RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDNK

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [O] [R] [Y] (Resp. social et contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5] ([Localité 7])

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMADER a donné à bail à Madame [P] [D] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante : [Adresse 2], selon contrat du 23 avril 2020, moyennant un loyer mensuel actualisé de 569,03 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.117,18 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 24 avril 2025 délivré à Etude, la SEMADER a fait assigner Madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion, tant de Madame [P] [D] que de ses biens et tout occupant de son chef, avec l’aide et le concours de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [P] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.031,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter des présentes;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 569,03 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, ainsi qu’aux régularisations de charges à venir;

— sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER , dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.715,24 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2025 à Etude, Madame [P] [D] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [P] [D] étant non comparante lors de l’audience du 03 juillet 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Madame [P] [D] par un courrier du 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 23 avril 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois dans article 6 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [D], le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.117,18 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 mars 2025

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 15 mars 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMADER produit un décompte démontrant que Madame [P] [D] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.538,35 euros à la date du 30 juin 2025.

Madame [P] [D], non comparante à l’audience, n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEMADER la somme de 4.538,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.031,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [P] [D] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Madame [P] [D] sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 569,03 euros (non révisable, compte tenu de son caractère indemnitaire) à compter du 16 mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2020 entre la SEMADER et Madame [P] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 15 mars 2025.

CONDAMNE Madame [P] [D] à verser à la SEMADER la somme de 4.538,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.031,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [P] [D].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [P] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [P] [D] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 569,03 euros (non révisable, compte tenu de son caractère indemnitaire) à compter du 16 mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [P] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE