RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00502 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFCQ

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [R] [B], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

la SIDR a donné à bail à Monsieur [M] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 375,04 euros charges comprises selon attestation du 17 avril 2024.

La bailleresse a adressé à son locataire une sommation de payer, le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.368,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cette sommation de payer étant demeurée infructueuse, la SIDR a fait assigner Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ;

— le condamner au paiement d’une somme de 9.965,82 euros correspondant au montant des loyers impayés, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 384,53 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— le condamner au paiement de la somme de 132,25 euros au titre de la sommation de payer ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [R] [B], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 11.141,14 euros. Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités en défense compte tenu de l’importance de la dette.

Monsieur [M] [W], comparant en personne, a reconnu tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l’arriéré locatif. Il a toutefois sollicité des délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation. Il a indiqué avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de la Réunion. Il a précisé qu’il avait déposé une demande d’aide au logement, qu’il était actuellement bénéficiaire de l’allocation d’aide au retour à l’emploi pour un montant de 690 euros par mois mais qu’il venait d’obtenir un travail dans la sécurité.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SIDR, et notamment de l’historique de compte, que Monsieur [M] [W] n’honore pas régulièrement le paiement des loyers depuis l’année 2024, qu’il n’a effectué aucun paiement sur l’année 2025, à l’exception d’un unique versement de 385 euros le 13 août 2025.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [M] [W] ainsi que son expulsion des lieux.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [W] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 10.981,54 euros à la date du 1er septembre 2025 au titre de la dette locative. Monsieur [M] [W] ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SIDR la somme de 10.981,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge qui prononce la résolution du contrat peut accorder un délai au débiteur.

Aux termes de l’article 1343-5 de ce même code : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [M] [W] a sollicité les plus larges délais de paiement et a proposé de régler la somme de 450 euros par mois dans l’attente de l’instruction de son dossier de surendettement.

Monsieur [M] [W] a justifié avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en capacité d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances et compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] de respecter les délais de paiement ainsi accordés.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [W] et celui-ci sera condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 384,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les frais de la sommation de payer, qui n’est nullement prescrite par la loi, doivent rester à la charge de la SIDR en application de l’alinéa 2 de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [M] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SIDR la somme de 10.981,54 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025.

AUTORISE Monsieur [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 65 euros chacune et une 24ème mensualité de 9.486,54 euros qui soldera la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement.

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à la SIDR le solde de la dette locative.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 384,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [M] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE