Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 3 octobre 2025, n° 21/02823

TJ Nice 3 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Droit à agir sur la cession du bail
Le juge a estimé que la société Lenôtre avait un intérêt à agir, car elle contestait la validité de la préemption et la résiliation de son bail, ce qui relevait de la compétence du juge civil.
Rejeté
Procédure abusive
Le juge a rejeté cette demande, considérant que les demandes de la société Lenôtre étaient recevables et ne constituaient pas une procédure abusive.
Rejeté
Procédure abusive
Le juge a également rejeté cette demande, considérant que les demandes de la société Lenôtre étaient recevables et ne constituaient pas une procédure abusive.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 9] du 3 octobre 2025, la société Lenôtre demande la reconnaissance de la cession de son droit au bail à la Ville de Nice, contestée par la Ville et la société Aidabo pour irrecevabilité, en raison d'une prétendue atteinte à la séparation des pouvoirs et d'un défaut d'intérêt à agir. Le tribunal examine les fins de non-recevoir et conclut que les demandes de Lenôtre sont recevables, rejetant les arguments de la Ville et d'Aidabo. Il déboute également ces dernières de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive. La décision renvoie les parties à une audience de mise en état ultérieure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 3 oct. 2025, n° 21/02823
Numéro(s) :	21/02823
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien REGNAULTLaurence ALZIARINicolas DEURMarie-Christine CAPIA
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	Société LENOTRE c/ Société AIDABO, Commune VILLE DE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

4ème Chambre civile

Date : 3 octobre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 21/02823 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NUHK

Affaire : Société LENOTRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité à son siège

C/ Société AIDABO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité à son siège

VILLE DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL, DÉFENDERESSE À L’INCIDENT

Société LENOTRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité à son siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE, M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL

Société AIDABO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité à son siège

Chez Monsieur [C] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL, DEMANDERESSE À L’INCIDENT

Commune VILLE DE [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Christine CAPIA de la SELARL LESTRADE-CAPIA, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 26 Septembre 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 3 octobre 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 3 octobre 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Expédition

M^e Nicolas DEUR

M^e Laurence ALZIARI

Marie-Christine CAPIA

Mentions diverses : RMEE 07/01/2026

Par acte sous seing privé du 28 avril 2008, la société Aidabo a loué à la société Lenôtre un local commercial situé [Adresse 3]) pour une durée de 9 ans.

Le 4 août 2016, la société Lenôtre a conclu avec la société N2F une promesse synallagmatique de cession de droit au bail avec notamment pour conditions suspensives la purge du droit de préemption par la mairie de [Localité 9].

Le 28 juillet 2016, la société Lenôtre adressé à la Ville de [Localité 9] une déclaration d’intention d’aliéner datée du 27 juillet 2016.

Le 26 septembre 2016, le Maire de la Ville de [Localité 9] a pris un arrêté municipal n°02/2016 aux fins de préemption du bail commercial exploité par la société Lenôtre dans les conditions prévues par la déclaration d’intention d’aliéner.

Par courriers des 29 septembre et 16 octobre 2016, la société Aidabo a informé la Ville de [Localité 9] qu’elle avait donné son accord à la cession selon des conditions différentes.

Par courrier du 16 novembre 2016, la Ville de [Localité 9] a demandé la société Lenôtre de lui faire parvenir une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner en raison des accords avec la société Aidabo postérieurs à la déclaration du 27 juillet 2016.

Par requête du 23 janvier 2017, la société Lenôtre a saisi le juge des référés administratif d’une demande tendant à voir condamner la Ville de [Localité 9] sous astreinte à procéder à la réalisation de la cession du droit au bail selon les conditions prévues dans la déclaration d’intention d’aliéner qui lui a été adressée le 28 juillet 2016.

Par ordonnance du 25 janvier 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté la requête de la société Lenôtre.

Par ordonnance du 10 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a constaté que le contrat de bail à usage commercial liant les parties était résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2016 (RG 16/02119). Cette ordonnance a été confirmée par arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d’appel d'[Localité 8] et le pourvoi formé par la société Lenôtre a été rejeté par arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 février 2019.

Par acte d’huissier de justice du 24 avril 2017, la société Lenôtre a fait assigner la Ville de Nice devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir déclarer parfaite la vente de son droit au bail au profit de la Ville de Nice depuis le 26 septembre 2016, la voir condamner à lui verser la somme de 300.000 euros correspondant au prix de cession majorée des intérêts de retard et la voir condamnée à lui verser la somme de 44.863,30 euros correspondant au loyer du 4ème trimestre 2016 et 1er trimestre 2017, majorée des intérêts de retard.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 17/02268.

Par ordonnance du 11 février 2019, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la Ville de Nice, déclaré le tribunal de grande instance de Nice compétent pour connaître la demande de la société Lenôtre, a sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation devant se prononcer sur le pourvoi formé par la société Lenôtre portant sur la résiliation du bail au 18 novembre 2016 et a ordonné la radiation administrative de l’affaire.

La Ville de Nice a interjeté appel de cette ordonnance et par un arrêt du 12 novembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance de mise en état en ce qu’elle déclarait le tribunal de grande instance de Nice compétent et a déclaré qu’il n’y avait plus lieu de sursoir à statuer eu égard à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 février 2019 rejetant le pourvoi de la société Lenôtre.

Par acte d’huissier de justice du 15 octobre 2021, la société Lenôtre a fait assigner la société Aidabo devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir principalement ordonner la jonction de l’instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 21/02823, juger que la cession du droit au bail au profit de la Ville de Nice est parfaite, juger que la société Lenôtre n’est plus titulaire du bail depuis le 26 septembre 2016, juger que l’arrêt de l’exploitation est régulier, juger que le bail n’est pas résilié et juger que la cession du droit au bail à la Ville de Nice est opposable à la société Aidabo. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 21/04303.

Par conclusions notifiées le 31 août 2021, la société Lenôtre a sollicité la remise au rôle de l’affaire qui a été enrôlée sous le numéro de RG 21/02823.

Par ordonnance de mise en état du 9 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/04303, initiée par la société Lenôtre à l’encontre de la société Aidabo, avec celle enrôlée sous le numéro de RG 21/02823.

Par conclusions d’incident notifiées le 21 novembre 2023, la Ville de [Localité 9] a saisi le juge de la mise en état d’un incident et par conclusions récapitulatives du 24 juin 2025, elle demande au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable les demandes de la société Lenôtre en ce qu’elles remettent en cause une décision administrative définitive et portent atteinte à la séparation des pouvoirs,

— déclarer irrecevables les demandes de la société Lenôtre pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— condamner la société Lenôtre à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La Ville de [Localité 9] rappelle que la société Lenôtre a saisi la juridiction civile afin d’obtenir la mise en œuvre de la décision de préemption du 28 septembre 2016 alors que cette décision a été valablement retirée par une décision postérieure du 16 novembre 2016 de telle sorte qu’elle ne fait plus partie de l’ordonnancement juridique.

Elle souligne que le juge des référés du tribunal administratif de Nice a, par ordonnance du 25 janvier 2017, rejeté la requête de la société Lenôtre au motif qu’il ne lui appartenait pas de faire obstacle à l’exécution d’une décision administrative. Elle note que la décision est devenue définitive.

Elle affirme que la décision du 16 novembre 2016 constitue une décision de retrait et que cette décision administrative s’impose à la société Lenôtre ainsi qu’au juge judiciaire qui ne peut s’immiscer dans l’action administrative.

Elle estime que seule la juridiction administrative est compétente pour se prononcer sur la validité d’une décision administrative et que les demandes de la société Lenôtre se heurtent au principe de séparation des pouvoirs.

La Ville de [Localité 9] fait également valoir que la société Lenôtre n’a pas intérêt ni qualité à agir à son encontre puisqu’au jour de l’exploit introductif d’instance, elle avait perdu la qualité de titulaire du bail commercial qu’elle entend céder et voir préempter.

Elle observe que par ordonnance du 10 mars 2017, le président du tribunal de grande instance de Nice a constaté la résiliation du bail pour non exploitation avec effet de plein droit au 18 novembre 2016, que cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence et que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé à l’encontre de cet arrêt.

En réponse aux conclusions de la société Lenôtre, la Ville de [Localité 9] note que l’ordonnance du juge des référés du 10 mars 2017 est devenue définitive et qu’elle s’impose au juge du fond statuant dans une instance ayant un objet distinct.

Elle conclut que le tribunal est saisi d’une demande aux fins de faire constater la cession du droit au bail au profit de la Ville de Nice qui est un litige distinct d’une demande de résiliation de bail.

Par conclusions d’incident récapitulatives du 4 juin 2024, la société Aidabo sollicite de voir déclarer les demandes de la société Lenôtre irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, de la voir condamnée à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la procédure abusive et la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle rappelle que le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a constaté la résolution du contrat de bail commercial par ordonnance du 10 mars 2017, que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance par un arrêt du 7 février 2019 et que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Lenôtre.

Elle estime qu’il est désormais acquis que le bail a été résilié au 18 novembre 2016 mais que par procès-verbal de constat d’huissier dressé le 14 octobre 2016, il a été constaté que l’activité de la société Lenôtre au sein des locaux litigieux avait cessé au 10 septembre 2016, soit antérieurement à la décision de préemption par la Ville de [Localité 9] du 26 septembre 2016.

Elle estime qu’au jour de l’acte introductif d’instance, la société Lenôtre n’était plus titulaire de la propriété commerciale et qu’elle ne tire plus aucun droit sur la chose.

N’ayant pas été assignée par la société Lenôtre devant le juge des référés en 2017, elle affirme que par ordonnance du 10 mars 2017, celui-ci a constaté que le litige opposant la société Lenôtre à la Ville de [Localité 9] lui était inopposable.

Elle précise qu’elle n’est pas partie à la procédure administrative et se joint aux demandes soutenues par la Ville de [Localité 9] dans le cadre du présent incident.

Par conclusions en réponse sur incident n°3 notifiées le 23 janvier 2025, la société Lenôtre demande au juge de la mise en état de déclarer l’ensemble de ses demandes recevables, de débouter la Ville de [Localité 9] et la société Aidabo de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner chacune à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens.

La société Lenôtre fait valoir que l’absence de régularisation de l’acte de cession dans le délai légal incombe à la Ville de [Localité 9], que la déclaration d’intention d’aliéner originelle est valable et la Ville de [Localité 9] a valablement préemptée. Elle fait valoir que la décision de préemption de la Ville de [Localité 9] n’a pas été retirée par une décision postérieure puisque c’est par un courrier daté du 16 novembre 2016 qu’elle l’a informée de la nécessité de déposer une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner suite à l’oubli de mentions dans celle du 27 juillet 2016.

Elle en déduit qu’il ne s’agit pas d’une décision administrative de retrait, que la décision de préempter du 26 septembre 2016 est valable et qu’elle contraint la Ville de [Localité 9].

Elle conclut que la question de la validité de la déclaration d’intention d’aliéner originelle et le fait que la Ville de [Localité 9] a valablement préempté font l’objet du litige au fond et relèvent donc du juge du fond. Elle estime que l’argumentation tendant à alléguer que la décision se prononçant sur la décision de retrait serait définitive et s’imposerait au juge revient à trancher le débat objet de la procédure au fond, qu’elle n’est pas une question de recevabilité des demandes et ne relève pas du juge de la mise en état.

Elle rappelle que le montant de l’indemnité de déspécialisation, la commission de l’agence et le montant du futur loyer ne sont pas des éléments qui devaient être communiqués à l’occasion de la déclaration d’intention d’aliéner et qu’en tout état de cause, la Ville de [Localité 9] avait connaissance de ces éléments au jour où elle a pris la décision de préempter.

Elle soutient que ce débat ne porte pas atteinte au principe de séparation des pouvoirs comme l’a relevé le juge de la mise en état aux termes de son ordonnance du 11 février 2019, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] du 12 novembre 2020.

Elle fait en outre valoir qu’elle a intérêt et qualité à agir puisqu’elle n’était plus titulaire du droit au bail au 18 novembre 2016, date fixée pour l’acquisition de la clause résolutoire, la Ville de [Localité 9] ayant préempté par décision du 26 septembre 2016.

Elle estime que la décision de préemption a fait obstacle à toute acquisition de la clause résolutoire et qu’en tout état de cause, les décisions de référé intervenues sont des décisions provisoires qui n’ont pas autorité de la chose jugée au principal.

Elle considère que l’opposabilité à la société Aidabo de la procédure l’opposant à la Ville de [Localité 9] n’est pas tranchée de manière définitive.

L’incident a été retenu à l’audience du 27 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 prorogé au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la Ville de [Localité 9] et par la société Aidabo

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’action est donc ouverte chaque fois qu’une personne peut se prévaloir d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve d’une disposition législative plus restrictive. L’existence d’un droit ne fait pas partie des conditions requises pour pouvoir agir, puisque cette question sera souvent celle débattue dans l’instance engagée. Ainsi, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action car le droit invoqué au fond n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

En l’espèce, la société Lenôtre a saisi le tribunal aux fins de voir déclarer que la cession du droit au bail au profit de la Ville de Nice est parfaite.

La Ville de [Localité 9] et la société Aidabo lui opposent que ses demandes se heurtent à la séparation des pouvoirs, que la question a déjà fait l’objet des décisions de justice devenues définitives et qu’au jour de l’introduction de l’instance, elle n’avait ni intérêt ni qualité à agir.

Dans le cadre de la présente instance enrôlée initialement sous le numéro de RG 17/02268, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 11 février 2019 aux termes de laquelle il a confirmé la compétence du tribunal de grande instance de Nice pour statuer sur le présent litige au motif que « si la juridiction administrative est la seule compétente pour statuer sur la validité de la préemption, ce dont il n’est pas question dans la présente espèce, il appartient au seul juge civil de se prononcer sur la validité de la déclaration d’intention d’aliéner de la société Lenôtre et sur le caractère parfait ou non de la vente suite à l’exercice par la Ville de Nice de son droit de préemption ».

En outre, par ordonnance du 25 janvier 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté la requête de la société Lenôtre au motif que les mesures prononcées sur le fondement de l’article L. 521-3 du code de justice administrative ne doivent pas faire obstacle aux décisions administratives et que la requête ne remplit pas les conditions de l’urgence.

La société Lenôtre verse aux débats un exemplaire du contrat de bail conclu avec la société Aidabo, la promesse synallagmatique de vente conclue avec la société N2F et la décision de préemption de la Ville de [Localité 9].

Bien que le juge des référés ait constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 18 novembre 2016, la société Lenôtre affirme qu’à cette date-là elle n’était plus titulaire du droit au bail au regard de la déclaration de préemption notifiée par la Ville de [Localité 9].

Il n’est donc pas contesté qu’au jour de l’acte introductif d’instance du 24 avril 2017, la société Lenôtre n’était plus titulaire du bail commercial et que cette dernière trouve son intérêt à agir dans sa demande principale à savoir qu’avant même que le bail n’arrive à son terme ou que le juge des référés constate la résiliation du bail, la Ville de [Localité 9] avait préempté le droit au bail et s’en était portée acquéreur.

La Ville de [Localité 9] conteste cette analyse et affirme qu’elle s’est désistée de sa décision de préempter dans l’attente d’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

La question de la validité de la déclaration d’intention d’acquérir a trait au bien-fondé de l’action et non aux conditions de sa recevabilité. Elle relève de la compétence du juge du fond et le juge de la mise en état, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour la connaître.

S’agissant des moyens soulevés concernant la séparation des pouvoirs, le juge de la mise en état a précisé dans son ordonnance rendue le 11 février 2019 que le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, était compétent pour connaître de l’action initiée par la société Lenôtre à l’encontre de la Ville de Nice.

Enfin, l’exigence d’une qualité particulière pour agir à l’encontre du titulaire d’un droit de préemption n’est pas démontrée.

Les fins de non-recevoir soulevées par la Ville de [Localité 9] et par la société Aidabo seront par conséquent rejetées et les demandes de la société Lenôtre seront déclarées recevables.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Eu égard à ce qui précède, la Ville de [Localité 9] et la société Aidabo seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions des articles 32-1 et 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles engagés dans le cadre du présent incident. Les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par la Ville de [Localité 9] et la société civile immobilière Aidabo tirées de la remise en cause d’une décision administrative définitive, de l’atteinte à la séparation des pouvoirs, du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

DECLARONS les demandes de la SAS Lenôtre recevables ;

DEBOUTONS la Ville de [Localité 9] et la société civile immobilière Aidabo de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 7 Janvier 2026 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) et invitons la société civile immobilière Aidabo à conclure au fond avant cette date ;

La présente décision a été signée par le Greffier et par le Juge de la mise en état.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT