RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00564 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6SN

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 9], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°B 310 895 172

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [N] [O] aux enseignes [N] TRAITEUR et CUISINE DE PRODUCTIONS, entrepreneur individuel immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°499 111 029

[Adresse 3]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 27 Mars 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte en date 7 juillet 2022, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) a consenti un bail commercial à Monsieur [N] [O] aux enseignes [N] Traiteur et La Cuisine de Productions, un local d’environ 67 m² situé [Adresse 1], à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 829,17 €, provision pour charges comprises, avec effet au 7 juillet 2022.

En raison de défaillance dans le paiement des loyers, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024 visant la clause résolutoire, il était fait commandement à Monsieur [O] d’avoir à payer la somme de 3.716,12 € selon décompte arrêté au 3 mai 2024.

En l’absence de régularisation de Monsieur [O], la SHLMR a, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, fait assigner Monsieur [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Juger la requérante recevable et bien fondée en son action,Constater la résiliation du bail à la date du 23 juin 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 7 juillet 2022, et ce, aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le délai mentionné dans le commandement de payer,Ordonner la libération des lieux loués par Monsieur [O] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, et, à défaut de libération spontanée, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin, le concours de la force publique, Condamner Monsieur [O] à payer à la SHLMR la somme provisionnelle de 3.804,03 € au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 24 juin 2024, date de résiliation du bail,Condamner Monsieur [O] à payer à la SHLMR, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel de 1.975,82 € à compter du 24 juin 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à parfait délaissement des lieux et remise des clefs,Juger que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 10% à compter des échéances contractuellement prévues et à défaut, au taux d’intérêt légal,Condamner Monsieur [O] à payer à la SHLMR la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement de payer du 23 mai 2024.

Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, Monsieur [O] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des charges, de l’indemnité d’occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas, le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le président du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble, nonobstant appel.

Si à l’expiration de la location, le preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu’à libération totale des lieux et restitution des clefs.

Suivant acte du commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SHLMR a vainement fait commandement de payer Monsieur [O] la somme de 3.716,12 € au titre des loyers impayés.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. Monsieur [O] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 23 juin 2024.

Monsieur [O] est occupant sans droit des locaux depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, une astreinte n’apparaît pas nécessaire, quand bien même celle-ci est prévue dans le bail.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Monsieur [O] reste à devoir la somme de 3.541,49 € au titre des loyers selon décompte arrêté au 1er décembre 2024.

Enfin, le bail prévoit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit équivalente au montant des loyers de la dernière année de location majorée de 50%, soit la somme de 1.614,30 € par mois. Cette somme apparaît élevée au regard du montant du loyer. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, somme qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse, soit la somme de 987,91 € indexation comprise jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêt au taux contractuel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SHLMR les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 23 juin 2024,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la SHLMR à payer la somme provisionnelle de 3.541,49 € au titre des loyers selon décompte arrêté au 1er décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la SHLMR une indémnité d’occupation mensuelle correspondant au montant actuel du loyer, indexation comprise jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêt au taux contractuel au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 2 décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [N] [O] à payer à la SHLMR la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE