RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00541 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFVM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [N] [T] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [E] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 6] (SIDR) a donné à bail à Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10] selon contrat du 29 février 2024 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 981,48 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 2.880,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 05 juin 2025, la SIDR a fait assigner Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] ;

— la condamnation solidaire de Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.925,19 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 981,48 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 183,48 correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens et frais d’expulsion.

A l’audience du 08 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son mandataire, Madame [N] [T], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.880,73 euros dont 11,10 euros d’assurance.

Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] comparaissent en personne. Ils travaillent tous les deux et perçoivent respectivement 1900 euros et 3000 euros de salaire et disent avoir 4 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 06 juin 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 29 février 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résolu en l’absence de paiement passé un délai de deux mois suivant le commandement de payer. Nonobstant les dispositions réglementaires précitées, il convient d’appliquer le délai de deux mois tel que prévu au contrat, ce délai étant plus favorable au locataire et étant rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public de protection.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 2.880,75 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 mai 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 14 mai 2025 jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.880,73 euros selon décompte arrêté à la date du 08 septembre 2025. Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] ne contestent pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 7.880,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.925,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M].

Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] seront également condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 981,48 euros révisable, à compter du 14 mai 2025 égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] , partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2024 entre la SIDR et Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] sont réunies au 14 mai 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] à verser à la SIDR la somme de 7.880,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025 sur la somme de 4.925,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] .

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 981,48 euros révisable, à compter du 14 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [B] [G] et Monsieur [E] [M] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE