RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00988 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4YR

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [P] [S], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H], [D], [V] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [H] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] par contrat du 17 mai 2013, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 380,72 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [H] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024 pour un montant en principal de 4359,14 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 7 octobre 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 5447,22 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner Monsieur [H] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 380,72 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner Monsieur [H] [M] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d’expulsion. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 mars 2025, la SIDR- représentée par Madame [P] [S], régulièrement munie d’un pouvoir – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 6596,78 euros.

La SIDR ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, indiquant que l’aide au logement ayant été suspendue depuis août 2024, que le locataire a repris le paiement des loyers en février et en mars 2025 et que la reprise du paiement des loyers courant permettrait de débloquer le montant de l’aide retenue, permettant de faire diminuer significativement la dette.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 7 octobre 2024 à étude, Monsieur [H] [M] comparaît en personne et sollicite les plus larges délais de paiement. Il explique la dette locative par un problème de paiement de ses salaires par son ancien employeur et une absence de revenus due à une mauvaise gestion par son ex-employeur des formalités de rupture conventionnelle.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 8 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, et est d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2013 contient une clause résolutoire (article 7 du contrat de bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause et impartissant un délai de deux mois pour apurer la dette a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 4359,14 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 26 août 2024.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [H] [M] est redevable, depuis la résiliation, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Monsieur [H] [M] est ainsi redevable envers la SIDR d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 382,57 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 6596,78 euros à la date du 17 mars 2025.

Monsieur [H] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la SIDR cette somme de 6596,78 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 4359,14 euros à compter du commandement de payer (25 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [H] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 156 euros en plus du loyer courant et d’un potentiel rappel d’allocations retenue.

Le bailleur confirme ces éléments et donne son accord pour des délais de paiements à hauteur de 156 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [H] [C]ocourt sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [M] et celui-ci sera condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 382,57 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir spécifiquement cette demande.

L’exécution provisoire est par principe attachée aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2013 entre la SIDR et Monsieur [H] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à la SIDR la somme de 6596,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 mars 2025 (comprenant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 4359,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 156 euros, la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l’exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courants sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 26 août 2024 ;

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à la SIDR le solde de la dette ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 382,57 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [H] [M] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection