COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.P. SR c/ [W] [X]

MINUTE N°

Du 09 Septembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/02718 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M7WW

Grosse délivrée à

M^e Gervais GOBILLOT

expédition délivrée à

M^e Jérôme LACROUTS

le 9 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

neuf Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.P. SR, poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [W] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 juin 2018, la société civile particulière SR a acquis une propriété dénommée « [Adresse 1] » sise [Adresse 1] à [Localité 6], au prix de 3.000.000 €, de la société ZART dont le gérant est monsieur [W] [X] pour l’immeuble .

Se plaignant de la survenance de désordres relatifs à l’étanchéité de l’immeuble et de leur persistance, elle a engagé une procédure de référé expertise.

Par ordonnance en date du 27 juin 2019, le juge des référés a désigné Monsieur [B] en qualité d’expert judiciaire au contradictoire de la compagnie d’assurance irlandaise AM TRUST INTERNATIONAL UNDERWRITTERS LTD, de M. [J] [A] [U], de la SARL AGENCE D’ARCHITECTURE [L], de la compagnie d’assurances MAF (Mutuelle des Architectes Français), assureur de AGENCE D’ARCHITECTURE [L], de la compagnie d’assurances GENERALI ASSURANCE IARD, assurance de l’entrepreneur M. [E] [N], de M. [E] [N], de la SCP BTSG es qualité de liquidateur judiciaire de la société EGEC, de la SARL AXA FRANCE IARD, assureur de la société EGEC, de la SARL CERVEL CHARPENTE/COUVERTURE de la SA AXA FRANCE PESSAC, assureur de la société CERVEL CHARPENTE/COUVERTURE et de la SARL GARCIA.

Monsieur [T] [M] a été désigné en remplacement de monsieur [B]

Par exploit d’huissier du 14 août 2020, la société SR a fait assigner monsieur [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Nice,

Suite au déroulement des opérations d’expertise, la société SR a, par exploit d’huissier en date du 14 août 2020, fait assigner monsieur [W] [X] devant le tribunal de céans.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2022 le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de la société civile particulière SR visant à voir rendre communes à Monsieur [W] [X] les opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés aux termes de l’ordonnance rendue le 27 juin 2019, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, a condamné la société civile particulière SR aux dépens.

Monsieur [M] a déposé son rapport d’expertise le 17 juillet 2023.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 17 avril 2024 ) aux termes desquelles la SCP SR sollicite, au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, des articles 1641 et suivants du Code civil, des articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme, de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme, des articles 1137 et suivants du Code civil, des articles 1616 et 1617 du Code civil, de

— voir juger que le rapport d’expertise judiciaire du 17 juillet 2023 de Monsieur [T] [M] lui est opposable, qu’il a été soumis librement à la discussion des parties

A titre principal,

— voir juger que son action en vices cachés intentée à l’encontre de Monsieur [X] n’est pas prescrite

— voir juger que Monsieur [W] [X] a commis volontairement une faute personnelle détachable de ses fonctions sociales en faisant exécuter pour le compte de la SCP ZART des travaux sans obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, ce qui est constitutif d’une infraction pénale, et ce afin de modifier partiellement une partie du garage de la villa qui lui a été vendue le 22 juin 2018 en en changeant la destination pour le rendre partiellement habitable

— voir juger que Monsieur [W] [X] lui a sciemment dissimulé la réalisation de ces travaux effectués en violation des règles d’urbanisme,

— voir juger que la clause exonératoire de garantie élusive de responsabilité au titre de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 22 juin 2018 ne lui est pas opposable

— voir juger que la faute de Monsieur [X] est constitutive d’un préjudice matériel pour elle constituant en la nécessité de procéder à la réfection des locaux partiellement destinés à l’habitation dans le garage de la villa chiffrés à la somme de ????

— voir juger que la faute de Monsieur [X] est constitutive d’un préjudice immatériel pour elle constituant en l’impossibilité d’utiliser une partie des locaux destinés à l’habitation situés dans le garage de la villa 7

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 24 761,50 € avec actualisation au taux de l’indice BT01 à compter de l’assignation, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel éprouvé afin de réaliser les travaux de réparation

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 10 000 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement à venir, en réparation du préjudice immatériel subi, faute

d’avoir la disposition des locaux sinistrés et à rénover

A titre subsidiaire,

— voir juger que Monsieur [W] [X] a commis volontairement une faute

personnelle détachable de ses fonctions sociales en faisant exécuter pour le compte de la SCP

ZART des travaux sans obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, ce qui est

constitutif d’une infraction pénale, et ce afin de modifier partiellement une partie du garage de la villa qui lui a été vendue le 22 juin 2018 en en changeant la destination pour le rendre

partiellement habitable

— voir juger que Monsieur [W] [X] lui a sciemment dissimulé la réalisation de ces travaux effectués en parfaite violation des règles d’urbanisme,

— voir juge que la dissimulation informations importantes sur la contenance du bien immobilier,

sa destination et la non-conformité des travaux par rapport au permis de construire constitue

des manœuvres dolosives,

En conséquence,

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 24 761,50 € avec actualisation au taux de l’indice BT01 à compter de l’assignation, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel éprouvé afin de réaliser les travaux de réparation

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 10 000 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement à venir, en réparation du préjudice immatériel subi, faute

d’avoir la disposition des locaux sinistrés et à rénover

A titre infiniment plus subsidiaire,

— voir juger que Monsieur [W] [X] a commis volontairement une faute

personnelle détachable de ses fonctions sociales en faisant exécuter pour le compte de la SCP

ZART des travaux sans obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, ce qui est

constitutif d’une infraction pénale, et ce afin de modifier partiellement une partie du garage de la villa qui lui a été vendue le 22 juin 2018 en en changeant la destination pour le rendre

partiellement habitable

— voir juger que Monsieur [W] [X] lui a sciemment dissimulé la réalisation de ces travaux effectués en violation des règles d’urbanisme,

— voir juger que la consistance de la villa vendue a été modifiée postérieurement au 24 mai 2010, date de délivrance d’un certificat de conformité par la commune de [Localité 6] pour les travaux objet du permis de construire PC006 159 06 S 0023 entre le 02 juin 2010 (vente de la villa entre M. [U] et la société ZART et le 22 juin 2018 (vente de la villa entre la société ZART et la société SR)

— voir juger que Monsieur [W] [X] a manqué à son obligation de délivrance de l’immeuble par rapport aux stipulations contractuelles

En conséquence,

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 24 761,50 € avec actualisation au taux de l’indice BT01 à compter de l’assignation, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel éprouvé afin de réaliser les travaux de réparation

— voir condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 10 000 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement à venir, en réparation du préjudice immatériel subi, faute

d’avoir la disposition des locaux sinistrés et à rénover

Dans tous les cas,

— voir condamner Monsieur [W] [X] à payer à la société SR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner le même aux entiers dépens.

— voir juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’était pas incompatible avec la nature de la présente instance.

Elle relève que Monsieur [X] n’a pas souhaité participer aux opérations d’expertise judiciaire, en s’opposant à la demande d’ordonnance commune.

Elle soutient que le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [T] [M] lui est opposable, car il est communiqué à l’occasion de la présente instance, qu’il a la possibilité de discuter des autres pièces communiquées, à savoir la comparaison entre le permis de construire, l’attestation de conformité et le rapport DO qui mettent en évidence que le bien qu’elle a acheté a subi des modifications intérieures non préalablement autorisées par une autorisation.

Elle fait valoir que la réalisation de travaux sans aucune autorisation d’urbanisme préalable est détachable des fonctions de gérant et de nature à entraîner sa responsabilité personnelle, que la réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme est constitutive d’une infraction pénale.

Elle soutient que tout changement de destination, en l’espèce un sous-sol à usage de garage destiné à être partiellement affecté en vue de sa transformation à usage d’habitation, nécessite une autorisation d’urbanisme, qu’elle a acquis la villa de la Société civile monégasque ZART suivant acte notarié en date du 22 juin 2018, que le changement de destination d’une partie du garage afin de le transformer à usage d’habitation était soumis à une autorisation administrative, que la détachabilité de la faute est avérée, que la faute consiste à vouloir frauder le droit de l’urbanisme,que cette fraude ne lui a pas été révélée au jour de la signature de l’acte de vente.

Elle fait valoir subir un préjudice car elle a acquis une partie de la villa qui n’a pas fait l’objet d’un changement de destination déclaré ayant été transformée en habitation alors qu’elle était autrefois à usage de garage, que ces travaux ont été réalisés sans les autorisations d’urbanisme nécessaires, sans déclarations auprès des compagnies d’assurance, qu’il n’y a pas eu d’assurance dommage ouvrage souscrite, qu’il ne lui a pas été remis de facture lorsqu’elle s’est portée acquéreur de la villa, ce qui ne lui a pas permis de se retourner contre le professionnel qui a entrepris les travaux frauduleux et son assureur au titre de la responsabilité civile décennale, que cela l’a privée d’une chance d’obtenir une indemnisation au titre des préjudices matériels et immatériels, lui causant un préjudice moral distinct par suite de la déloyauté du gérant qui lui a caché la situation.

Elle reprend les éléments du rapport d’expertise, relève que l’expert a relevé que le bien a subi une modification de sa consistance entre le 02 juin 2010 et le 22 juin 2018.

Il soutient qu’il y a eu entre ces deux dates une transformation non autorisée du sous-sol dont la société Zart a été l’auteur, qu’elle a été privée de ce local

Elle fait valoir qu’aucune prescription biennale au regard de l’article 1641 du Code civil, ne saurait lui être opposée dès lors qu’elle a assigné Monsieur [X] le 14 août 2020, tandis que son acquisition remonte au 22 juin 2018.

Elle soutient que Monsieur [X] s’est rendu coupable d’un dol par suite de la rétention volontaire d’informations pour tromper le consentement de la SCP, engageant de ce chef sa responsabilité, subsidiairement, sur le fondement des articles 1137 et suivants du Code civil, qu’il a manqué à l’obligation de délivrance conforme de l’immeuble vendu.

Vu les dernières conclusions (RPVA 4 janvier 2021) aux termes desquelles monsieur [W] [X] sollicite, au visa des articles 1137, 1617,1641 et 1240 et suivants du Code civil, de

— voir débouter la société SR de l’ensemble de ses demandes

— la voir condamner à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la voir condamner à lui verser la somme de 5.000 € à titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la voir condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT,

Il fait valoir que la société SR ne produit aucun document démontrant un préjudice résultant du changement de destination qui a pu intervenir entre 2007 et 2018, s’agissant de travaux ayant consisté dans l’aménagement du sous-sol qui auraient été réalisés après la délivrance du permis de construire, en contravention des règles d’urbanisme, qu’aucune mise en demeure des services de l’urbanisme n’est versée au débat.

Il soutient que si une infraction aux règles d’urbanisme avait été commise, toute poursuite de ce chef serait atteinte par la prescription.

Il fait valoir que la désignation contenue dans l’acte du 22 juin 2018 a été modifiée par rapport à celle de l’acte du 2 juin 2010, que la modification porte sur la destination du sous-sol, pour devenir : "garage, buanderie et local technique, salle d’eau, chaufferie, débarras”, que la comparaison des deux actes suffisait à révéler le changement de destination et donc l’accomplissement des aménagements litigieux.

Il fait plaider que dans les actes la différence est manifeste, que l’acquéreur était assisté de son notaire qui n’a pu manquer de la lui signaler, que dans les faits, la société SR ne pouvait manquer de se convaincre de l’existence de ces aménagements car ils étaient flagrants.

Il relève que la déclaration de sinistre relative aux désordres est intervenue quelques semaines à peine après le 22 juin 2018, que les désordres n’ont pu intervenir soudainement, que les acquéreurs ont pu visiter la propriété entre la date de la promesse de vente du 6 avril 2018 et l’acte réitératif, qu’ils n’ont pas pu ne pas se convaincre de l’existence de désordres qui étaient visibles avant le 22 juin 2018.

Il soutient que l’associé et gérant de la SCP SR, [K] [R] [I] [P] n’est pas un profane en matière de construction et de transactions immobilières, qu’il a le 30 juillet 2017, constitué une société SENNA ayant pour objet l’activité de marchands de biens.

Il fait valoir que les désordres, qui semblent résulter notamment de l’arrêt de ventilation mécanique, ne rendent pas le bien impropre à sa destination puisque pendant sans doute de nombreuses années le sous-sol a été utilisé comme garage, buanderie, local technique, salle d’eau, chaufferie et débarras.

Il soutient que le prix de 3.000.000 € n’ est pas en dessous du prix du marché s’agissant d’une propriété bénéficiant d’une telle situation , s’agissant d’une villa sur un terrain de 1.800m² à [Localité 6].

Il fait valoir qu’en 2014, la Commission Départementale de Conciliation dépendant de la Direction Générale des Finances Publiques avait notifié à la SCP ZART une proposition de rectification de la valeur vénale du bien estimant celle-ci à 4.257.000 €.

Il soutient que les acquéreurs ont contracté en toute connaissance de cause, prenant le bien en l’état, selon les déclarations consignées dans leur lettre d’intention d’achat, que la clause d’exonération des vices cachés insérée à l’acte du 22 juin 2018 peut valablement être opposée à la société SR, la société ZART ne pouvant être assimilée à un professionnel de la construction ou de la vente immobilière, ce qui n’est pas le cas de l’acquéreur.

Sur le dol, il soutient ne pas avoir dissimulé d’information relative à la consistance du bien, que l’aménagement litigieux résulte de la comparaison des titres de propriété et d’une inspection sommaire des lieux par une personne aguerrie, que le caractère intentionnel de cette prétendue dissimulation est absent, que les associés de la société ZART qui sont les propriétaires de la villa et ceux qui l’ont habitée pendant 8 ans sont russes, qu’ils ont signé en Russie un document stéréotypé que leur a transmis leur notaire via le gérant de la société monégasque, que le gérant qui n’habite pas la demeure, qui n’a jamais commandé ni supervisé les travaux, ne pouvait nourrir une intention maligne s’agissant de faits qu’il ne connait pas.

Il fait valoir qu’il n’est pas établi que l’information donnée de la création, soit-disante illégale, d’une surface habitable supplémentaire aurait dissuadé les acquéreurs de contracter au même prix inférieur au prix du marché alors que les délais de recours de l’administration sont expirés.

Il soutient que la société ZART a été radiée du Répertoire des Sociétés de [Localité 5] le 12 février 2019 soit huit mois après la vente, que la radiation d’une société ne retire rien à la possibilité de poursuivre celle-ci ou ses associés.

S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance, il soutient que le fait que le sous-sol soit affecté de désordres dont les causes ne sont pas établies avec certitude ne constitue pas un

manquement à l’obligation de délivrance, que la société SR ne démontre pas qu’elle serait dans l’obligation juridique ou matérielle de restituer au sous-sol sa destination première, qu’elle ne justifie d’aucun préjudice, qu’elle jouit et dispose de l’intégralité du bien vendu.

S’agissant de la responsabilité personnelle du gérant, il fait valoir que la société SR a délibérément voulu tenir la société ZART et son ancien gérant à l’écart de la procédure de référé

expertise et de l’expertise elle-même.

Il soutient que l’ expertise de monsieur [B] n’est opposable ni à la société ni à ses associés ni à son gérant, que la société SR ne démontre aucune faute de la part du gérant, détachable ou non de son mandat social.

Il fait valoir que la désignation des lieux dans l’acte de vente du 22 juin 2018 correspond à

la réalité , que ni la société ZART, ni lui même ne peuvent être tenus responsables du fait que les associés de la société SR ont éventuellement voulu utiliser le bien d’une manière différente que ce qui est dit à l’acte, qu’il n’est pas rapporté la preuve se serait immiscé dans l’opération de construction, qu’il aurait passé commande des travaux d’aménagement ou qu’il aurait suivi ces travaux.

Il soutient avoir assumé un rôle administratif, la propriété étant occupée, entretenue et améliorée par les associés eux-mêmes, lesquels détiennent 100% du capital social.

Il fait valoir que l’action de la société SR a un caractère abusif, qu’elle a négligé de poursuivre le vendeur en tant que tel, c’est à dire, la société ZART, qu’ elle a fait en sorte que la société ZART et son gérant demeurent étrangers à la procédure de référé expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la prescription de l’action

Aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la SCP SR sollicite de voir juger que son action en vices cachés intentée à l’encontre de Monsieur [X] n’est pas prescrite.

Or monsieur [X] ne sollicite pas, aux termes du dispositif de ses écritures, une fin de non recevoir tendant à voir constater la prescription de l’action de la SCP SR.

Dès lors, cette demande est sans objet et sera rejetée.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise de monsieur [M]

En l’espèce la SCP SR sollicite de voir dire opposable à monsieur [X] le rapport d’expertise réalisé par monsieur [M] , expert judiciaire

Or monsieur [X] ne sollicite pas, aux termes du dispositif de ses écritures, l’inopposabilité de ce rapport .

Dès lors cette demande est sans objet et sera rejetée.

SUR LE FOND

Sur l’existence d’une fraude et d’une faute détachable de l’exercice des fonctions de gérant

Aux termes des dispositions de l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme, sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;

b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ;

c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ;

d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4.

Pour l’application du c du présent article, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Aux termes des dispositions de l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme, doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;

b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ;

c) Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l’étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l’état des parties intérieures du bâti situé à l’intérieur du périmètre d’étude de ce plan ;

d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l’article L 151-19 ou de l’article L 151-23 comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique ;

e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, lorsque ces constructions sont situées sur un territoire non couvert par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, en application de l’article L 111-22, par une délibération du conseil municipal, prise après l’accomplissement de l’enquête publique prévue à ce même article ;

f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

– une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

– une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.

Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R 431-2 du présent code.

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Aux termes des dispositions de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme, le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L 421-1 à L 421-5 et L 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Les peines prévues à l’alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux.

Ces peines sont également applicables :

1. En cas d’inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux d’aménagement ou de démolition imposés par les autorisations visées au premier alinéa ;

2. En cas d’inobservation, par les bénéficiaires d’autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage ;

3. En cas d’inexécution, dans les délais prescrits par la mise en demeure prévue à l’article L 121-22-5 des travaux de démolition et de remise en état rendus nécessaires par le recul du trait de côte.

En cas de méconnaissance des obligations imposées par l’article L 451-3 le tribunal ordonne en outre, en cas de perte ou de destruction de la plaque commémorative au cours des travaux, à la charge du maître d’ouvrage, la gravure et l’installation d’une nouvelle plaque apposée dans les conditions du deuxième alinéa dudit article.

Toute association ou fondation reconnue d’utilité publique telle que définie à l’article 2-4 du code de procédure pénale peut exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits constituant une infraction à l’article L. 451-3 et portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu’elle a pour objet de défendre.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux infractions relatives à l’affichage des permis ou des déclarations préalables.

Aux termes des dispositions de l’article 1641 et suivants du Code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes des dispositions de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes des dispositions de l’ article 1616 du code civil le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.

Aux termes des dispositions 1617 du Code civil, Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

La société SR recherche la responsabilité de monsieur [X] en qualité de gérant de la société ZART exposant qu’en faisant procéder à la réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme préalable il a commis une faute détachable de ses fonctions , que la faute constitue à vouloir frauder le droit de l’urbanisme , que cette fraude ne lui a pas été révélée au jour de la signature de l’acte de vente.

Monsieur [W] ZART soutient qu’il n’est démontré de sa part aucune faute détachable ou non de son mandat social, qu’il n’est pas démontré qu’il s’est immiscé dans l’opération de construction, que ce sont les associés de la société ZART qui ont occupé, entretenu et amélioré la propriété.

En l’espèce, par acte notarié du 2 juin 2010, monsieur [F] [U] et monsieur [J] [U] ont vendu à la SCI ZART, ayant pour gérant monsieur [W] [X], une propriété dénommée [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 6] comprenant une propriété comprenant une villa élevée sur sous sol de deux niveaux composée de :

— au sous sol : entrée garage pour trois voitures et emplacement de stationnement pour deux roues

— au niveau rez de chaussée : entrée, hall d’entrée, cuisine équipée, séjour/salle à manger, chambre, salle de douche, wc indépendant

— au niveau supérieur : trois chambres, trois salles de bains, deux wc, placards, deux dressing, un pool house, piscine à débordement

et terrain autour en nature de jardin.

Il convient de relever que l’acte produit par les deux parties comportant 22 pages est incomplet puisque la page 22 est afférente aux conditions de l’emprunt.

Suivant acte notarié en date du 22 juin 2018, la société SR a acquis de la Société civile monégasque ZART, ayant pour gérant monsieur [W] [X], une propriété située [Adresse 1] à [Localité 6] dénommée [Adresse 1] comprenant une maison à usage d’habitation élevé sur sous sol et rez de jardin d’un étage composé de :

au sous sol : garage buanderie et local technique, salle d’eau chaufferie, débarras ,

au rez de jardin : entrée séjour-cuisine, toilette indépendant, une salle d’eau, une chambre

— à l’étage trois chambres, deux salles de douche, une salle de bain, deux water closets,

piscine, pool house

et terrain autour en nature de jardin d’agrément .

L’expert monsieur [M] a constaté dans son rapport la réalité des désordres invoqués par la société SR soit : un tassement du chemin périphérique autour de la villa et infiltrations d’eau au sous sol, des infiltrations d’eau entre les marches de l’escalier extérieur, précisant que sur ce point la partie demanderesse a convenu d’exclure ce sinistre de sa mission, des traces d’oxydation des fers à béton au niveau du carrelage de la piscine, le décollement des bandes à joint des pièces du 1er étage.

Il indique que le sinistre le plus important concerne les infiltrations d’eau dans le sous -sol qui ont été causées par une absence d’étanchéité des murs enterrés et à cause du rejet des eaux de pluie de la toiture qui sont évacuées au pourtour de la maison et vers des fondations qui sont exempts d’un système drainant opérationnel .

Il précise que les eaux de pluie qui sont rejetées autour de la villa sont également à l’origine du tassement du chemin périphérique autour de la villa.

Il indique que ces désordres ont pour origine l’absence de création du bassin d’infiltration des eaux pluviales qui était prévu par l’architecte en phase du permis de construire comme cela figure dans la facture de l’entreprise dont l’une des prestations intégrait la création de ce bassin d’infiltration pour récolter les eaux de pluie et les diriger à l’écart de la villa ainsi qu’à l’écart des murs enterrés, que l’entrepris n’a pas étanché, contrairement à ce qui est indiqué dans sa facture.

Il indique qu’en phase chantier, l’entreprise et l’architecte « n’ont plus jugé nécessaire » d’étancher les murs enterrés et abandonné la création de ce bassin d’infiltration. Il indique que les traces d’oxydation des fers à béton au niveau du carrelage de la piscine sont causés par un enrobage béton insuffisant en recouvrement du ferraillage des parois des bassins.

Il n’est pas contesté que la villa litigieuse était en 2010 à usage d’habitation, usage mentionné expressément dans l’acte notarié du 22 juin 2018, ledit acte rappelant que le bien est actuellement à l’usage d’habitation..

Dans l’acte notarié du 2 juin 2010, le sous sol est décrit comme composé d’une entrée, d’un garage pour trois voitures et d’un emplacement de stationnement pour deux roues et dans l’acte notarié du 22 juin 2018 comme composé d’un garage, d’une buanderie, d’un local technique, d’une salle d’eau, d’une chaufferie, d’un débarras, il ne s’agit pas ici d’un changement de destination de l’immeuble mais d’un changement de sous-destination à l’intérieur d’une même destination.

Or ce changement de sous destination ne rentre pas dans le champ des demandes d’autorisation d’urbanisme.

Si l’expert indique que des pièces habitables ont été aménagées postérieurement, entre 2010 et 2018 par la société ZART, que ce changement de destination du sous sol nécessitait impérativement la création d’une étanchéité des murs enterrés pour que des pièces en sous sol soient saines et exemptes d’humidité, il ne mentionne pas la nécessité de solliciter à cette fin une autorisation préalable auprès des services de l’urbanisme.

Dès lors, il n’est pas rapporté par la société SR la preuve d’une faute détachable de son mandat de gérant commise par monsieur [W] [X].

Par conséquent sa responsabilité ne peut être recherchée que ce soit sur le fondement des vices cachés, sur le fondement du dol ou sur celui de l’obligation de délivrance.

Dès lors, la société SR sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [X] sollicite la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts soutenant le caractère abusif de la procédure à son encontre.

En l’espèce, l’action engagée ne suffit pas à établir le recours abusif à une voie de droit.

La demande de Monsieur [X] à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge monsieur [W] [X] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCP SR sera condamnée à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP SR partie succombante, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP SR, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui seront distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SCP SR de voir juger que son action en vices cachés intentée à l’encontre de Monsieur [X] n’est pas prescrite,

REJETTE la demande de la SCP SR de voir dire opposable à monsieur [X] le rapport d’expertise réalisé par monsieur [M], expert judiciaire,

DEBOUTE la SCP SR de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE monsieur [W] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCP SR à payer à monsieur [W] [X] la somme de 4000 euros ( quatre mille euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCP SR de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP SR auxdépens distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT.

LE GREFFIER LE PRESIDENT