N° RG 24/00562 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GG6W

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 24/00562 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GG6W

N° minute : 25/149

Code NAC : 30A

AD/AFB

LE DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société [Z] [Localité 7] & FILS, SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 317 684 967, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Vincent SPEDER de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. GVAM, Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro 901 546 051, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 04 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 03 Avril 2025 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2022, la société civile immobilière (SCI) GVAM a donné à bail à la société SAS [Z] Père et Fils, un bien à usage commercial, situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel révisable de 31 800 euros HT, soit la somme de 2 650 euros HT mensuel.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SCI GVAM a fait signifier à la SAS [Z] Père et Fils un commandement de payer la somme totale de 17 044, 74 euros dont 3 888, 40 euros au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5 760 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2022, la somme de 7 200 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2023 et la somme de 196,34 euros au titre du présent acte de procédure.

Par acte du commissaire de justice en date du 15 février 2024, la SAS [Z] Père et Fils a fait assigner la SCI GVAM devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin de déclarer de nul effet le commandement de payer en date du 16 janvier 2024, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de condamner la SCI GVAM à lui payer la somme de 1 000 euros par mois à compter du mois de mars 2023.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 09 septembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils sollicite de :

* A titre principal :

— Déclarer de nul effet le commandement de payer en date du 16 janvier 2024,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Condamner la SCI GVAM à lui payer la somme de 1 000 euros par mois à compter du mois de mars 2023,

* A titre subsidiaire :

— Ordonner une compensation entre les créances dues par chacune des parties à l’autre,

— Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois,

* En tout état de cause :

— Condamner la SCI GVAM aux dépens,

— Condamner la SCI GVAM à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, la société SAS [Z] [Localité 7] et fils expose avoir pris à bail commercial un ensemble immobilier appartenant à la SCI GVAM dont est le gérant M. [O] [Z], le fils de son gérant, en date du 22 février 2022. Elle précise que son bailleur fait une interprétation fallacieuse du bail pour faire admettre qu’un hangar présent ne fait pas partie du bail et de limiter la partie louée à une surface de 1 000 m2. Elle souligne au contraire que ledit bail décrit les lieux loués comme étant « une propriété à usage de commerce étant précisé que la location est considérée comme indivisible et ayant le caractère commercial pour le tout » ce qui démontre pour elle que l’intégralité de l’immeuble a été donnée à bail. Elle insiste également sur la clause précisant que les clauses du présent bail sont de rigueur et que chacune étant une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas contracté. Elle met en exergue qu’il serait incompréhensible qu’elle ait réalisé des travaux sur la totalité des bâtiments alors qu’elle n’aurait pas eu la jouissance de la totalité notamment des parkings et des entrepôts. Elle considère qu’elle est donc bien la locataire de la totalité de l’ensemble immobilier et que son bailleur n’a pas hésité à l’évincer, pour donner à bail à titre commercial, une partie dudit immeuble à la société SG Prestations dont M. [O] [Z] est gérant. Elle considère que la SCI GVAM a manqué à ses obligations et qu’elle doit être condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros par mois de dommages et intérêts, et ce, à compter du mois de mars 2023.

Elle met en exergue que le constat d’huissier réalisé par Me [U] en date du 9 février 2024 démontre les travaux très importants qu’elle a entrepris à savoir la restauration de la totalité de l’immeuble : rénovation de l’ensemble des bâtiments intérieurs et extérieurs et aménagement d’un parking en enrobé pour accueillir la clientèle. Il précise que ces travaux représentent une somme de 690 000 euros. Elle met en exergue que la société SG Prestations s’est appropriée une partie desdits parkings pour y entreposer des marchandises et autres gravats alors qu’elle a besoin des places de parking pour accueillir sa clientèle. Elle considère que l’importance de ces travaux démontre qu’elle avait pris à bail la totalité de l’immeuble.

S’agissant du montant du loyer, elle rappelle que préalablement à l’opération, elle avait sollicité la réalisation d’une étude financière sur l’opération d’acquisition de cet immeuble à leur expert-comptable pour déterminer le montant de loyer idéal qui serait dû par elle alors qu’une partie des locaux était louée à l’époque à une association municipale. Elle indique que cet expert-comptable avait déterminé un loyer de 2 000 euros HT par mois, qui correspond d’ailleurs au loyer figurant sur le projet de bail annexé à l’étude réalisée. Elle rappelle que l’association municipale qui occupait alors une partie des lieux payait, quant à elle, un loyer de 7 692 euros par an, soit une somme de 641 euros par mois et que cette association a rapidement quitté les lieux, ce qui explique que le bail régularisé en date du 22 février 2022 prévoit un loyer de 2 650 euros mensuel (2 000 + 650) pour occuper la totalité de l’immeuble et permettre ainsi à la SCI GVAM d’équilibrer ses comptes. Elle considère avoir légitiment réduit le loyer à une somme de 2 100 euros mensuel dans la mesure où elle n’avait plus accès audit hangar et dans la mesure où la société SG Prestations, dont M. [O] [Z] est le gérant, le louait. Elle considère que la société GVAM a construit son argumentaire sur une fausse interprétation du bail commercial en confondant volontairement les notions de désignation et de destination. Elle estime qu’il faudra donc ne pas tenir compte de cette fausse interprétation et des attestations versées au débat, qui sont pour la plupart rédigées étrangement dans les mêmes termes.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 09 août 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société SCI GVAM sollicite de :

* A titre principal :

— Débouter la SAS [Z] de toutes ses demandes,

* A titre reconventionnel :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente décision, l’expulsion de la SAS [Z],

— Condamner la SAS [Z] à lui payer la somme de 5 273 euros au titre des loyers échus au 16 février 2024 (échéance de février 2024 incluse),

— Condamner la SAS [Z] à lui payer la somme de 12 960 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023,

— Condamner la SAS [Z] à lui payer une indemnité d’occupation, indexée selon les modalités prévues au contrat, équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner la SAS [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive,

— Condamner la SAS [Z] aux dépens,

— Condamner la SAS [Z] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, la société SCI GVAM rappelle que son preneur à bail a décidé unilatéralement et d’autorité de baisser le prix du loyer mensuel en prétextant qu’elle lui aurait repris la jouissance d’une partie de l’ensemble immobilier, ce qu’elle conteste. Elle soutient que cette affirmation ne repose sur aucun élément et qu’au contraire, les éléments produits permettent d’établir la mauvaise foi de son co-contractant, qui tente d’échapper à ses obligations. Elle souligne que le prétendu premier bail prévoyant un loyer mensuel de 2 000 euros n’a jamais reçu son accord dans la mesure où sa signature n’y est pas apposée. Elle souligne uniquement avoir consenti à celui signé en date du 22 février 2022 prévoyant un loyer de 2 650 euros mensuel. Elle conteste que ce loyer ait été prévu compte-tenu de l’élection de l’épouse de son gérant au conseil municipal puisque cette dernière y est élue depuis le 3 juillet 2020. Elle rappelle que la commune a mis un terme à ce bail en date du 25 janvier 2022 et que le bail régularisé entre eux ne prévoit pas la mise en location des deux bâtiments et qu’au contraire, le bail désigne de manière générale “une propriété à usage de commerce sis à [Adresse 11]” et reprend précisément la contenance des locaux donnés à bail et la surface desdits locaux. Elle estime que dans la description donnée des lieux n’est absolument pas repris le deuxième bâtiment. Elle considère d’ailleurs que l’avis public publié au cours duquel la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils informait le public de son projet de création d’une chambre funéraire décrivait l’établissement comme composé d’une partie publique comprenant quatre salons de présentation et d’une partie technique comprenant une salle de préparation des corps et la présence de huit places de stationnement dont une pour une personne à mobilité réduite. Elle souligne que sont produits les plans déposés en mairie par la société [Z] en vue de la création du salon funéraire et que ces plans sont sans équivoque quant à la surface occupée par cette dernière et que l’entrepôt de stockage ne fait pas partie des locaux donnés à bail ainsi que le plan annexé au projet de bail commercial reprenant un bâtiment non pris à bail. Elle souligne également que cette société n’a jamais joui de ce bâtiment comme le démontrent les différentes attestations versées. Elle explique que cette non-jouissance lui a permis de le donner à bail commercial à la société SG Prestations en date du 27 mars 2023. Elle considère également que rien ne justifie que son preneur ait décidé d’autorité de réduire le montant du loyer mensuel en le faisant passer de 2 650 euros à 2 100 euros et que cette baisse de loyer n’est pas immédiatement intervenue dès le 27 mars 2023 mais bien plus tard, une fois qu’elle a procédé à l’indexation du loyer. Elle souligne qu’au regard de l’analyse de la valeur locative commerciale des bâtiments équivalents sur la commune, lui permettrait d’obtenir un loyer annuel de 58 548 euros, ce qui rend mal fondée la contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle mentionne également les différentes superficies et loyers des sites exploités par la société [Z] [Localité 7] et Fils pour démontrer que ledit loyer n’est pas excessif. Elle met en exergue qu’il est constant que l’exception d’inexécution est acquise au preneur à raison d’un manquement d’un bailleur à l’une des obligations essentielles à savoir la jouissance d’un local conforme à la destination contractuelle. Elle estime remplir son obligation en assurant à son preneur un local conforme à sa destination contractuelle et assurer une jouissance paisible des lieux depuis l’origine. Elle met en exergue que son preneur n’avait jamais joui du bâtiment, n’avait jamais formé la moindre réclamation et avait réglé l’intégralité du loyer avant le 25 août 2023, soit près d’une année et demi après la prise de possession des lieux.

Sur la taxe foncière, elle rappelle les dispositions du bail commercial mettant à la charge du preneur notamment la taxe foncière en rapport avec la surface occupée. Elle souligne que les services du SDIF ont procédé à cette évaluation pour l’année 2022, à la somme de 6 912 euros mais que la société [Z] n’a occupé les lieux que dix mois, ce qui correspond à une somme de 5 760 euros. Pour l’année 2023, elle souligne que le montant de la taxe foncière a subi une augmentation de 3% par rapport à l’année 2022, ce qui la porte à la somme de 7 119,36 euros qu’elle a arrondi à la somme de 7 200 euros.

Elle rappelle ne pas avoir troublé la jouissance de son preneur à bail et s’oppose donc à sa condamnation à une somme de 1 000 euros par mois en réparation de ce prétendu trouble de jouissance dans la mesure où ledit bâtiment n’a jamais fait partie du bail commercial.

S’agissant de la demande de délai de paiement, elle soutient que le montant des travaux n’est pas de 690 000 euros mais plutôt de l’ordre de 425 000 euros, que de nombreuses factures concernent d’autres sites ou sont produites en double. Elle considère au surplus que sa preneuse ne justifie pas de retard de loyer à raison de difficultés financières, ce qui justifie qu’aucun délai de paiement ne lui soit accordé. Elle met en exergue que cette dernière est en bonne santé financière et que rien ne justifie de lui accorder des délais de paiement pour payer sa dette de loyer.

Reconventionnellement, elle rappelle les dispositions de la clause résolutoire. Elle met en exergue que son preneur a cessé de lui payer l’intégralité du loyer depuis le mois de mai 2023 et qu’elle lui a délivré un commandement de payer visant cette clause résolutoire en date du 16 janvier 2024, lequel est demeurait infructueux. Elle estime donc être fondée à obtenir la constatation de la résiliation du contrat de bail au 16 février 2024 ainsi que l’expulsion de son preneur à bail et de tous occupants de son chef. Elle estime également être fondée à solliciter sa condamnation à lui payer une somme de 10 260,30 euros au titre de l’arriéré de loyer et la somme de 12 960 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023, soit une somme totale de 23 220,30 euros. Elle sollicite également qu’il conviendra de condamner la société [Z] [Localité 7] et Fils à lui payer une indemnité d’occupation des lieux à compter de la résiliation du contrat de bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux. Elle estime également que la mauvaise foi dont a fait preuve cette dernière justifie sa condamnation pour résistance abusive due en réalité aux mauvaises relations familiales existant entre les gérants et chiffre son préjudice à la somme de

10 000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 14 novembre 2024.

DISCUSSION :

1. Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes des dispositions de l’article 1101 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faites.

De même, aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit un effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, les dispositions de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce autorise uniquement le juge, sous certaines conditions, à accorder des délais au preneur, et à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que la société SAS [Z] Père et Fils a pris à bail commercial un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Vieux-Condé, appartenant à la société SCI GVAM en date du 22 février 2022, pour un loyer de 31 800 euros soit une somme de 2 650 euros HT mensuelle.

Par commandement de payer en date du 16 janvier 2024, la société SCI GVAM a délivré un commandement de payer à son preneur à bail d’un montant de

17 044,74 euros au titre d’un arriéré de loyers et du non-paiement des taxes foncières des années 2022 et 2023, visant la clause résolutoire présente au bail commercial.

Or, cette clause résolutoire présente au bail commercial est ainsi rédigée :

« (…) CLAUSE RESOLUTOIRE

A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. (…) »

La société SAS [Z] [Localité 7] et Fils conteste devoir cette somme et invoque notamment des manquements contractuels graves de son bailleur.

a. Sur l’existence d’un trouble de jouissance :

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment de :

— de délivrer au preneur la chose louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1723 du même code, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

L’article 1726 du même code ajoute que si, au contraire, le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

L’article 1188 du Code civil impose que le juge recherche la commune volonté des parties.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de souligner que les gérants des sociétés SAS [Z] Père et Fils et la SCI GVAM sont père et fils.

Dès lors, le bail commercial et les pièces versées seront appréciés au regard des liens étroits les unissant.

Les parties s’opposent quant à l’intégration d’un bâtiment se situant sis [Adresse 1] à [Localité 10] dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 22 février 2022.

Or, le bail commercial conclu entre les parties mentionne quant à la désignation des lieux :

« (…) par les présentes, le bailleur donne à bail à loyer à titre commercial, en application des dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, modifiés par la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 au preneur, qui accepte, le bien dont la désignation suit :

DESIGNATION DES LIEUX LOUES

Une propriété à usage de commerce sis à [Adresse 9] [Localité 6][Adresse 5].

Ainsi, au surplus que les lieux loués existent et se comportent , sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit nécessaire d’en faire une plus ample désignation, le preneur déclarant les avoir vus visités et les connaître parfaitement.

Dans la commune intention des parties, les lieux objet du bail forment un tout indivisible matériellement. (…) »

Ainsi, la détermination des lieux loués doit être effectuée au regard de cette clause.

Il y est précisé que le bien loué forme un ensemble sans exception ni réserve et forme un tout indivisible.

Indéniablement les relations filiales entre les parties n’ont pas justifié que ledit bien soit décrit plus précisément.

Pour autant, les termes employés sont clairs et précis et démontrent à eux seuls que la commune intention des parties a été de louer le bien dans son ensemble à la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils, et que cet ensemble est constitué des deux bâtiments.

D’ailleurs, il ressort des clichés photographiques joints au constat d’huissier ou ceux versés par la société SCI GVAM que la chaudière se situe dans le bâtiment litigieux, ce qui démontre bien que ce bâtiment était également loué par la société [Z] Père et Fils.

De même, si le bail ne portait pas sur ce bâtiment, l’installation d’un grillage métallique rigide surmonté de bâches faisant objet de brise vue n’aurait pas été justifié pour effectuer une séparation du bâtiment ni même l’apposition d’un antivol sur la double porte ainsi qu’une serrure sur le passage piéton telles que constatées par le constat d’huissier en date du 9 février 2024.

Par ailleurs, les relations filiales existant entre les parties peuvent parfaitement expliquer que certains biens personnels de M. [O] [Z] aient été entreposés dans ce bâtiment.

Or, les attestations produites par la société SCI GVAM sont similaires et peu précises. Au surplus, elles ne peuvent à elles seules remettre en cause les termes du contrat et de la commune intention des parties.

De même, l’avis au public quant à la chambre funéraire sis [Adresse 1] à [Localité 10], ne permet pas non plus de la remettre en cause puisque le deuxième bâtiment loué n’avait aucun rôle quant à cet accueil et ainsi aucune conséquence ne peut en être tirée.

Enfin, s’agissant du plan de la parcelle, reprenant les zones de stationnement, les bâtiments prétendument occupés par la société [Z] et l’espace non occupé par cette dernière, ce plan n’a aucune valeur dans la mesure où les écritures de la société SCI GVAM mentionnent que ce dernier était annexé au projet de bail qui n’a pas été signé par les parties.

Force est de constater que le bail commercial du 22 février 2022, ne fait à aucun moment mention de ce plan et que ce dernier n’y est pas annexé.

Ainsi, ce document n’a aucune valeur.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de considérer que le bail commercial conclu entre la société SAS [Z] Père et Fils et la société SCI GVAM porte sur la totalité des bâtiments.

Ainsi, en privant la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils d’un accès à ce bâtiment et en le donnant à bail commercial à la société SG Prestations dont M. [O] [Z] est gérant, la société SCI GVAM a gravement manqué à ses obligations contractuelles lui imposant de s’assurer de délivrer la chose louée à son preneur et également de le laisser jouir paisiblement du bien loué.

Au surplus, il ressort du procès-verbal d’huissier, que M. [O] [Z] a repris une partie dudit bâtiment pour y exercer une activité concurrentielle à celle exercée par la société SAS [Z] [Localité 7] et fils, puisqu’il y exerce celle de terrassement et pose de caveau.

« (…) Lequel m’expose :

Exploiter une activité de pompes funèbres, salon funéraire et vente d’articles funéraires sur la commune de [Localité 10], sis [Adresse 1] à [Localité 10];

Que pour cela, il est preneur commercial depuis le 22 février 2022 de locaux dont le bailleur est la société civile immobilière GVAM dont le gérant est Monsieur [O] [Z];

Que M. [O] [Z], exerçait au sein de l’entreprise familiale requérante jusqu’au début d’année 2023, période à laquelle il a quitté la société requérante pour créer sa propre société.

Que pour l’exercice de son activité, Monsieur [O] [Z] a repris une partie des locaux loués par la SAS [Z] père et fils sans aucune révision du bail ou du loyer, et ce pour exercer son activité de terrassement et pose de caveau.

Que le requérant souhaite faire constater cette occupation des locaux. (…) »

Par ailleurs, il ressort a minima, du courrier du conseil de la société SAS [Z] Père et Fils en date du 25 août 2023 que cette dernière a dénoncé cet empêchement de jouir du bien loué à la SCI GVAM du loyer.

Il est ainsi établi que la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils n’a plus joui du bâtiment depuis le 27 mars 2023, ce qui justifie une diminution de son loyer.

De plus, il ressort également du projet initial de bail commercial que ledit bâtiment était initialement loué par la Commune de [Localité 10] et ce, jusqu’au 25 janvier 2022, pour annuel de 7692 euros, soit une somme de 641 euros mensuelle et que le loyer initialement prévu pour la société SAS [Z] [Localité 7] et fils devait être de 24 000 euros annuel, soit de 2 000 euros.

Pour les raisons développées ci-dessus, le bail porte au final sur la totalité des bâtiments et correspond à un loyer mensuel de 2 650 euros.

Indéniablement, compte-tenu de cette reprise, la société SAS [Z] Père et Fils peut invoquer une exception d’inexécution dans la mesure où elle n’a pu jouir du deuxième bâtiment et ce, selon les écritures de la société SCI GVAM depuis le 27 mars 2023.

Il conviendra donc d’ordonner une diminution du loyer en prenant en compte l’impossibilité d’avoir accès au deuxième bâtiment, soit une diminution du loyer de 650 euros par mois à compter du 27 mars 2023 correspondant à ce deuxième bâtiment.

Or, la société SCI GVAM expose que la société SAS [Z] Père et Fils lui doit des arriérés de loyers ainsi répartis :

— mai 2023 une somme de 142,30 euros correspondant à l’indexation du loyer,

— juin 2023 une somme de 142,30 euros,

— juillet 2023 une somme de 142,30 euros,

— août 2023 une somme de 692,30 euros correspondant à l’indexation du loyer et à une diminution du loyer opérée de 550 euros,

— septembre 2023 une somme de 692,30 euros,

— octobre 2023 une somme de 692,30 euros,

— novembre 2023 une somme de 692,30 euros,

— décembre 2023 une somme de 692,30 euros,

— janvier 2024 une somme de 692,30 euros,

— février 2024 une somme de 692,30 euros,

— mars 2024 une somme de 692,30 euros,

— avril 2024 une somme de 859 correspondant à une deuxième indexation du loyer et à la diminution du loyer opérée de 550 euros,

— juin 2024 une somme de 859 euros,

— juillet 2024 une somme de 859 euros,

— août 2024 une somme de 859 euros.

Or, compte-tenu de la diminution du loyer de 650 euros opérée au regard de l’absence d’accès au deuxième bâtiment pourtant intégré dans les lieux loués, et au regard des indexations opérées en mars 2023 et mars 2024, la société [Z] [Localité 7] et Fils aurait dû payer au titre du loyer une somme mensuelle de 2 545,16 euros en mars 2023, puis une somme de 2 107,40 euros pour les mois d’avril 2023 à mars 2024, puis une somme de 2 208,85 euros pour les mois d’avril 2024 à août 2024 alors que cette société n’a payé qu’un loyer de 2 100 euros mensuel à compter du mois d’août 2023 et un loyer de 2650 euros entre mars et juillet 2023.

Ainsi, sur la période de mars 2023 à août 2024, la société SAS [Z] Père et Fils a payé une somme totale de 40 550 euros au titre de ses loyers à la société SCI GVAM. Elle aurait dû payer compte-tenu de la diminution de loyer opérée une somme totale de 38 878,21 euros.

Ainsi, cette dernière a versé un trop-perçu de loyers d’un montant de 1 671,79 euros entre les mois de mars 2023 et août 2024 compris.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de rejeter la demande de condamnation au titre des arriérés de loyers formulée par la société SCI GVAM.

S’agissant de la taxe foncière, il ressort des clauses du bail commercial que le preneur est tenu de prendre en charge les différentes taxes dont les taxes foncières portant sur le bien loué.

« (…) CHARGES ET TAXES

En sus du prix du loyer, le preneur prendra simultanément :

(…)

3° Le preneur acquittera exactement sa taxe mobilière, la contribution foncière des entreprises et, d’une façon générale, tous les impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque: il devra en justifier au bailleur à toute réquisition.

Le cas échéant, le preneur remboursera chaque année au bailleur, en sus du loyer ci-avant fixé et à la date d’échéance fixée par l’Administration, le montant de tous les contributions et taxes, foncières et autres de toutes natures, qui pourraient leur être substituées, auquel l’immeuble dont fait partie les locaux loués peut ou pourra être assujetti ou donner lieu, tant au profit de l’État que des Collectivités Locales et qui incombent au propriétaire sans être légalement récupérables de plein droit sur les locataires. (…) »

Force est de justifier que la SCI GVAM justifie en produisant un mail de l’administration fiscale du montant de la taxe foncière de l’année 2022 correspondant aux lieux loués pour un montant de 6 912 euros pour l’année complète.

Elle justifie compte-tenu de l’entrée des lieux au 1er mars 2022 de la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils que le montant dû par cette dernière à ce titre est d’un montant de 5 760 euros.

S’agissant de la taxe foncière de l’année 2023, la société SCI GVAM produit qu’une partie de son avis d’imposition de cette taxe foncière et soutient que cette imposition a subi une augmentation de 3% qu’elle applique à la somme de 6912 euros correspondant l’année précédente à la taxe foncière des lieux loués.

Cependant, la pièce transmise ne permet pas de connaître le montant total de la taxe foncière de l’année 2022 pour apprécier la réalité de cette augmentation.

Au surplus, il est nécessaire de prendre en compte-tenu la reprise opérée d’une partie des lieux loués.

Faute de produire le document dans sa totalité, il conviendra de débouter la société SCI GVAM de sa demande au titre de la taxe foncière 2023 et de condamner la société SAS [Z] Père et Fils, compte-tenu du trop-perçu de loyer au titre de la période de mars 2023 à août 2024, à lui payer une somme de 4 088,21 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 (5 760 euros – 1671,79 euros).

b. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison de retard de l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

De même, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société SAS [Z] Père et Fils sollicite une indemnisation à hauteur de 1 000 euros par mois compte-tenu des manquements de la société SCI GVAM qui l’a évincée d’une partie du bien loué.

Compte-tenu du paragraphe précédent, il est en effet établi que la société SCI GVAM a gravement manqué à ses obligations contractuelles notamment en reprenant une partie du bien loué, en n’assurant pas la jouissance paisible sur la chose louée de son preneur et en louant la partie du bien évincé à une société ayant une activité concurrentielle à celle de son preneur.

Par voie de conséquence, il est indéniable que la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils a subi un préjudice compte-tenu de ces manquements.

Il conviendra donc de condamner la société SCI GVAM à lui payer une somme de 6 400 euros en réparation de son préjudice (400 euros x 16 mois) dont il conviendra donc d’ordonner la compensation avec les sommes dues à la société SCI GVAM.

Compte-tenu de cette compensation, force est de constater que la société SAS [Z] Père et Fils n’est redevable d’aucune somme à la société SCI GVAM.

Compte-tenu des manquements graves de la société SCI GVAM antérieurement à la délivrance du commandement de payer et de l’absence de sommes dues compte tenu de la compensation, il conviendra donc de déclarer de nul effet le commandement de payer délivré en date du 16 janvier 2024 et de débouter en conséquence, la société SCI GVAM de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande de résiliation du bail commercial au 16 février 2024 ainsi que sa demande d’expulsion de son preneur.

2. Sur la demande reconventionnelle de résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La résistance abusive, qui désigne un comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation, peut donner lieu à réparation. Le simple fait de résister à une obligation n’est pas en soi condamnable.

Par ailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils ayant partiellement obtenu gain de cause, le caractère abusif de la présente procédure n’est pas démontré.

Par conséquent, la demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation à une indemnité pour résistance abusive sera rejetée.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant partiellement succombé, elles conserveront la charge de leurs dépens.

4. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris

dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les parties ayant conservé la charge de leurs dépens, il conviendra de les débouter de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 4 juin 2025, comme cela a été indiqué à l’audience de plaidoirie, puis prorogée au 19 juin 2025 et par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que le deuxième bâtiment fait partie des lieux loués à la société SAS [Z] [Localité 7] et Fils par le bail commercial en date du 22 février 2022,

ORDONNE la diminution du loyer à la somme de 2 000 euros mensuels compte-tenu de l’éviction de ce bâtiment à compter du 27 mars 2023,

DÉBOUTE la société SCI GVAM de sa demande au titre des arriérés de loyer du mois de mars 2023 au mois d’août 2024,

CONDAMNE la société SAS [Z] Père et Fils à payer à la société SCI GVAM la somme de 4 088,21 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 portant sur les lieux loués,

DÉBOUTE la société SCI GVAM de sa demande au titre de la taxe foncière de l’année 2023,

CONDAMNE la société SCI GVAM à payer à la société SAS [Z] Père et Fils une somme de 6 400 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de ses manquements contractuels,

ORDONNE la compensation entre les créances dues,

DÉCLARE de nul effet le commandement de payer délivré en date du 16 janvier 2024,

DÉBOUTE la société SCI GVAM de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire au 16 février 2024, de sa demande d’expulsion de son preneur, et de sa demande au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,