RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00439 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWS4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [G] un appartement de type F4 situé [Adresse 6] selon contrat du 30 avril 2020, moyennant un loyer mensuel de 1.700 €, provision sur charges comprise outre la TEOM.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, Madame [P] [N] a fait délivrer à Monsieur [D] [G] un congé pour reprise à effet au 14 juin 2023, congé contesté par lettre recommandée en date du 20 mai 2023 par Monsieur [D] [G], par l’intermédiaire de son conseil.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, Madame [P] [N] a fait délivrer un nouveau congé pour reprise à Monsieur [D] [G] à effet au 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Monsieur [D] [G] a fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour :

— réduire le montant du loyer mensuel dû par Monsieur [D] [G] à Madame [P] [N] à la somme de 990 € et ce à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la réalisation complète et définitive des travaux de remise en état du bien immobilier donné à bail

— condamner Madame [P] [N] à verser à Monsieur [D] [G] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par le locataire

— condamner Madame [P] [N] à verser à Monsieur [D] [G] la somme de 3.000 € au titre de l’articcle 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions n°1, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger que Madame [P] [N] justifie de nombreuses diligences et n’a nullement fait preuve d’inaction en sa qualité de bailleresse

— juger que Madame [P] [N] n’a commis aucun manquement fautif et n’a pas commis de manquement à son obligation de délivrance

— juger que Monsieur [D] [G] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que le logement serait inhabitable ou contraire aux caractéristiques du logement décent

— juger que Monsieur [D] [G] ne justifie nullement de réduction de loyer ou de sa demande d’indemnisation

En conséquence,

— débouter Monsieur [D] [G] de l’irrégularité de ses demandes et subsidiairement et uniquement si la juridiction devait faire droit à sa demande, limiter la réduction de loyer à hauteur de 10% comme Monsieur [D] [G] l’admet lui-même

— juger qu’un congé pour reprise a été valablement délivré par la bailleresse mais qu’au 7 mai 2024, le locataire s’est maintenu dans les lieux

— juger que le congé a été délivré pour un motif légal

— juger que Monsieur [D] [G] n’est plus à jour dans le règlement de son loyer et encore moins de ses autres charges depuis le mois de février 2024

— juger que Monsieur [D] [G] a manqué à son obligation contractuelle relatif à la destination en ce qu’il exerce une activité commerciale alors même que le contrat de bail prévoit qu’il ne peut exercer aucune activité libérale ou commerciale et juger qu’il s’agit d’une cause d’expulsion

— juger que Madame [P] [N] a subi un lourd préjudice financier et moral qu’il convient d’indemniser

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [G] et de tous occupants de son fait

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieux au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues

— condamner Monsieur [D] [G] au paiement de la somme de 13.758,35 € au titre de la dette locative (loyers impayés et autres charges et TEOM), somme arrêtée au mois d’août 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir, somme majorée des intérêts de droit décomposée comme suit :

— loyers impayés de février à août 2024 : 11.900 €

— charges : 309,47 € correspondant au solde débiteur de 49,29 € pour 2022 + solde débiteur de 260,18 € au titre de l’année 2023

— TEOM : 689 € au titre de l’année 2023 + 859,88 € au titre des années 2021 et 2022

— condamner Monsieur [D] [G] au paiement de la somme de 12.260 € en réparation des différents préjudices subis (financier et moral) décomposée comme suit (sommes arrêtée au mois d’août 2024 et à parfaire au jour de la décision à intervenir) :

— réparation au titre des loyers payés pour le bien actuellement loué [Adresse 8] : 4.260€

— dommages et intérêts pour non-respect de la destination contractuelle : 5.000 €

— résistance abusive au paiement et préjudice moral : 3.000 €

En tout état de cause :

— débouter Monsieur [D] [G] de l’intégralité de ses demandes

— condamner Monsieur [D] [G] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 9 décembre 2024.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

Monsieur [D] [G] a précisé avoir quitté les lieux le 31 octobre 2024. Il a maintenu sa demande de dommages et intérêts et de minoration de loyer.

Madame [P] [N] a indiqué que seuls les loyers ont été réglés et que les charges dont la TEOM n’ont pas été réglées.

Madame [P] [N] a été autorisée à produire un décompte actualisé en délibéré.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Aux termes de sa note en délibéré produite le 18 décembre 2024 accompagnée des pièces 25 à 33 régulièrement communiquées au conseil de Monsieur [D] [G], Madame [P] [N] a actualisé la dette locative à la somme de 5.306,51 € ainsi que sa demande de dommages et intérêts à la somme de 14.390 €.

Monsieur [D] [G] a répondu à cette note en délibéré par courrier du 23 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en réduction de loyer et dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [D] [G] maintient sa demande au titre de la réduction du loyer sollicitée à hauteur de 990 € par mois ce qui correspond à une réduction de loyer de 660 € par mois soit à la somme de 6.600 € sur la période allant de janvier 2024 au 31 octobre 2024. Il maintient également sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [G] expose qu’une partie de la toiture de la résidence [Adresse 10] a été arrachée à la suite du cyclone [K] qui a traversé l’île les 14 et 15 janvier 2024. Le chéneau de recueillement des eaux pluviales est tombé dans la cour de l’immeuble. Etant locataire au dernier étage de cet immeuble, son appartement a subi de grosses infiltrations et inondations. Monsieur [D] [G] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 2 février 2024. Il indique avoir perdu son mobilier, ses effets personnels sans compter les dégradations subies à l’intérieur du logement. Il a demandé à sa bailleresse d’engager d’urgence les travaux de remise en état afin de recouvrer la jouissance paisible de son logement. Monsieur [D] [G] déplore l’inaction de Madame [P] [N]. S’appuyant sur un constat de commissaire de justice, Monsieur [D] [G] estime sa demande de réduction du loyer justifiée à hauteur de 40% le logement ne répondant plus aux caractéristiques d’un logement décent depuis janvier 2024. Monsieur [D] [G] explique avoir dû condamner une pièce entière de son appartement représentant une surface de 10m².

En défense, Madame [P] [N] rappelle que le bailleur n’est pas responsable du défaut de délivrance des lieux loués en cas de force majeure. Aucun élément ne démontre que le logement serait inhabitable ou contraire aux caractéristiques d’un logement décent. Les menus désordres invoqués n’empêchaient nullement la jouissance du bien. Monsieur [D] [G] ne produit aucune pièce probante et en tout état de cause, aucune pièce postérieure au constat de février 2024 démontrant la persistance des dégâts. Madame [P] [N] justifie avoir multiplié les diligences auprès du syndic de copropriété afin de procéder aux réparations sachant que les dégradations provenaient de la toiture et que le dommage concernait donc une partie commune. Un référé avec demande d’expertise était d’ailleurs en cours. Alors que tout était mis en oeuvre par Madame [P] [N] pour mettre en place une mesure conservatoire, Monsieur [D] [G] refusait de régler son loyer. Si le logement était insalubre, Monsieur [D] [G] aurait respecté la date de libération des lieux conformément au congé délivré, soit le 7 mai 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que  : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) ”.

En vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : “ Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : / 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; / 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; / 3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; / 4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; / 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…) ”.

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux même si l’origine du trouble provient des parties communes d’un immeuble en copropriété.

Il incombe ainsi au bailleur, qui est le seul interlocuteur du preneur, d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété.

Toutefois, le bailleur n’a aucun pouvoir sur la chose et aucune possibilité d’intervenir directement sur les parties communes et les éléments d’équipements communs. Le bailleur doit démontrer qu’il a fait preuve de diligences pour faire intervenir une entreprise afin de déterminer la cause du sinistre et pour aviser le syndic de la survenance de celui-ci et de sa probable localisation dans les parties communes.

A l’examen des pièces produites et des écritures des parties, il est établi que l’appartement occupé par Monsieur [D] [G] a subi des dégâts à la suite du cyclone [K] qui a donné lieu à un arrêté du 19 janvier 2024 plaçant la commune de [Localité 9] en état de catastrophe naturelle.

Monsieur [D] [G] qui se trouvait en métropole au moment du cyclone a informé au début du mois de février 2024 Madame [P] [N] des dégâts constatés dans l’appartement. Celle-ci a immédiatement informé le syndic de copropriété à la fois par téléphone puis par mail en date du 8 février 2024. Madame [P] [N] a bien insisté sur la possibilité de réparer le toit nonobstant la demande d’expertise en cours mais le syndic a refusé toute réparation dans l’attente de l’expertise.

Par l’intermédiaire de son conseil, Madame [P] [N] insistait sur la nécessité de prendre en urgence des mesures conservatoires et renouvelait régulièrement sa demande auprès du syndic, transmettant même des devis à ce dernier.

Il ressort des pièces produites que Madame [P] [N] a tout mis en oeuvre pour permettre la réparation temporaire de la toiture et ainsi éviter la persistance de dégâts dans l’appartement de son locataire.

Aucune inertie ne peut être imputée à Madame [P] [N]. Celle-ci n’est pas responsable de l’état de l’appartement à la suite du cyclone.

S’agissant de la pièce inoccupée depuis le cyclone selon les dires de Monsieur [D] [G], il y a lieu de constater que cette affirmation n’est corroborée par aucun élément probant qui permettrait au locataire de se prévaloir des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles, lorsque la surface habitable de la chose louéeest inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [D] [G] de sa demande au titre de la réduction de loyer et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

Au titre des charges impayées

Compte tenu du départ effectif de Monsieur [D] [G] à la date du 31 octobre 2024, les demandes reconventionnelles au titre de la validité du congé pour reprise et de l’expulsion sont devenues sans objet.

Madame [P] [N] précise que lorsqu’il a quitté le logement, Monsieur [D] [G] s’est acquitté de la somme de 15.300 €, montant soldant uniquement les loyers impayés de février 2024 à octobre 2024. Elle s’estime bien fondée à réclamer la TEOM à hauteur de la somme de 2.145,55 € outre les charges d’un montant de 3.160,96 €.

En défense, Monsieur [D] [G] s’étonne de la demande de Madame [P] [N] à ce titre alors qu’elle n’a jamais rien réclamé auparavant et n’a jamais fait de régularisation annuelle. Il précise que dans son décompte, Madame [P] [N] ne prend pas en compte les provisions sur charges précédemment versées. Il rappelle que la date de prise d’effet du bail était le 7 mai 2021 ce qui ne permet pas à Madame [P] [N] de réclamer la TEOM 2021 sur l’année entière. Enfin, il soutient que la sous-évaluation des charges peut être considérée comme étant fautive lorsque les provisions versées sont très inférieures aux charges réellement dues ce qui est le cas le concernant rappelant n’avoir jamais reçu de récapitulatif ni de régularisation de charges.

Sur la TEOM : il est précisé dans le contrat de bail que le locataire devra s’acquitter de la TEOM annuellement. Madame [P] [N] verse aux débats les taxes foncières des années concernées. Elle est bien fondée à réclamer à ce titre la somme de 2.145,55 €, Monsieur [D] [G] ne justifiant pas que la TEOM de l’année 2021 n’aurait pas été calculée au proprata de son occupation des lieux.

Sur les charges restant dues : Madame [P] [N] verse aux débats les régularisations de charges qui ne sont d’ailleurs pas contestées par son ancien locataire. Contrairement à ce que ce dernier soutient, l’examen du décompte produit démontre que la bailleresse a bien pris en compte la provision sur charges.

L’absence de régularisation annuelle n’empêche pas le propriétaire de solliciter un rappel de charges à ce titre dans la limite de la prescription triennale.

S’il est constant que la provision sur charges a été sous-évaluée lors de la conclusion du bail, cette sous-évaluation n’est cependant pas constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de la part de Madame [P] [N]. Le montant définitif des charges récupérables est proportionnel au montant du loyer et reste limité du fait de la prescription triennale.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 5.306,51 € au titre des charges impayées incluant la TEOM.

Au titre des dommages et intérêts

Madame [P] [N] sollicite la somme totale de 14.390 € au titre des loyers payés pour le bien loué, pour non-respect de la destination contractuelle du bien et pour préjudice moral. Elle rappelle que son locataire ne s’est acquitté du règlement de ses loyers de l’année 2024 que lors de son départ fin octobre 2024 ce qui lui a causé un lourd préjudice financier. Elle a dû attendre fin octobre la libération de son bien alors qu’elle aurait dû pouvoir le récupérer au mois de mai 2024 et alors qu’elle subissait une opération chirurgicale. Elle a dû, de plus, faire face à un dégât des eaux, son ancien locataire ayant laissé un tuyau endommagé dans la salle de bains. Enfin, elle estime que son locataire a exercé une activité commerciale dans les lieux loués contrairement à la destination du bail.

En défense, Monsieur [D] [G] fait valoir que le préjudice de Madame [P] [N] n’est pas établi. Il conteste l’exercice de toute activité commerciale dans le logement loué, la déclaration de l’adresse de son logement au RCS étant autorisée par l’article L123-10 du code de commerce pour les personnes physiques.

A l’examen des pièces produites, aucun élément ne vient établir que Monsieur [D] [G] aurait modifié la destination des lieux loués.

S’agissant du dégât des eaux, aucun élément hormis les déclarations unilatérales de Madame [P] [N], ne permet d’en imputer la responsabilité à son ancien locataire.

Madame [P] [N] établit avoir subi une opération chirurgicale le 21 octobre 2024 pour la mise en place d’une prothèse totale de hanche droite. Il est manifeste que dans la perspective de cette opération nécessairement programmée et de sa convalescence, Madame [P] [N] était dans la nécessité de récupérer son logement au plus vite, l’accessibilité de ce logement lui permettant d’envisager l’opération et sa convalescence en toute sérénité.

Monsieur [D] [G] était parfaitement informé de la nécessité pour Madame [P] [N] de récupérer dans les meilleurs délais son appartement, le congé étant effectif au 7 mai 2024.

Madame [P] [N] produit d’ailleurs un certificat médical en date du 25 mai 2023 du Docteur [J] indiquant que sa patiente doit être “logée le plus rapidement possible dans un lieu de vie minimisant les efforts pour y accéder (de plain-pied ou avec ascenseur).”

Le fait pour Madame [P] [N] d’avoir été contrainte d’attendre plus de 5 mois pour récupérer son appartement lui a causé un préjudice moral pour lequel elle est bien fondée à demander réparation.

Il convient lui allouer au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral la somme de 700 €.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [N] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [D] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [D] [G] de ses demandes au titre de la réduction du montant du loyer et de dommages et intérêts pour préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 5.306,51 € au titre des charges impayées incluant la TEOM.

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [D] [G] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE