RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00449 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G466

MINUTE N° : 25/00073

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e FONTAINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [M] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Amandine FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [T] [Y] [R] épouse [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7] – [Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7] – [Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022 et avenant au contrat en date du 15 février 2022, Madame [M] [Z] a donné à bail à Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] – [Adresse 7] – [Localité 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 802,52 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mars 2024 resté sans effet, Madame [M] [Z] a assigné Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail à la date du 22 mai 2024 pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] ainsi que de tout occupant du logement, et la séquestration du mobilier, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] à lui payer :une somme de 3030,45 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme à parfaire,une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter de de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A l’audience, Madame [M] [Z], représentée par un conseil, a maintenu ses demandes, n’a pas contesté le départ des lieux loués par les défendeurs à la date du 10 décembre 2024, et a sollicité le bénéfice d’une note en délibéré pour actualiser le montant de ses demandes et envisager un désistement concernant sa demande d’expulsion.

Les défendeurs ont comparu et ont indiqué avoir quitté le logement le 10 décembre 2024. Ils ont fait état de leurs difficultés financières et ont sollicité des délais de paiement, demande à laquelle le conseil de Madame [M] [Z] s’est opposée.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

Par note en délibéré reçue le 18 décembre 2024, le conseil de Madame [M] [Z] a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail au 22 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, tout en relevant que ses demandes relatives à l’expulsion sont devenues sans objet. Par ailleurs, elle a actualisé sa créance à la somme de 4288,25 euros en vertu d’un décompte arrêté au 11 décembre 2024, confirmant le départ des lieux par les locataires à la date du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, Madame [M] [Z] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 2 février 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Madame [M] [Z] justifie avoir délivré le 22 mars 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 1408,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mai 2024.

Si les demandes relatives à l’expulsion sont devenues sans objet du fait du départ des lieux par les locataires à la date du 10 décembre 2024, il y a toutefois lieu, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamner solidairement Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, conformément à la demande du conseil Madame [M] [Z], et ce pour la période courant de la date de résiliation du bail, soit le 23 mai 2024, jusqu’au jour du départ des lieux par les locataires, soit le 10 décembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [M] [Z] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et plusieurs décomptes des sommes dues par Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W].

Il ressort de ces décomptes qu’au 23 mai 2024, jour de la résiliation du bail, les locataires étaient redevables de la somme de 2195,35 euros (solde dû au 29 avril 2024 soit 1655,27, auquel s’ajoute le reliquat du loyer pour les 22 premiers jours du mois de mai, soit 540,08 euros).

Les indemnités d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros dues du 23 mai 2024, date de résiliation, au 10 décembre 2024, date de départ des lieux par les locataires, s’élèvent par ailleurs à la somme de 4629,02 euros (4200 pour les mois de juin à novembre 2024 + 203,22 pour le reliquat du mois de mai 2024 + 225,80 pour le reliquat du mois de décembre 2024).

Il convient de soustraire à ces sommes dues les sommes effectivement perçues par la demanderesse sur cette période conformément au décompte produit, à hauteur de 3709 euros.

En conséquence, Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3115,37 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 10 décembre 2024, date du départ des lieux par les locataires, et ce avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Eu égard à la situation des débiteurs telle qu’exposée lors de l’audience, il y a lieu de leur accorder des délais pour s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif du jugement. Toutefois, afin de prendre en compte également les intérêts économiques de Madame [M] [Z], il y a lieu de prévoir qu’en cas d’irrespect de l’échéancier accordé aux défendeurs, la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [Z] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [M] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 février 2022 entre Madame [M] [Z] et Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] se sont trouvées réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONSTATE que les demandes relatives à l’expulsion sont devenues sans objet du fait du départ des lieux des locataires à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] à verser à Madame [M] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant non révisable de 700 euros à compter du 23 mai 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’au 10 décembre 2024, date du départ des lieux des locataires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] à verser à Madame [M] [Z] la somme de 3115,37 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 10 décembre 2024, et ce avec intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil à Monsieur [J] [L] et Madame [H] [C] ;

DIT que Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] devront s’acquitter de la somme due en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, à 23 versements mensuels de 130 euros minimum, et ce avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et un dernier versement égal au solde de la dette due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement et de plein droit exigible à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] à verser à Madame [M] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [M] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] [E] [W] et Madame [T] [Y] [R] épouse [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection