RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7KD

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [Y] a donné à bail à Monsieur [Z] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 5 avril 2016, moyennant un loyer mensuel de 560 euros charges comprises.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 février 2024, pour la somme en principal de 3.258,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025 délivré à personne, Monsieur [U] [Y] a fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [V] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [Z] [V] ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.833,28 euros ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 540 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre au locataire de justifier de la reprise du paiement intégral du loyer, Monsieur [U] [Y], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.908,27 euros et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 592,82 euros. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [Z] [V], comparant en personne, a produit un justificatif de l’intégralité des virements effectués en règlement du loyer. Il a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il s’est plaint de l’état de l’appartement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 3 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [U] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 5 avril 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [V] le 12 février 2024, pour la somme en principal de 3.258,34 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 12 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [U] [Y] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [Z] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 12 avril 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [Z] [V] justifie de l’intégralité des virements effectués en règlement du loyer, et spécialement du paiement du loyer de mars 2025 non pris en compte dans le décompte produit par le bailleur.

Monsieur [U] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [V] était débiteur, après soustraction des pénalités de retard non justifiées et déduction faite de la somme de 560 euros correspondant au paiement du loyer de mars 2025, de la somme de 2.870,64 euros à la date du 31 mars 2025. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 2.870,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Z] [V] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, à la séquestration des meubles et au constat et à l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [U] [Y] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [U] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 592,82 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [Y], Monsieur [Z] [V] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2016 entre Monsieur [U] [Y] et Monsieur [Z] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 12 avril 2024.

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 2.870,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 euros chacune et une 36ème mensualité de 245,64 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Monsieur [U] [Y] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [U] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 592,82 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [U] [Y] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE