RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00745 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HII2

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [B] [J] épouse [K]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [E] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4] ([Localité 5])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] ont donné à bail à Madame [L] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 03 juillet 2020 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 738,37 euros provision sur charges comprises.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 1.594,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 22 août 2025, Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] ont fait assigner Madame [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 mai 2025 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [A] ;

— la condamnation de Madame [L] [A] au paiement de la somme de 1.665,24 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 25 mai 2025, augmentée des intérêts de de retard au taux légal ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égale au montant du loyer et des charges révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement des dépens en ce compris le commandement de payer, les frais de dénonciation à la CCAPEX, à la préfecture, les frais d’assignation outre sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025.

Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] sont représentés par leur conseil. Ils précisent que la TEOM n’a pas été régularisée et que les plus gros impayés ont commencé en février 2024. L’intégralité des loyers n’est pas versée puisque les charges ne sont pas payées.

Madame [L] [A] comparait en personne. Elle expose effectuer des virements permanents. Elle sollicite des délais de paiement et précise percevoir un salaire de 2.000 euros et aider sa fille qui est étudiante en Roumanie.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception en date du 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 03 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [A] le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 1.594,23 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 mai 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [A] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 25 mai 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] produisent un décompte démontrant que Madame [L] [A] est débitrice, déduction faite des frais du commandement de payer, de la somme de 2.542,49 euros à la date du 13 octobre 2025.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à Madame [B] [J] épouse [K] et à Monsieur [E] [K] la somme de 2.542,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.594,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Contrairement à ce qu’elle soutient, Madame [L] [A] n’a pas repris l’intégralité du loyer courant avant l’audience dans la mesure où le loyer courant, charges comprises, est de 738,37 euros et qu’elle ne verse que la somme de 705,44 euros. Par ailleurs, la TEOM 2025 d’un montant de 498 euros n’a pas été réglée. La dette locative est d’ailleurs en augmentation par rapport au montant dû au titre du commandement de payer.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [L] [A] des délais de paiement.

Il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [L] [A] sera également condamnée à verser à Madame [B] [J] épouse [K] et à Monsieur [E] [K] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [J] épouse [K] et de Monsieur [E] [K] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner Madame [L] [A] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juillet 2020 entre Madame [B] [J] épouse [K], Monsieur [E] [K] et Madame [L] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies au 25 mai 2025.

CONDAMNE Madame [L] [A] à verser à Madame [B] [J] épouse [K] et à Monsieur [E] [K] la somme de 2.542,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, sur la somme de 1.594,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [L] [A].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [L] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [E] [K] à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [A] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer à Madame [B] [J] épouse [K] et à Monsieur [E] [K] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [L] [A] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer la somme de 700 euros à Madame [B] [J] épouse [K] et à Monsieur [E] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE