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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00064 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEK3

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître MORHANGE Alain, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Anne-Marie KERBER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 avril 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [X] [I] par LS

— seconde exécutoire délivrée le

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2019, la société d’HLM LOGIEST devenue la société d'[Adresse 8] a loué à Monsieur [I] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 175,93 € outre 72,45 € de provision pour charges.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SA d’HLM VIVEST a fait assigner Monsieur [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme de 2 704,98 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner le locataire à payer une somme de 271,50 €, à compter du terme d’octobre 2024 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail au titre des loyers et charges, et à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la SA d’HLM VIVEST, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 085,48 €, au titre des loyers et charges échus au 24 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Cité par acte délivré à dépôt à l’étude, Monsieur [I] [X] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition de la décision au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est donc soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 mars 2025, la dette locative de Monsieur [I] [X] s’élève à la somme de 4 085,48 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, la bailleresse justifie de manquements imputables à Monsieur [I] [X] à son obligation de jouissance paisible des locaux loués. Plusieurs plaintes ont ainsi été déposées à son encontre par au moins trois de ses voisins, pour des faits de menaces de mort et dégradation de bien qui auraient été commis le 10 février 2024. Les attestations de témoins versées aux débats démontrent que depuis cette date, le comportement de Monsieur [X] reste menaçant, qu’il insulte les autres occupants de l’immeuble et fait régner un climat malsain et dangereux au sein de la résidence.

La bailleresse démontre avoir tenté de rencontrer son locataire, dont le comportement ne posait pas de difficulté entre la signature du bail et l’année 2024, en vain.

Compte-tenu de l’absence de paiement régulier des loyers et des troubles de jouissance établis, l’expulsion de Monsieur [I] [X] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [I] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Enfin, l’indemnité d’occupation mensuelle ayant vocation à réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’impossibilité de relouer le bien, il n’y a pas lieu de dire que tout mois entamé sera dû, mais au contraire de préciser que l’indemnité d’occupation mensuelle sera calculée prorata temporis.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VIVEST et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [I] [X] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2019 entre la société d’HLM LOGIEST devenue la SA d’HLM VIVEST, d’une part, et Monsieur [I] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à verser à la SA d’HLM VIVEST la somme de 4 085,48 € (décompte arrêté au 24 mars 2025, mois de février 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à verser à la SA d’HLM VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à verser à la SA d'[Adresse 8] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VIVEST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,