire au jour de la décision,

— l’anatocisme sur les intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le prononcé de l’exécution provisoire,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’assignation a été délivrée à étude.

Par jugement avant-dire-droit prononcé le 26 août 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires demandeur à produire le jugement déjà prononcé entre les parties et dont les condamnations apparaissent dans le décompte produit au soutien des demandes en paiement.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 21 octobre 2024 puis renvoyée à celle du 18 novembre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires demandeur pour produire le jugement en cause ;

à l’audience du 18 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été finalement retenue, seul le demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant néanmoins sa créance à la somme précédemment arrêtée à l’audience du 17 juin 2024 à la somme de 5178,77 euros et produisant un jugement rendu le 21 juin 2018 condamnant Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 5793,20 avec intérêts de retard à compter du 24 février 2016, outre 300 euros de dommages-intérêts et 500 euros d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [X], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu ; le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l’article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

…."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l’accord du copropriétaire concerné, par l’article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :

— un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,

— les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

un protocole d’accord signé entre le syndicat des copropriétaires Coeur océan et Monsieur [N] [X] le 5 septembre 2022, au terme duquel le défendeur se reconnaît débiteur envers le syndicat des copropriétaires Coeur océan de la somme de 9304 euros, et s’engage à apurer cette créance, augmentée des provisions à échoir entre janvier 2023 et août 2024 à hauteur de 7 fois 237,05 euros, par 24 versements mensuels de 457 euros ; le coût de rédaction du protocole d’accord étant à sa charge pour 190 euros (pièce 18) ;le contrat de syndic signé le 27 avril 2022 pour une durée de 03 années entre le 27 avril 2022 et le 26 avril 2025 ;

le relevé de propriété foncière au 25 mars 2024 établissant que Monsieur [N] [X] est bien propriétaire des lots 306 et 27 au sein de la copropriété Coeur Océan ;

un extrait de compte des charges et frais arrêté le 13 juin 2024 (pièce n° 19 )faisant état d’un solde débiteur de 5178,77 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat actualisé à l’audience du 17 juin 2024, et faisant apparaître le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 06/05/2021, 27/04/2022, 07/02/2023, 12/07/2023 et 30/10/2023, approuvant les exercices clos et la gestion du syndic, votant les budgets prévisionnels permettant de rendre exigibles les appels du budget général, et votant des dépenses spéciales, objets d’appels de provisions spécifiques également produits aux débats ;une lettre recommandée avec avis de réception du 22 août 2023 adressé par avocat valant mise en demeure de reprendre le versement des échéances mensuelles de 457 euros convenues au protocole d’accord signé le 05 septembre 2022.

Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d’arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 4415,15 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Monsieur [N] [X], cette somme étant arrêtée au 13 juin 2024 selon le décompte produit en pièce n° 19, et correspondant :

— au solde de créance reconnu par Monsieur [N] [X] au terme du protocole du 05/09/2022 = 9304 euros

— aux appels réguliers des charges générales = +1407,08 euros

— augmenté des régularisations de charges = +293,19 euros

— sous déduction des versements = -6589,12

Cette somme de 4415,15 euros produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu de ne retenir que le coût du protocole d’accord rédigé par le syndic à hauteur de 190 euros, outre le coût d’une mise en demeure de 45 euros.

Les autres frais sont soit non justifiés, soit ils correspondent à des frais de procédure ou d’avocat compris soit dans les dépens, soit réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [N] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires Coeur océan la somme de 235 euros au titre des frais de recouvrement mis à la charge exclusive du copropriétaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il convient de relever du décompte que Monsieur [N] [X] a déjà fait l’objet d’au moins une condamnation des charges de copropriété impayées, le 21 juin 2018 ; qu’il a bénéficié d’un protocole d’accord qu’il n’a pas complètement honoré. Ce faisant, il a commis une faute dont il est tenu de réparer les conséquences préjudiciables pour les autres copropriétaires.

Or en l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale l’existence de difficultés de trésorerie obligeant les copropriétaires à réaffecter des provisions appelées pour faire face au paiement de certaines créances urgentes ; dans ce contexte, la carence grave et répétée de Monsieur [N] [X] est à l’origine d’un préjudice qui n’est pas intégralement réparé par l’allocation des intérêts moratoire.

Monsieur [N] [X] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires Coeur océan la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [X] qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

En outre, il sera également condamné à payer une somme de 800 euros au [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu’ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance du défendeur.

Enfin, l’exécution provisoire est applicable de plein droit s’agissant d’une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Coeur Océan, la somme de 4415,15 euros, arrêtée le 13 juin 2024 au titre des charges de copropriété, outre la somme de 235 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer au [Adresse 9] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Coeur Océan la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes.

— CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine Morel, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La Greffière La Vice-présidente